i allmänhet beräknas det av:

DSCR = netto rörelseresultat / Skuldtjänst {\displaystyle {\text{DSCR}} = {\text{netto rörelseresultat}} / {\text{Debt Service}}

VAR:

ADJ. EBITDA = Bruttodriftsintäkter – rörelsekostnader {\displaystyle {\text{ADJ., EBITDA}} = {\text{rörelseintäkter brutto}} – {\text{rörelsekostnader}}} Skuldtjänst = amortering + räntebetalningar + leasingbetalningar {\displaystyle {\text{Debt Service}}={\text{amortering}} + {\text{räntebetalningar}} + {\text{lease Payments}}

för att beräkna ett företags skuldtäckningsgrad måste du först bestämma företagets rörelseresultat (NOI). NOI är skillnaden mellan bruttointäkter och rörelsekostnader. NOI är avsett att återspegla den verkliga inkomsten för ett företag eller en verksamhet utan eller före finansiering., Således ingår inte i rörelsekostnader finansieringskostnader (t.ex. räntor från lån), personlig inkomstskatt för ägare/investerare, kapitalutgifter och avskrivningar.

Skuldtjänst är kostnader och betalningar relaterade till finansiering. Räntor och leasingbetalningar är verkliga kostnader till följd av att ta lån eller låna tillgångar. Att betala ner kapitalbeloppet för ett lån förändrar inte ett företags nettokapital/likvidationsvärde. det minskar emellertid de kontanter som ett företag behandlar (i utbyte mot minskande låneskuld eller ökat eget kapital i en tillgång)., Genom att redovisa kapitalbetalningar återspeglar DSCR således ett företags kassaflödessituation.

till exempel, om en fastighet har en skuldtäckningsgrad på mindre än en, är den inkomst som egenskapen genererar inte tillräckligt för att täcka hypotekslån och fastighetens driftskostnader. En fastighet med en skuldtäckningsgrad på .8 genererar bara tillräckligt med Inkomst för att betala för 80 procent av de årliga skuldbetalningarna. Om en fastighet har en skuldtäckningsgrad på mer än 1, genererar fastigheten tillräckligt med intäkter för att täcka årliga skuldbetalningar., Till exempel genererar en fastighet med en skuldtäckningsgrad på 1,5 tillräckligt med intäkter för att betala alla årliga skuldkostnader, alla rörelsekostnader och faktiskt genererar femtio procent mer intäkter än vad som krävs för att betala dessa räkningar.

ett DSCR på mindre än 1 skulle innebära ett negativt kassaflöde. En DSCR på mindre än 1, Säg .95, skulle innebära att det bara finns tillräckligt med netto rörelseresultat för att täcka 95% av årliga skuldbetalningar., Till exempel, i samband med privatekonomi, detta skulle innebära att låntagaren skulle behöva gräva i hans eller hennes personliga medel varje månad för att hålla projektet flytande. Generellt, långivare rynka pannan på ett negativt kassaflöde, men vissa tillåter det om låntagaren har stark utanför inkomst.

vanligtvis kräver de flesta affärsbanker förhållandet 1,15–1,35 gånger (netto rörelseresultat eller NOI / årlig skuldtjänst) för att säkerställa att kassaflödet är tillräckligt för att täcka lånebetalningar är tillgängligt löpande.

ExampleEdit

låt oss säga Mr., Jones tittar på en förvaltningsfastighet med ett netto rörelseresultat på $ 36,000 och en årlig skuldtjänst på $30,000. Skuldtäckningsgraden för den här egenskapen skulle vara 1.2 och Mr Jones skulle veta fastigheten genererar 20 procent mer än vad som krävs för att betala den årliga hypotekslån.

Skuldtjänstkvoten används också vanligtvis för att utvärdera kvaliteten på en portfölj av bolån., Till exempel, den 19 juni 2008 rapporterade ett popularUS-kreditvärderingsinstitut, Standard & Poors, att det sänkte sin kreditering på flera klasser av sammanslagna kommersiella hypotekslångenomgångar som ursprungligen utfärdades av Bank of America. Kreditvärderingsinstitutet fastställde i ett pressmeddelande att det hade sänkt kreditbetygen påvåra certifikat i Bank of America Commercial Mortgage Inc.2005-1-serien, som anger att nedgraderna ”återspeglar kreditenförsämring av poolen”., De fortsätter vidare med att ange att denna nedgradering berodde på det faktum att åtta specifika lån i poolen har en täckning för skuldtjänster (DSC) under 1,0 x eller under entid.

