lämnar ditt hus till dina nära och kära

viktiga takeaways

För många familjer kan besluta vad man ska göra med ett hem ofta vara den mest komplexa delen av en fastighetsplan: ett hus är potentiellt värt en betydande summa pengar, kan vara komplicerat att ärva och kan också vara inslaget i minnen och känslor. Av dessa skäl är det särskilt viktigt att komma med en särskild strategi för den roll ett hem spelar i en estate plan.

3 Saker att veta innan du börjar

1., Input från alla inblandade kan göra planeringen enklare

att förbereda sig för en smidig och effektiv överföring av ett hem, börja med att tänka på dina mål och din ekonomiska situation. Fråga först: Vad vill du se hända med huset? Efter att ha förstått dina mål, var noga med att diskutera dina önskemål med din familj.

dina barn kan ha olika idéer om huruvida de vill bo i, sälja eller behålla fastigheten för investeringsändamål., Det kan vara svårt att ha dessa samtal, och du kanske vill ha någon neutral hjälp underlätta samtalet, men det är mycket viktigt.

till exempel överväga ett par som planerar att lämna ett fritidshus till sina 2 barn lika så att barnen kunde fortsätta den långa traditionen av familjesemester. Ett barn bodde dock långt borta och ägde redan ett fritidshus i det området. Lämnar hemmet lika skulle ha skapat frågor om underhållskostnader, fastighetsskatt och underhåll., Om syskonen bestämde sig för att inte dela huset och utförde en överlåtelse av ägande, kan det ha ökat skatter och skapat transaktionskostnader. Oenighet om huruvida att fortsätta delat ägande kan också ha orsakat sårade känslor och störde vad som annars var ett bra förhållande. Ett familjesamtal hjälpte dem att inse att ett gemensamt arv inte var meningsfullt.

2. Dina arvingar kan hamna på grund av pengar

om personen som ärver hemmet inte vill behålla äganderätten till det, kan de medföra juridiska avgifter, skatter och andra transaktionskostnader., Dessutom har flera stater fastighetsskattebefrielse gränser långt under federal nivå. Om värdet av hemmet överstiger den gränsen och det inte finns andra tillgångar från gården tillgängliga för att betala skatt, arvingen kan möta en statlig fastighetsskatt räkningen och kan ha otillräckliga medel för att betala den. Det kan tvinga en försäljning av hemmet eller tvinga arvingen att söka finansieringsalternativ för att betala räkningen. Om de säljer huset, kommer det att beskattas baserat på värdet vid tidpunkten för den ursprungliga ägarens död.

3., Hypotekslånet kan förfalla

de flesta bolån har en ”förfallna till försäljning” klausul som kan utlösas vid döden. Om så är fallet, andra likvida tillgångar i gården skulle behöva användas för att betala av skulden, skulle arvtagaren behöva kvalificera sig för en inteckning på egen hand, eller hemmet skulle behöva säljas.

6 alternativ för att passera ner ditt hem

låt oss titta på ett antal olika sätt att göra passerar ner ett hem så smidigt som möjligt.

1., Samägande

en gemensam idé som människor har om att passera hem till barn är till synes enkel: bara lägga arvingarna som delägare på den nuvarande gärningen. Om gärningen listar någon annan som en gemensam hyresgäst, kommer de att bli delägare vid den tidpunkt då gärningen ändras, och de kommer automatiskt att ta ägande av hemmet vid tidpunkten för den ursprungliga ägarens död.

det finns dock vissa nackdelar med detta tillvägagångssätt. Först och främst, om ett barn läggs till som delägare, finns det presentskatt överväganden., Det finns en gräns för hur mycket någon kan gåva en annan person utan att betala en gåva skatt, både årligen och under en livstid. När ett hus ges som en gåva genom samägande anses den överförda delen vara en beskattningsbar gåva och räknas mot livstidsbefrielsen, så det måste rapporteras för gåva skatteändamål. Säga en ensamstående förälder lägger ett barn till gärningen, skulle föräldern behöva rapportera 50% av värdet av hemmet som en beskattningsbar gåva (baserat på det verkliga marknadsvärdet av hemmet vid tidpunkten för överföringen).,

