det uppskattas att nästan 150 personer flyttar till Austin varje dag. Det är mer än 53.000 nykomlingar proppfull in i större metro området årligen. Nu är en av de snabbast växande städerna i landet, det är ingen överraskning att Austins bostadsmarknad har blivit lika konkurrenskraftig som Boston eller Bay Area. Men titta bortom de vanliga misstänkta (dvs. världens Tarrytowns) och sökningen kan känna sig mycket mindre skrämmande. Allt du behöver är lite insider perspektiv för att hitta några sanna stad pärlor., Arbetar med erfarna fastighetsexperter, samt försäljningsdata från Austin Board of Realtors (ABoR), har vi curator en lista över glödheta stadsdelar i varje hörn av ATX (och kanske bara lite utanför stadens gränser). Oavsett om du är en första gången hem köpare, en familj på jakt efter topprankade skolor, eller en välhälsad professionell på jakt efter en elegant egendom, har vi bara plats att plantera några rötter.

South Manchaca

medan många drömmer om att äga ett hem i Austins eftertraktade 78704 Postnummer, lever i 78745 kommer med många av samma förmåner sans rejäl prislapp., Beläget ett stenkast från ’04 blomstrande mat och underhållning på scen, Södra Manchaca rymliga bungalows och långsammare takt i livet kompletteras med dess ständigt ökande cache av craft bryggerier, butiker och restauranger—allt till en bråkdel av kostnaden för dess nordligaste grannar (dess median hem priserna är mer än $200 000 kronor billigare än South Lamar s).,

Nick Picciandra och Lily Osborne: Nick, 35, är en vinförsäljning rep; Lily, 35, är en kommunikationschef för en ideell.

flyttade från: en hyra hantverkare-stil hem i Zilker.

Hem ljuva hem: en 3-sovrum, 2-badrum ranch-stil hus byggt 1971 i South Manchaca Square Feet: 1.300

sökningen: ”vi ville ha något nära centrum med en stor gård och bra kvadratfot-till-dollar förhållande,” Picciandra säger., ”Vi fick i princip ett 3-rumshem för samma pris som vi skulle ha betalat för en lägenhet med ett sovrum i Zilker. Jag älskar att Trädgård, och jag har nu fått vegetabiliska sängar på gården och inhemska växter i ryggen. Jag har kunnat göra min egen fristad, vilket har varit trevligt.”

varför South Manchaca: ”grannskapet är definitivt plocka upp ånga – vi börjar se yngre familjer flytta in, liksom företag prissatta från ’04,” Picciandra säger. ”Men vibe är fortfarande mycket gamla South Austin.,”

närliggande förmåner: ”Vi är precis runt hörnet från Centralmarknaden”, säger Picciandra. ”Och vi lever fem minuter från fem olika bryggerier: Pinthouse Pizza, St. Elmo Brewing Company, Independence Brewing Co., Skalle Mechanix Brewing och 512 Brewing. Vi går med vår hund till Austin Java, som just flyttat hit. Och på helgerna köper vi kaffebönor på talesman på gården, där det också finns en vingård, ett destilleri och coworking utrymmen.,”

Windsor Park

det fanns en tid i det inte så avlägsna förflutna när Windsor Park inte skulle ha gjort den här listan. Men när Mueller Flygplats blev inaktiv för två decennier sedan, och den ihållande drönaren av flygplan avgick med den, inledde nordöstra enklaven en dramatisk Återfödelse. Windsor Park grundades på 1950-talet som en av Austins första förorts-stil stadsdelar, definieras nu av sol dappled gator flankerad av renoverade midcentury hem med snygga gräsmattor.,

grannskapets starka bostadskärna består av ett varierat samhälle (konstnärer, unga yrkesverksamma och pensionärer), varav nästan hälften är familjer. ”Det är ett helt annat grannskap nu”, säger Lisa Muñoz av Realty Austin, som köpte sitt starthem i Windsor Park 2000 för bara $ 80.000. Nu en Tarrytown bosatt, Muñoz har sedan dess tittat på området examen från sitt smartare förflutna.,

hem till Windsor Park Branch Library, 57 tunnland Bartholomew Park, Bartholomew Pool (med sina många bilder och stänkskydd), och hela dagen stadsdel restaurang, Hanks, Windsor Park är en av de mest attraktiva och prisvärda stadsdelar inom en 6-mils radie av centrum. Dessutom kan invånarna njuta av alla Mueller områdets närliggande bekvämligheter, såsom Thinkery, Alamo Drafthouse och Texas Farmers’ Market, Röstade Bäst i staden fem år i rad av Austin Chronicle.,

gammal Enfield

längtar efter att leva livet av lyx i Austin? Old Enfield, den äldsta och sydligaste stadsdel i den historiska stadsdelen Old West Austin, är hem för några av de swankiest fastigheter som staden har att erbjuda.

