hur man beräknar kapitaliseringsräntan för fastigheter

det är självklart att du måste bestämma värdet av en inkomstproducerande egendom om du funderar på att köpa den för investeringssyfte. Att inte göra det skulle vara som att flyga blind, ett säkert sätt att riskera och potentiellt förlora ditt kapital.

utmaningen att värdera sådan egendom är inte så svår som det kan låta. I själva verket är det lätt att beräkna kapitaliseringsgraden för fastigheter och bör ta dig inte mer än fem minuter eller så.,

det börjar med en förståelse för exakt vad den gemensamma jordbrukspolitiken är.

Vad är kapitaliseringsgraden?

takräntan är avkastningen du kan förvänta dig på din investering baserat på hur mycket inkomst du tror att fastigheten kommer att generera för dig. Det är naturligtvis en mycket viktig faktor. Du kommer inte att investera med avsikt att förlora pengar.

detta är ett bra sätt att göra jämförelser av liknande egenskaper eftersom alla kostnader beaktas., När två egenskaper verkar ganska lika men en kostar mer, det kan vara eftersom det genererar mer inkomst eller eftersom det har lägre kostnader.

hur man beräknar Cap Rate

Du kan beräkna kapitaliseringsgraden med hjälp av nettodriftsinkomsterna och de senaste försäljningspriserna av jämförbara egenskaper., Kapitaliseringsräntan bestäms och tillämpas sedan på fastigheten du överväger att köpa för att bestämma dess nuvarande marknadsvärde baserat på inkomst.

först får du det senaste försäljningspriset för en liknande inkomstfastighet. Låt oss använda exemplet på ett sex-enhet lägenhetsprojekt som sålde för $ 300,000.

bestäm nu rörelseresultatet för det lägenhetsprojektet eller de nettohyror som ägarna realiserar. Subtrahera alla rörelsekostnader utom inteckning. Denna beräkning värdesätter egenskapen som om du hade betalat kontant för det., Säg hyresintäkterna efter alla de kostnader du har dragit är $ 24,000. Nu dividera att netto rörelseresultatet av försäljningspriset för att komma fram till den maximala räntan: $ 24,000 i kostnader dividerat med försäljningspriset $ 300,000 ger dig en kapitaliseringstakt på .08 eller 8 procent.

hur man använder Takräntan

en investerare kan använda takräntan på två sätt., Han kanske vill värdera en fastighet han avser att sälja baserat på marknadsräntor för andra nyligen sålda jämförbara egenskaper, eller han kanske vill avgöra om det begärda priset på en fastighet är rimligt om han överväger att köpa den.

när du säljer

låt oss säga att du äger ett litet lägenhetsprojekt och vill sälja det. Du samlar information om nyligen sålda fastigheter i området som liknar din. De kan ha fler eller färre enheter, men du försöker hitta egenskaper som är så lika som möjligt till den du vill sälja.,

Du hittar tre egenskaper som har sålts under de senaste tre eller fyra månaderna. Den knepiga delen är att kunna hitta sina nettovinster. Ibland publiceras denna information i noteringen som försäljningsställe, men ofta är det inte, särskilt när rörelseresultatet inte är gynnsamt. Du kan få denna typ av information från en kommersiell fastighetsmäklare, dock, särskilt om du kommer att lista fastigheten till salu med henne.

så du kommer fram till tre fastighetsräntor i genomsnitt 9,2 procent., Din egendoms rörelseresultat är 31 000 dollar. Nu är allt du behöver göra är att dela upp rörelseresultatet med cap-räntan: $ 31,000 dividerat med .092 kommer ut till $ 226,957. Det är värdet av din egendom.

Du kan basera det pris du vill be om fastigheten på den här siffran och lägga den på marknaden.

när du funderar på att köpa

arbetar du med listade egenskaper när du jämför egenskaper för ett köpbeslut. Detta gör det ännu enklare att få sina nettoinkomster och att beräkna den gemensamma jordbrukspolitiken för varje., Du kan sedan jämföra dem för att se vilka skulle göra det bästa köpet.

men kolla in deras kostnader och hyror ändå, eftersom man kan stiga till toppen om du kan upptäcka möjligheter att minska kostnader eller öka hyror. Du kan upptäcka att kostnaderna är onormalt höga för en fastighet typ och storlek, eller du kan upptäcka att hyror debiteras är under marknadsräntor för jämförbara egenskaper. Endera av dessa situationer skulle öka den gemensamma jordbrukspolitiken, vilket gör det till en bättre potentiell egendom om de korrigeras.,

låt oss säga att du har ögonen på ett specifikt litet lägenhetsprojekt som är listat för $495,000. Är det värt det på den nuvarande marknaden eller är det dyrt? Återigen, få några jämförbara egenskaper och en genomsnittlig såld cap hastighet. Vi använder vår 9.2 procentsats igen som ett exempel.

om rörelseresultatet för denna fastighet är $ 39,500, är det värt det begärda priset? Nej, för att dividera den inkomsten med takräntan ger dig ett värde på $429,348. Ett pris på $ 495,000 är lite över märket.,

vilket netto rörelseresultat skulle du behöva få det listpriset för ett värde? Växla runt formeln och multiplicera det begärda priset med cap-hastigheten. Multiplicera $ 495,000 med 9.2 procent och du kommer upp med en nödvändig netto rörelseresultat på $45.540.