För det andra är gåvor som gjorts under en livstid föremål för Överföringskostnad (värdet av huset för skatteändamål). Således får kostnadsbasen som används för kapitalvinstskatt inte en steg-up vid tidpunkten för döden-istället kan barnet få en större skatteräkning på den del av huset som gavs till dem om de så småningom säljer huset efter medägarens död.

slutligen, som delägare, blir hemmet en tillgång för barnet, vilket skapar flera potentiella problem., Först, om barnet hamnar i ekonomiska problem, blir skild, eller har andra problem, ditt hem kan sättas under en lien eller bli föremål för andra åtgärder. För det andra skulle delägaren behöva barnets tillstånd att sälja hemmet, ta ut en ny inteckning eller refinansiera en befintlig. Och slutligen kan barnet bestämma att de vill sälja hemmet, vilket kan skapa utmaningar.

2. Ett testamente

a kan användas för att vidarebefordra ett hem. Denna process hjälper till att säkerställa att ägaren bestämmer vem som ärver fastigheten., Men tillgångar som överför genom en kommer fortfarande att passera genom bouppteckning processen, som kan vara tidskrävande och dyrt. Dessutom är ett testamente ett offentligt dokument, så vem som helst kan granska decedents tillgångar och se vem som ärvde dem, så det kan skapa en integritetsfråga.

3. En revocable trust

en revocable trust är en juridisk struktur som gör det möjligt för ”grantor” eller ”trustee” att behålla kontrollen över sina tillgångar under sin livstid, samt ange exakt hur och när deras tillgångar passerar till sina stödmottagare., Efter förvaltarens död fungerar förtroendet som en will substitute och gör det möjligt för tillgångarna att distribueras privat och snabbt utan att gå igenom tid och kostnad för provatprocessen. Detta gör det möjligt för förvaltaren full kontroll och användning av deras hem under sin livstid samtidigt som effektiv distribution vid deras död.

på grund av förtroendenas komplexitet och variationen i statliga regler är det viktigt att arbeta med en professionell för att skapa ett förtroende, vilket kostar pengar, men kan vara det enda sättet att bidra till att förtroendet fungerar effektivt., Det är också viktigt att komma ihåg att det kan vara nödvändigt att ändra titling av dina tillgångar för att förtroendet ska fungera som avsett.

slutligen kan ett förtroende vara särskilt fördelaktigt för familjer som äger fastigheter i mer än ett tillstånd. Utan förtroende kan en egendom passera genom bouppteckning i flera stater. ”För många av mina kunder är ett av deras främsta mål att överföra tillgångar till mottagare utan probate, och så är ett återkallbart förtroende en kärnkomponent i sina fastighetsplaner”, säger Terri Lyders, Vice President, avancerad planering på Fidelity.

4., En kvalificerad personlig residence förtroende (QPRT)

EN QPRT är ett sätt att flytta en primär eller semester residence ut av din egendom vid en reducerad skatt eller kostnad. Med en QPRT överförs hemmet till förtroendet direkt, men det gör det möjligt för den ursprungliga ägaren att behålla rätten att bo i hemmet under QPRT-termen. Under den tiden är de ansvariga för hyra, underhåll, skatter och andra aspekter av ägande., Förtroendet har ett slutdatum efter vilket äganderätten till huset överförs till mottagaren (vanligtvis barn eller en förtroende för deras fördel) och den ursprungliga ägaren har inte längre rätt att ockupera huset (även om ett leasingavtal kan förhandlas fram med mottagaren).

för att denna strategi ska vara effektiv för skatteändamål måste den ursprungliga ägaren överleva förtroendeperioden. Annars, om de dör innan förtroendet upphör, värdet av hemmet ingår som en del av deras beskattningsbara egendom och kan dras tillbaka in i gården., Medan en QPRT kan användas för en primär bostad, kan det vara svårt för en person att förlora rätten att ockupera sitt hem, eller betala hyra att göra det, och därmed QPRTs kan ofta användas för Fritidshus.