”det är en av de mest önskvärda och dyra stadsdelarna i centrala Austin”, säger Tiffany Derr, en lång tid fastighetsmäklare med Moreland egenskaper. ”Old Enfields brist på inventering och dess närhet till allt har gjort detta redan önskade område i Austin ännu varmare.,”

bara några minuter från bekvämligheterna i centrum och Lady Bird Lake vandrings-och cykelvägar, har detta eftertraktade grannskap inrymt ett antal uppskattade Austiniter genom åren, inklusive fyra Texas guvernörer och två borgmästare. Trädkantade gator och oklanderligt välskötta gräsmattor ger vika för några av Austins äldsta kolonialstil hem samt ett stänk av ursprungliga bungalows och ombyggda fastigheter., Lining Niles Road, en av stadens finaste gator, är multimillion-dollar egenskaper som Pease Mansion, den största av de fyra återstående två våningar grekiska väckelse herrgårdar byggdes på 1850-talet av Austins byggare, Abner H. Cook.

invånarna kan njuta av cykling och picknick på Pease Park, en älskad utomhus juvel som paralleller Shoal Creek. Old Enfield är också bara några kvarter från Clarksville matställen som Josephine House, Nau ’ s Enfield Drug(missa inte burger!och McGuire Moorman Hospitalitys mest eleganta koncept, Jeffreys.,

Milwood

som Sträcker sig mer än 4 km längs Parmer Lane till de östra delarna av USA 183, familjevänliga Milwood finns allt från pittoreska parker (Balcones District Park) och leder till top-rated Austin ISD (som Anderson High School) och Round Rock ISD skolor. Men vad som sätter denna Spretande, väletablerade Northwest Austin stadsdel är dess enastående bekvämlighet till stora fullblod, stadens blomstrande tech hub, och shopping och matsal Mecka blomstrande i domänen. Om du söker ett hem under $400,000, Milwood är en no-brainer.,

Katie och Todd Mahler: Katie, 43, är en farmaceutisk försäljning rep; Todd, 52, är en kommersiell fastighetsmäklare.

flyttade från: Katie bodde i en lägenhet i Austins stora kullar, och Todd bodde i en lägenhet utanför Ranch Road 2222 och Loop 360. Home Sweet Home: en 4-sovrum, 2,5-badrum stuga stil hem byggt 1983.

kvadratfot: 1,850

sökningen: ”vi ville definitivt ha en gammal Austin känsla, bra skolor, och att vara bekvämt beläget bredvid bra shopping och restauranger,” Katie säger., ”Todd växte upp i Austin och hade några mycket starka åsikter.”

Varför Milwood: ”Det är inbäddat mellan Duval Street och Parmer Lane, strax utanför Mopac. Så, platsen gör det väldigt enkelt att komma till alla delar av Austin, inklusive Cedar Park och Round Rock, säger Katie. ”Att vara så nära domänen, med allt det har att erbjuda, är bra för oss. Vi älskar också våra grannar-en av våra favoriter är en miniatyrhäst som heter Bernard. Han är en terapihäst, och grannbarnen kommer över för att mata honom på kvällarna.,”

närliggande förmåner: ”några av våra favoritrestauranger är North Italia, Grove Wine Bar & kök och äkta matkök”, säger Katie. ”Det finns också en Perry’ s Steakhouse öppning snart, som vi är mycket glada för. Vi älskar att vara så nära domänen, hela livsmedel, och alla bekväma shopping. Våra grannskolor är också fantastiska-Four Seasons Community School har varit fantastiskt för vår son .,”

Apache Stränder

Gränserna: Allmänt Williamson Bilresa, Colorado River, Kollmeyer Bilresa, Fodermjöl Väg
Medianvärdet försäljningspris: $361,500
Gå Betyg: 5
GreatSchools Betyg i Genomsnitt: 8.3/10

Om du trodde att äga ett hem av sjön var det stoff drömmar, bara tänka sig att leva nära två sjöar. Det är den magiska Apache Shores, en eklektisk stadsdel där Austin proper möter Lake Travis.,

”de Flesta människor inser inte att det är en Lake Travis gemenskapens anslutning till Lake Austin, säger April Womack, en infödd Austinite och lång tid fastighetsmäklare med Moreland Egenskaper. ”Grannskapet berör Lake Austin, så invånarna har Lake Austin privilegier till waterfront park. De kan dra sin båt i vattnet eller hänga ut från dagen utan många restriktioner.”

ytterligare stadsdel förmåner är dess överkomliga priser och arkitektonisk mångfald, inklusive A-ram och ranch-stil hem byggda på 1940-talet., ”Det finns en riktigt bra blandning här ute, så det känns inte alls kakskärare”, säger Womack.

