refinansiering din inteckning

här är ett exempel på skillnaden i månatliga betalningar för en husägare med en $300,000 inteckning som refinansierar till en lägre ränta.,/th>

Monthly Payment Total Payments Over 10 Years Old Loan 5% $1,610 $193,200 New Loan 4% $1,432 $171,840 Difference 1% $178 $21,360

So why wouldn’t you refinance every time interest rates drop?, Det finns kostnader inblandade, och om dessa kostnader inte kan återvinnas i en rimlig tid — innan du säljer fastigheten eller refinansiera igen — det är en pengar förlorande proposition. Den punkt där de räntebesparingar som skapas genom refinansiering uppvägde de initiala kostnaderna kallas breakeven point. En refinansiera kalkylator kan hjälpa dig att bestämma din breakeven punkt.

bästa online mortgage långivare av 2020

långivare	MoneyGeek betyg MoneyGeek betyg bestäms av vår redaktion., Poängformlerna tar hänsyn till flera datapunkter för varje finansiell produkt och tjänst.	minsta kredit värdering minsta kredit värdering på topp lån; andra lån typer eller faktorer kan selektivt påverka minsta kredit värdering standarder.	läs mer
långivare	MoneyGeek betyg MoneyGeek betyg bestäms av vårt redaktionsteam., Poängformlerna tar hänsyn till flera datapunkter för varje finansiell produkt och tjänst. 4.7/5 bäst för: kundservice	minsta kredit värdering minsta kredit värdering på topp lån; andra lån typer eller faktorer kan selektivt påverka minsta kredit värdering standarder., 580 Conventional 620 FHA 580 VA 620 USDA 620	Learn More at Quicken Loans
Lender	MoneyGeek Rating MoneyGeek’s ratings are determined by our editorial team., Poängformlerna tar hänsyn till flera datapunkter för varje finansiell produkt och tjänst. 4.7/5 bäst för: Online erfarenhet	minsta kredit värdering minsta kredit värdering på topp lån; andra lån typer eller faktorer kan selektivt påverka minsta kredit värdering standarder.,iv> 580 Conventional 620 FHA 580 VA 620 USDA 620	Learn More at Rocket Mortgage

Observera att ibland är den bästa refinansieringen för dig inte den med den lägsta räntan. Om du funderar på två refinansiera alternativ, ett lån med en högre ränta men färre kostnader (eller till och med inga kostnader) kan vara smartare val. Och det finns andra skäl att refinansiera som inte har att göra med räntan. Tänk på att om du har för många obesvarade frågor om denna process kan du titta på bostadsrådgivning.,

5 främsta skäl att refinansiera

det är ett misstag att vänta tills räntorna är i nyheterna för att starta en refinansiera. När det är allmänt känt att priserna har fallit, refinansiera applikationer sväva. Långivare har mer verksamhet än de kan hantera, och det innebär refinansiering en inteckning kan ta längre tid och kosta mer. Förbereda i förväg med två smarta åtgärder kan hålla dig från att missa.

först, hitta din målfrekvens. Vid vilken ränta skulle det vara meningsfullt för dig att refinansiera?, Ta en titt på nuvarande refinansiera priser, kör siffrorna genom en refinansiera kalkylator, och se om besparingarna kommer att överträffa lånekostnaderna i en rimlig tid. Om inte, kör siffrorna igen med en lägre ränta. Gör detta tills refinansieringen skulle generera de nödvändiga besparingarna-det är din målränta eller ” utlösningshastighet.”

För det andra, få förhandsgodkännas för din refinansiera, vilket gör att du kan ta itu med en oväntad problem — till exempel ett misstag på din kredit rapport — utan att vara under press att stänga innan en ränta lås löper ut., Med en preapproval, så snart priser faller i din strike zon, Du kan låsa ditt lån och stänga din refinansiera snabbt.

refinansiering bommar: hur villaägare missar båten

refinansiering bommar hit när bolåneräntor sjunka betydligt, faller under utlösningsgraden för många villaägare. Denna utlösande ränta är inte samma sak för alla-det är den ränta en husägare beslutar är tillräckligt låg för att göra refinansiering värt. Det har funnits flera refinansieringsbooms sedan början av 1990-talet.,

i en 2012 Federal Reserve-studie drog forskare slutsatsen att många husägare misslyckades med att kapitalisera på dessa refinansieringsbooms. Varför? Vissa glömde att titta på räntor och missade deras triggers. Andra tyckte att besparingarna var för bra för att vara sanna, trodde inte att de kvalificerade eller helt enkelt fann pappersarbetet för tungt. Resultatet visade sig kostsamt: enligt Federal Reserve, bland villaägare i 2013 som inte svarade på refinansiera erbjudanden, median besparingar gått upp var $ 26,400 under lånets livstid, eller om $94 per månad.,