Skuldtjänstkvoten eller skuldtjänsttäckningen ger en användbarindikator för finansiell styrka. Standard & Poors rapporterade att den totala poolen från och med den 10 juni 2008 bestod av 135 lån, med en sammanlagd förtroendebalans på 2,052 miljarder dollar. De uppger att det från och med detta datum fanns åtta lån med ett DSC som var lägre än1, 0x., Detta innebär att de nettofonder som kommer in från uthyrning avkommersiella egenskaper inte täcker bolånekostnaderna. Nu, eftersom ingen skulle göra ett lån som detta från början, kommer en finansiellanalytiker eller informerad investerare att söka information om vad försämringen av DSC har varit. Du vill inte veta bara vad DSC är vid en viss tidpunkt, men också hurmycket det har förändrats från när lånet senast utvärderades. Thes&p Pressmeddelande berättar detta. Det indikerar att av de åtta lånen som är ”under vattnet”, de har en genomsnittlig balans på $10.,1million, och en genomsnittlig nedgång i DSC på 38% sedan lånet utfärdades.

och det finns fortfarande mer. Eftersom det finns totalt 135 lån ipoolen, och endast åtta av dem är under vattnet, med en DSC ofmindre än 1, är den uppenbara frågan: Vad är den totala DSC aventire pool av 135 lån? Standard och Poors press releaseger detta nummer, vilket indikerar att den viktade genomsnittliga dscför hela poolen är 1.76 x eller 1.76 gånger. Återigen är det bara en ögonblicksbild nu. Den viktigaste frågan som DSC kan hjälpa dig att svara, är det bättre eller sämre, från när alla lån i poolen varförst gjort?, Den s&p Pressmeddelande ger detta också, förklarar att den ursprungliga vägda genomsnittliga DSC för hela poolen av 135loans var 1,66 x, eller 1,66 gånger.

På så sätt ger DSC (debt service coverage) – förhållandet ett sätt att bedöma den finansiella kvaliteten och den tillhörande risknivån för denna lånepool och visar det överraskande resultatet att trots vissa lån som upplever DSC under 1 har den totala DSC för hela poolen förbättrats, från 1,66 gånger till 1,76 gånger., Detta är ganska mycket vaden bra låneportfölj ska se ut, med DSC förbättra övertid, eftersom lånen betalas ner, och en liten andel, i dettafall 6%, upplever DSC nyckeltal under en gång, vilket tyder på attFör dessa lån, Det kan finnas problem framåt.

och naturligtvis,bara för att DSCR är mindre än 1 för vissa lån, betyder det inte nödvändigtvis att de kommer att standard.

pre-Tax avsättning Metodedit

inkomstskatter utgör ett särskilt problem för DSCR-beräkning och tolkning., Medan DSCR i konceptet är förhållandet mellan kassaflöde som är tillgängligt för skuldtjänst till önskad skuldtjänst, i praktiken-eftersom ränta är en avdragsgill kostnad och kapital är inte – finns det ingen siffra som representerar en mängd kontanter som genereras från verksamheten som är både fullt tillgänglig för skuldtjänst och den enda kontanter som är tillgängliga för skuldtjänst.,

medan Resultat före räntor, skatter, avskrivningar (EBITDA) är ett lämpligt mått på ett företags förmåga att göra räntebetalningar (förutsatt att förväntad förändring av rörelsekapital är noll) är EBIDA (utan ”T”) en lämpligare indikator på ett företags förmåga att göra nödvändiga kapitalbetalningar. Att ignorera dessa skillnader kan leda till DSCR-värden som överskattar eller underskattar ett företags skuldtjänstkapacitet. Metoden för tillhandahållande före skatt ger ett enda förhållande som uttrycker den totala skuldtjänstkapaciteten på ett tillförlitligt sätt med tanke på dessa utmaningar.,

debt Service täckningsgrad som beräknas med hjälp av Avsättningsmetoden före skatt svarar på följande fråga: hur många gånger större var företagets EBITDA än dess kritiska EBITDA-värde, där kritisk EBITDA är det som bara täcker sina ränteförpliktelser + Huvudförpliktelser + skattekostnad med antagande av lägsta tillräckliga intäkter + andra nödvändiga utgifter som inte behandlas som redovisningskostnader, som utdelningar och CAPEX.,

DSCR-beräkningen enligt Avsättningsmetoden före skatt är EBITDA / (ränta + avsättning före skatt för utgifter efter skatt), där avsättning före skatt för utgifter efter skatt är det belopp av kontantförmåner före skatt som måste avsättas för att uppfylla nödvändiga utgifter efter skatt, dvs. CPLTD + Ofanserade Capex + utdelningar., Avsättning kan beräknas enligt följande:

Om icke kassapåverkande kostnader (avskrivningar + utarmning + avskrivningar) > efter skatt utlägg, thenPretax avsättning för perioden efter skatt utlägg = Post-skatt utlägg

Till exempel, om ett företag efter skatt utlägg består av CPLTD på $90 MILJONER och $10M i unfinanced CAPEX, och dess icke kassapåverkande kostnader är $100,då kan företaget tillämpa $100 miljoner kassaflöde från den löpande verksamheten efter skatt utlägg utan att betala skatt på $100M kassaflöde. I detta fall, pretax kontanter som låntagaren måste avsätta för efter skatt utlägg skulle helt enkelt vara $ 100M.,

till exempel, om utlägg efter skatt består av CPLTD på $100M och icke-kontant kostnader är $50M, då låntagaren kan tillämpa $50M av kontantinflödefrån verksamhet direkt mot $50M av post-skatt utlägg utan att betala skatt på att $50M inflöde, men företaget måste avsätta $77M(förutsatt en 35% inkomstskattesats) för att uppfylla de återstående $50M av post-skatt utlägg. Detta företags pretax avsättning för utlägg efter skatt = $ 50M + $ 77M = $ 127M.