Apache Shores ligger mindre än 3 miles från Lucy ’s Fried Chicken på sjön och den exklusiva Hudson’ s Hill Country. Det är också bara några minuter från både Lakeway och smattering av butiker och restauranger som finns på Hill Country Galleria. ”Många människor vet inte om Apache Shores”, säger Womack. ”Men om du är en outdoorsy person som gillar Keep Austin Weird vibe, det här är ditt ställe.”

Droppfjädrar

den enda outlier på vår lista är det av goda skäl., Sitter en halvtimme väster om Austin, Dripping Springs erbjuder en lugn paus för att hänga din hatt strax bortom den stora stadens rörelse. Men låt inte den här lilla stadens en gång sömniga rykte lura dig-Dripping Springs har raw Hill Country beauty, hem med gott om areal och topprankade skolor (Rooster Springs Elementary). Det finns också en spirande mat och dryck scen förankrad av farm-to-table restauranger som rullande i timjan & deg, destillerier som droppande fjädrar Vodka och bryggerier som Jester King och Twisted X Brewing.,

Leia Novosad och Brad Paxton: Leia, 40, är en tidigare Civilingenjör vände stay-at-home mamma; Brad, 42, är en arborist och musiker med bandet Zoo Pilot. Flyttad från: ett 1200-kvadratfot enfamiljshus i South Manchaca byggt 1970.

Hem Ljuva Hem: 5 sovrum, 4 badrum Texas traditionella hem som sitter på en cul-de-sac säkerhetskopiera till grönområden.,

kvadratfot: 2,838

sökningen: Novosad medger att det fanns en lång lista över prioriteringar, men mestadels behövde de mer utrymme och en säkrare plats för att höja sina växande tjejer. ”Det finns något om 1200-kvadratfot och en familj på fyra—Det finns bara inte tillräckligt med badrum eller utrymme för ljussabelslag”, säger hon. ”Min man behövde ett extra rum för sin musikstudio. Dessutom ville vi bo i ett område där barnen kunde cykla runt gatan utan att vi fick panik om deras säkerhet.,”Varför droppande fjädrar:” vårt grannskap känns som en förort på landsbygden – vi kan äta ute och gå på bio på en kort bilresa, eller ta våra barn som fiskar efter grodyngel i en damm på gatan”, säger Novosad. Förutom den hisnande Hill land landskap, Dripping Springs ståtar med stora skolor och stadsdelar full av familjer. ”Vår äldsta dotter gjorde en vän tvärs över gatan den första dagen vi tittade på huset”, säger hon. ”Det är tyst, rent, och varje person vi har stött på verkar vänlig.,”

närliggande förmåner: ”vi älskar Pizzagrottan, tar tjejerna till Camp Ben McCulloch och går runt det historiska området i old downtown droppande”, säger Novosad.

Allandale

känd för sina uppdaterade midcentury ranch-stil hem och spretande gräsmattor skuggade av höga ekar och pecanträd, Allandale har blivit en pittoresk Central Austin oas för unga familjer, tomma boskap, och alla däremellan., Cyklister kryssar längs de rymliga cykelbanorna i Shoal Creek Boulevard, som löper genom hjärtat av grannskapet; ljudet av ugglor och visslande kardinaler piercerar genom tystnaden av tystare omgivande gator; och rävar och andra vilda djur kan ofta hittas Trav genom sina stora lummiga partier.

Enligt John Crowe, en mäklare med Juice Hem och en Allandale bosatt sedan 2003, området ”verkligen började pop som stadsdel var åldrande.,”Se potentialen i bredden av måttligt stora bostäder byggda på 1950-och 60-talet, färska ansikten svepte in för att samlas runt en Allandale renässans.

”bollen började rulla, skolorna förbättrades dramatiskt och restauranger och specialbutiker började flytta in tillsammans med de nya invånarna”, säger Crowe. Nu kombinerar Allandale familjevänliga dragningar (som Northwest District Park) med den ständigt växande matplatsen som dyker upp längs Burnet Road., Invånarna är några steg från tidlösa staples som Fonda San Miguel, liksom nyare hot spots som Barley Swine, Pinthouse Pizza och The Peached Tortilla.

”Burnet blir vad South Congress var för 20 år sedan” Derr säger. ”Om du letar efter bra skolor, en anständig mängd utrymme, och du vill vara nära bra restauranger—allt utan att betala en miljon dollar—Allandale är där du vill vara.”