Du kan fortfarande spara även om du missade den senaste refinansiera boom-priser studsa upp och ner regelbundet, skapa minibooms som kan utnyttjas om du är beredd., Om du inte refinansiera i 2015, kolla in några bolåneräntan citat. För att få exakta citat, vara beredd att ge din ungefärliga kredit värdering, hem värde och nuvarande bostadslån balans.

spendera några minuter med vår refinance calculator, och se hur mycket du kan spara. Sedan, kontakta ett par långivare med konkurrenskraftiga citat, och ansöka om inteckning godkännande. De flesta långivare undertecknar refinansiera applikationer med automatiserade underwriting systems (AUS), och det tar bara några minuter att få ett preliminärt godkännande, förnekande eller begäran om mer information.,

långivaren kommer att berätta vilka dokument som behövs för att slutföra ditt lån. De vanligaste kraven är två år av W-2s och dina två senaste lönecheckar (eller två år av skattedeklarationer och ett år till dag resultaträkning om egenföretagare), och kopior av bank, pension och investeringar kontoutdrag. Din långivare kommer också att dra en kreditupplysning och kontrollera dina skulder och månatliga betalningar.

När du är godkänd och priser faller i din målzon, låser du ditt lån, din långivare kommer att beställa en bedömning och du kommer att stänga din refinansiera., Att tillämpa och tillhandahålla nödvändiga dokument bör inte ta lång tid om du är organiserad — kanske en timme eller två. Besparingarna kan dock uppgå till tusentals dollar per år. Hur många möjligheter får du tjäna tusentals dollar med ett par timmars arbete?

kvalificera sig för en refinansiera: grundläggande krav

en av de vanligaste orsakerna husägare inte refinansiera under tidigare bostäder bommar, enligt Federal Reserve forskare, var att de inte trodde att de kvalificerat sig för en ny inteckning., Fyrtio procent av låntagare som inte refinansiera kunde ha gynnats genom att göra det, och ungefär hälften av dessa människor skulle ha kvalificerat sig för bättre inteckning villkor. Det är rätt-miljontals människor överbetalda för sina bolån månad efter månad, även om de skulle ha kvalificerat sig för betydande besparingar.

det är förståeligt, dock, att konsumenterna inte vill göra ansträngningar för att endast gälla för att nekas. Om du är tveksam till att sätta dig där ute eftersom du är orolig för kvalificering, kör igenom denna lista med kvalifikationer.,

när refinansiering skadar dig

refinansiering en inteckning kan sänka din månatliga betalning och minska din ränta. Men, en nackdel med refinansiering är att det startar om ditt lån sikt, och som kan kosta dig mer på lång sikt — även om du sänker din ränta., Om du refinansiera en femårig 30-årig inteckning med en ny 30-årig inteckning, din totala återbetalningstiden blir 35 år. Ofta betalar ränta för en extra fem år äter upp mycket eller alla besparingar som genereras av en lägre betalning och ränta. Och vad händer om du refinansierar igen efter fem år? Din återbetalning kommer att ta totalt 40 år!,

förlänga lånets livslängd

felinformerade lån officerare och dåligt utformade refinansieringsräknare ignorera det faktum att refinansiering startar om lånet återbetalning klockan, vilket kan orsaka låntagare att överskatta fördelarna med en refinansiering. Till exempel: säg att du har en $300,000 inteckning med en 4.25 procent ränta, så dess balans efter fem år är $272,423. Om du tar det återstående saldot och refinansiera det med ett nytt 30-årslån till exakt samma takt, är den nya betalningen $136 lägre., Vissa långivare och räknare kallar denna skillnad ”besparingar”, men det finns uppenbarligen ingen besparing här. I själva verket, även om det inte fanns några initiala kostnader med denna refinansiera, det skulle fortfarande öka låntagarens livstid lånekostnader med $ 39,711 och lägga fem år till lånets återbetalningstid.

kolla vad som händer när du refinansiera ett femårigt lån till en lägre ränta utan att redovisa den förlängda återbetalningen.