två stora fördelar med en QPRT inkluderar den minskade gåva skatt kostnaden för överföringen (eftersom ägaren behåller rätten att bo i hemmet under en tidsperiod och håller en del av värdet av huset), och att värdet av hemmet är fryst för fastighetsskatt vid den tidpunkt då förtroendet skapas., Detta innebär att för fastighetsskatt ändamål, värdet av hemmet är etablerad vid den tidpunkt då den går in i förtroende—och framtida pris uppskattning kommer inte att påverka fastighetsskatt räkningen. För en familj inför fastighetsskatt frågor, denna strategi kan bidra till att begränsa skatter i händelse av att fastighetsvärdet ökar med tiden.

tips: en fastighet som är föremål för en inteckning kan vara svårt att hantera från en gåva skatt perspektiv, och därför är det ofta föreslås att någon skuld betalas innan överföringen till en QPRT.

5., En mottagare beteckning—en överföring vid dödsfall (TOD) handling

vissa stater erbjuder en TOD beteckning på en handling som i huvudsak namn en mottagare för den egenskapen. Med en TOD-beteckning passerar tillgångar utanför bouppteckning, så det är snabbt och privat, och arvingarna får fortfarande en steg-up i skattesyfte, vilket innebär att husets värde justeras till nuvarande marknadsvärde. Det kan också vara billigare än att skapa ett förtroende.

det finns vissa nackdelar med en TOD-beteckning. Det tillåter endast individer eller välgörenhetsorganisationer som stödmottagare, inte en förvaltare under ett förtroende., Det betyder att om ett barn fortfarande är ung vid tidpunkten för överföringen skulle de direkt äga hemmet, vilket kanske inte är praktiskt. Det finns inte heller några oförutsedda händelser, så om barnet som namnges som mottagare dör före den ursprungliga ägaren finns det ingen bestämmelse att hoppa över en generation och skicka tillgången till sina barn—TOD-handlingen måste uppdateras av ägaren. Dessutom, om hemmet skickas till en vuxen som får statliga förmåner, det kan påverka deras behörighet.

tips: TOD handling alternativ är begränsade av statlig lag, och många stater erbjuder inte detta alternativ alls., Kontrollera med din advokat eller skatterådgivare för att avgöra om det här alternativet är tillgängligt och skulle vara lämpligt för dina omständigheter.

6. Genom att sälja

om det är osannolikt att barn vill ha hemmet, överväga att sälja det och hyra ett hem senare i livet. Frågor som underhåll, hälsa och livsstil kan vara viktigare än de ekonomiska övervägandena här, men var noga med att överväga skatteeffekterna av detta beslut.,

nuvarande federal skattelagstiftning tillåter en realisationsvinst uteslutning av antingen $250,000 (för en individ) eller $ 500,000 (för ett gift par som lämnar in gemensamt) vid försäljning av ett hus, förutsatt att de har bott i det huset för 2 av de föregående 5 åren, och att hemmet uppfyller kraven på bosättning. Vinster över detta belopp beskattas. Att ärva en fastighet kommer med en steg-up i grunden (vilket innebär att den omprövas till nuvarande marknadsvärde) potentiellt eliminera kapitalvinstskatt.

den nedersta raden

ett hem kan vara den mest värdefulla tillgången i en egendom., Om du inte vidtar några åtgärder och dör utan en vilja eller har gjort några andra arrangemang, dina tillgångar kommer att passera enligt din statliga intestacy lagar, som kan eller inte kan återspegla dina önskemål. Detta kan innefatta att gå igenom probate—en process som är potentiellt dyr, Offentlig, långsam och komplicerad.

överföringen av fastighetstillgångar kan utgöra unika juridiska, skattemässiga och känslomässiga problem för en familj, så det kan vara fördelaktigt att arbeta med en professionell för att skydda dig själv och dina nära och kära., Det är viktigt att komma med en plan som är vettigt för dig, och dina arvingar, och att skapa en effektiv strategi för att utföra den.