När du refinansiera till en ny 30-årig inteckning, lånet kommer att ha en betydligt lägre ränta och betalning., Men när det nya lånet har gått i pension, du kommer att ha betalat $ 11,442 mer än om du inte refinansiera.

genom att göra en högre betalning och pensionera lånet fem år tidigare med en 25-årig inteckning, du vänder $11,442 i extra kostnader till en $22,562 besparingar, samtidigt betala $75 mindre per månad. Detta är en sann besparingar eftersom du inte förlänga återbetalningstiden.

No-Brainer refinansiera

det är alltid lämpligt att refinansiera om du kan minska din ränta utan kostnad eller om du tar igen refinansieringsavgifterna innan du säljer ditt hem., Men, besparingar garanteras endast om du undviker att förlänga din återbetalning. Genom att välja en refinansiera med en kortare sikt eller genom att betala lite extra mot din huvudsakliga varje månad, du får nytta av en lägre ränta utan att förlänga din återbetalning. (Ditt lån officer kan berätta hur mycket att betala, eller du kan arbeta ut med en inteckning förskottsbetalning kalkylator.)

jag tror inte att jag kvalificerar mig för en refinansiera

husägare tvekar ofta att ansöka om en refinansiera eftersom de är rädda för att de inte kommer att kvalificera sig för ett lån., Här är några låntagare som inte trodde att de skulle få godkänt för en refinansiera men kunde övervinna hinder.

min inkomst är för låg för att refinansiera

Jamey hade ytterligare en sak som arbetade mot honom — Consumer Financial Protection Bureau och dess förmåga att återbetala regeln., Även låntagare som har råd med ett lån i verkliga livet kanske inte får en om de inte kan bevisa sin inkomst på papper. Lyckligtvis arbetade ett par andra regler i Jameys tjänst.

Jameys Lån officer kunde öka sin ”papper” inkomst två sätt. Först äcklade hon Jameys socialförsäkringsinkomst. Eftersom det inte beskattas, tillåter de flesta underwriting riktlinjer långivare att öka obeskattad inkomst med 25 procent — så Jameys $ 3,000-a-month Social Security payment blev $ 3,750.

dessutom tillät nya riktlinjer Jameys långivare att räkna sina besparingar som inkomst., Detta kallas ”tillgångsutarmning” och det fungerar så här: försäkringsgivare tar 70 procent av godtagbara tillgångar och delar dem med antalet månader på låneperioden. För ett 30-årigt lån är det 360 månader. Jamey hade drygt $700,000 investerat, och 70 procent av det gav $ 490.000 i tillgångar att tömma. Dividera $ 490.000 med 360 lagt $ 1,361 per månad till Jamey inkomst. Eftersom han kunde öka ”papper” inkomst med $2,111 per månad, fick Jamey sin refinansiering.

Jag bytte bara jobb så jag kan inte refinansiera

det är en vanlig missuppfattning att låntagare behöver två år på sina jobb för att få en inteckning, förmodligen eftersom Fannie Mae Form 1003 (inteckning ansökan) kräver sökande att ge en jobbhistorik för de senaste två åren., Egenföretagare och beställda sökande behöver minst två års historia för att visa att deras inkomst är stabil och kontinuerlig, och villaägare med bonusar eller övertid måste ha minst en 12-månaders historia för att kunna räkna denna inkomst på sina låneansökningar.

det finns dock inget minimitidskrav för låntagarens nuvarande anställning. Faktum är att Fannie Maes Försäljningsguide säger, ” individer som byter jobb ofta, men som ändå kan tjäna konsekvent och förutsägbar inkomst, anses också ha ett tillförlitligt inkomstflöde för kvalificerade ändamål.,”Sökande kan även få inteckningar baserade på inkomst som beskrivs i ett jobb-erbjudande brev-innan de ens har börjat arbeta!

vilka frågor är dessa överväganden:

• anger sökandens arbetshistorik ökat ansvar och resultat?
• är låntagaren ekonomiskt stark trots frekventa jobbförändringar?

Fannie Mae säger, ”om jobbförändringar är för framsteg eller högre löner, bör dessa förändringar ses positivt.,”Någon vars tvååriga jobbhistoria innehåller en praktik, sedan ett permanent jobb inom samma område, så ser ett liknande jobb med bättre lön stabil och framgångsrik ut. En sökande vars jobbhistoria är kort eftersom han eller hon var på college eller ett jobbutbildningsprogram kan också godkännas.

å andra sidan kommer någon med en stint som kontorschef följt av sex månaders arbete på en restaurang och sedan en vinter som spenderas som skidinstruktör förmodligen att ha svårare att få den inkomsten accepterad., Fannie Maes Korrespondentlåningsriktlinjer säger: ”utvärdering av anställningens historia, förmåga att generera liknande inkomster konsekvent, antal år inom samma arbetsområde, specifik utbildningsbakgrund och källor till ytterligare ersättning måste ange att inkomsten kan förväntas fortsätta.”

nedre raden? Richards nya jobb var på samma område och kom med en högre lön än den gamla. Han och Maria hade inga problem refinansiering till ett bättre lån.,

hem kapital& inteckning refinansiering

de flesta inteckning refinansiera program kräver hem kapital. Hem kapital är skillnaden mellan det beräknade värdet av en fastighet och mängden lån mot den.,

Hem Kapital Exempel

Hem Bedömningen Värde	$200,000
Inteckning Balans	$150,000
Följd eget Kapital	$50,000

ett Annat sätt för att hänvisa till hem kapital är lån till värdet (LTV). LTV är 100 procent minus andelen hem kapital. I exemplet ovan har husägare 25 procent hem kapital, och 100 procent minus 25 procent motsvarar en 75 procent LTV.,

hur man beräknar din LTV

för att beräkna din LTV, helt enkelt dela refinansiera lånebeloppet av ditt hem uppskattade värde. Låt oss använda siffrorna från vårt exempel.,

När du letar efter hypotekslån citat från långivare, måste du ge dem en rimligt korrekt uppskattning av ditt hem värde. Om du hävdar att din egendom är värd $ 200,000, och sedan bedömningen kommer in med ett värde av $180,000, din LTV kommer att vara högre., Detta kan öka din bolåneränta eller ens orsaka ditt lån att avvisas.

hem bedömning för en Refi

din långivare beställer ett hem bedömning för att få en oberoende uppskattning av fastighetsvärdet. Värderingsmannen analyserar följande:

om du har ditt hem bedömt av hem, kan du inte göra det.flera proffs, chansen är deras uppskattningar kommer inte att vara densamma. Även om bedömningar utförs enligt en uppsättning regler, är de fortfarande åsikter och per definition något subjektiva., Dessutom, vissa långivare förlitar sig på automatiserade värderingsmodeller (AVMs). Dessa verktyg titta på de senaste försäljningspriserna i närheten; ingen faktiskt ser huset. AVMs är snabba och billiga men programvara vet inte om du spenderat $100,000 remodeling din plats och lägga till dess värde. Detta innebär att ditt hem bedömning kanske inte kommer så högt som du förväntar dig, och som kan påverka din refinansiera.

hur man undviker en låg bedömning vid refinansiering

det finns åtgärder du kan vidta för att få en korrekt men generös bedömning., Först, se till att ditt hem ser inbjudande när värderingsman kommer-trimma gården, rensa röran och se till att allt är rent och luktar gott. Nästa, ge en korrekt uppsättning av ditt hem planer och en lista över eventuella förbättringar och deras kostnader.

felaktigheter i egenskapsposter kan orsaka fel på bedömningar, liksom mätfel. Enligt National Association of Realtors, fel orsakas oftast av felaktiga parti eller planlösning dimensioner, eller genom undervärdering förbättringar.,

felaktiga data är dock inte den enda anledningen till att din bedömning kan komma lägre än förväntat. Tack vare en reform som kallas hembesök Uppförandekod (HVCC), långivare kan inte välja vem som utför sina bedömningar, och värderingsmän ibland ta jobb de inte är bäst kvalificerad att ta. En 2014 Federal Reserve studie avslutades: ”HVCC leder till en betydande ökning av sannolikheten för låga bedömningar.”

Du kan undvika att fastna med oerfarna eller out-of-area värderingsmän genom att kolla upp dem när de ringer för att schemalägga din bedömning., Få deras namn och leta upp dem online för att se var deras kontor är och hur länge de har licensierats. Du kan göra det genom att söka på denna nationella värderingsman registret. Om appraiser kontor inte ligger nära din egendom eller appraiser inte har licensierats i ditt tillstånd under mycket lång tid, det är förmodligen din kö att be om en annan appraiser.

hur man bestrider en låg bedömning vid refinansiering

om din bedömning kommer i låg, kanske du kan få den ändrad om du kan hitta ett objektivt fel — fel kvadratmeter eller försäljningspris, till exempel., Men subjektiva meningsskiljaktigheter (”min åsikt är värt mycket mer än så!”) är osannolikt att resultera i en förändrad värdering.

det finns rätt och fel sätt att bestrida med din värderingsman, och fel sätt kommer inte att hjälpa mycket. Tanken är att upp dina chanser att få ett högre värde genom att göra revideringsprocessen lätt för bedömare-värderingsmän arbetar under mycket snäva tidsbegränsningar och inte alltid uppskattar att bli ombedd att återkomma en fil. Vidarebefordra det färdiga formuläret till din låneansvarig, som i sin tur kan skicka det till bedömnings-eller underskriftsavdelningen för granskning.,

en annan lösning, om du har råd med det, kan vara att helt enkelt beställa och betala för en andra bedömning. Inte alla långivare kan du ersätta en bättre andra bedömning för en låg första bedömning, men många gör. När ditt lån officer ger dig de dåliga nyheterna om ditt hem värde, berätta för honom att inte lämna bedömning för underwriting. Begära en ny, och se till att du vet värderingsman först så att du inte får en annan ” låg-baller.”Om den nya bedömningen kommer högre, kan den användas för din refinansiering., Om det inte gör det, kan du behöva leva med det faktum att din egendom är värt mindre än du trodde.

slutligen, om du är mycket säker på att din egendom är värt mer än det bedömda värdet, kan du starta ansökningsprocessen över med en annan långivare och bedömning tjänst.

kan du refinansiera med dålig kredit?

refinansiering är inte omöjligt med dålig kredit. Lån godkännande beror på hela ansökan paketet. Refinansiera försäkringsgivare utvärdera en sökandes kredit, inkomst, hem kapital och tillgångar., En låg kredit värdering kan kompenseras av betydande eget kapital, utmärkt inkomst eller betydande tillgångar.

det är dock svårare att få ett lån godkännande med dålig kredit än det brukade vara. De flesta program har minsta kredit poäng, och enskilda långivare går ofta utöver det, lägga hårdare begränsningar som kallas överlägg. De bästa råd för villaägare med dålig kredit är att arbeta för att förbättra sina poäng och handla flera bolåneinstitut. Även några punkter kan vara skillnaden mellan förnekande och godkännande.,

i allmänhet är statligt stödda lån som FHA, VA och USDA lite mer förlåtande än konventionella program. Villaägare med kredit problem bör överväga en FHA effektivisera refinansiera om deras nuvarande lån är statligt stödda. Effektivisera program kräver inte kredit underwriting.

andra skäl att refinansiera

ibland refinansiera människor av andra skäl än att hitta en lägre ränta. En vanlig anledning är om ett par splittringar och båda namnen är på bostadslån., En annan anledning är att bli av med inteckning försäkring.

dike din make, behåll ditt hus

När ett par skilsmässor och en håller hemmet, är båda parter som undertecknade lånet fortfarande skyldiga av hypotekslånet på fastigheten — även om skilsmässighetsdekretet beställer en tidigare make att göra betalningarna. Beslutet från en familjerätt domare inte upplösa eller ändra ett bostadslån kontrakt. Det enklaste alternativet att lösa ett gemensamt bostadslån är att refinansiera i namnet på den ockuperande makan.,

refinansiering för att eliminera inteckning försäkring

refinansiering en inteckning kan hjälpa dig att bli av med privata inteckning försäkring (PMI) tidigare. Du kan begära avbokning av PMI så snart ditt lånesaldo träffar 80 procent av det ursprungliga hemvärdet (när lånet stängdes), och PMI avbryts automatiskt när ditt lån träffar 78 procent av det ursprungliga saldot.,

Om ditt hems värde har ökat till den grad att PMI inte krävs, drar du inte nytta om du inte refinansierar. Till exempel, om du köper en $300,000 hem finansiering 95 procent ($285,000) med en 4 procent ränta, det skulle ta 55 betalningar innan du kunde begära PMI avbokning. Om ditt hem uppskattar på 4 procent per år, dock, Du kan dumpa din inteckning försäkring genom refinansiering efter bara 34 betalningar. Det innebär att du kan undvika 21 inteckning försäkring betalningar, som kan täcka kostnaden för refinansiering.,

om du har en nyare FHA inteckning, din inteckning försäkring kan inte avbrytas — oavsett hur mycket ditt hem värde ökar eller hur låg ditt lån balans är. Det beror på att FHA lån nu kräver inteckning försäkringspremier (MIP) för livet av lånet. Det enda sättet att bli av med MIP är att refinansiera till ett konventionellt lån.