generelt er det beregnet ved:

DSCR = Netto Inntekt / Gjeld {\displaystyle {\text{DSCR}}={\text{Netto Driftsinntekter}}/{\text{Gjeld}}}

hvor:

Adj. EBITDA = Brutto Driftsinntekter − Driftskostnader {\displaystyle {\text{Adj., EBITDA}}={\text{Brutto Driftsinntekter}}-{\text{Driftskostnader}}} Gjeld = Rektor Tilbakebetaling + renteutgifter + leiebetalinger {\displaystyle {\text{Gjeld}}={\text{Rektor Tilbakebetaling}}+{\text{Renter}}+{\text{leiebetalinger}}}

for Å beregne virksomhetens gjeld coverage ratio, må du først bestemme foretakets netto driftsinntekter (NOI). NOI er differansen mellom brutto driftsinntekter og driftskostnader. NOI er ment å reflektere den sanne resultat av en enhet eller en operasjon uten eller før finansiering., Dermed er ikke inkludert i driftskostnader er finansiering kostnader (f.eks. interesser fra lån), personlig skatt av eiere/investorer, investeringer og avskrivninger.

Gjeld er kostnader og betalinger knyttet til finansiering. Interesser og leiebetalinger er sanne kostnader som følge av å ta opp lån eller lån eiendeler. Å betale ned de viktigste av et lån ikke endre netto egenkapital/likvidasjon verdien av en enhet; imidlertid, det reduserer kontanter en enhet prosesser (i utveksling av synkende lån gjeld eller å øke egenkapitalen i et aktivum)., Således, ved regnskapsføring av rektor betalinger, DSCR reflekterer kontantstrøm situasjonen til en entitet.

For eksempel, hvis en eiendom har en gjeld coverage ratio på mindre enn én, inntekter som eiendom genererer er ikke nok til å dekke boliglån betalinger og eiendommens driftskostnader. En eiendom med en gjeld dekning av forholdet .8 bare genererer nok inntekter til å betale for 80 prosent av den årlige nedbetaling av gjeld. Imidlertid, hvis en eiendom har en gjeld coverage ratio av mer enn 1, eiendommen ikke genererer nok inntekter til å dekke årlig nedbetaling av gjeld., For eksempel, en eiendom med en gjeld coverage ratio på 1,5 genererer nok inntekter til å betale alle av den årlige gjeld utgifter, alle driftskostnader og faktisk genererer femti prosent mer inntekter enn det som er nødvendig for å betale disse regninger.

EN DSCR av mindre enn 1 vil bety en negativ kontantstrøm. En DSCR av mindre enn 1, kan du si .95, ville bety at det er bare nok netto driftsresultat inntekt til å dekke 95% av årlig nedbetaling av gjeld., For eksempel, i forhold til personlig økonomi, vil dette bety at låntakeren ville ha til å fordype deg i hans eller hennes personlige penger hver måned for å holde prosjektet flytende. Vanligvis långivere rynke på en negativ kontantstrøm, men noen tillate det hvis låntaker har sterk utenfor inntekt.

Vanligvis, de fleste kommersielle banker krever forholdet mellom 1.15–1.35 ganger (netto driftsinntekter eller NOI / årlig gjeld service) for å sikre kontantstrømmer er tilstrekkelige til å dekke lån betalinger er tilgjengelig på løpende basis.

ExampleEdit

La oss si at Mr., Jones er ute på en investering eiendom med en netto inntekt på $36,000 og en årlig gjeld på $30.000. Det gjeld coverage ratio » for denne eiendommen ville bli 1.2 og Mr. Jones ville vite eiendom genererer 20 prosent mer enn det som er nødvendig for å betale den årlige boliglån betalingen.

Det Gjeld Forholdet er også vanligvis brukt til å evaluere qualityof en portefølje av boliglån., For eksempel, på juni 19, 2008, en popularUS rating agency, Standard & Poors, rapporterte at det senket sin creditrating på flere klasser av sammensatte kommersielle boliglån pass-throughcertificates opprinnelig utstedt av Bank of America. Vurdering agencystated i en pressemelding at det hadde senket kredittvurdering offour sertifikater i Bank of America Kommersielle Boliglån Inc.2005-1 serien, sier at de nedprioriterer «reflekterer creditdeterioration av bassenget»., De videre gå på for å si at thisdowngrade resulterte fra det faktum at åtte spesifikke lån i thepool har en gjeld dekning (DSC) under 1,0 x, eller under onetimes.

Det Gjeld Forholdet, eller gjeld dekning, gir en usefulindicator av finansielle styrke. Standard & Poors rapportert thatthe totalt basseng besto, som av juni 10, 2008, 135 lån, withan samlet tillit balanse av $2.052 milliarder kroner. De indikerer thatthere var, som fra og med denne datoen, åtte lån med DSC av lavere than1.0x., Dette betyr at netto midler som kommer fra utleie av thecommercial egenskaper er ikke dekker boliglån kostnader. Nå,siden ingen ville gjøre et lån som dette i utgangspunktet en financialanalyst eller informert investor vil søke informasjon om hva therate av forringelse av DSC har vært. Ønsker du å vite notjust hva DSC er på et bestemt tidspunkt, men også howmuch det har endret seg fra da lånet ble sist evaluert. Disse&P pressemelding forteller oss dette. Det viser at av eightloans som er «under vann», de har en gjennomsnittlig saldo på $10.,1million, og en gjennomsnittlig nedgang i DSC på 38 prosent siden loanswere utstedt.

Og det er fortsatt mer. Siden det er en total av 135 lån i bassenget, og bare åtte av dem er under vann, med en DSC ofless enn 1, det åpenbare spørsmålet er: hva er den totale DSC av avhele pool av 135 lån? Standard and Poors trykk releaseprovides dette nummeret, noe som indikerer at den veide DSCfor hele bassenget er 1.76 x, eller 1.76 ganger. Igjen, dette er justa snapshot nå. Det sentrale spørsmålet som DSC kan hjelpe deg til å svare,er dette bedre eller verre, når alle lån i bassenget werefirst laget?, S&P pressemelding gir dette også, explainingthat den opprinnelige vektet gjennomsnittlig DSC-for hele samlingen av 135loans var 1.66 x, eller 1.66 ganger.

På denne måten, DSC (gjeld dekning) ratio gir en måte å vurdere den finansielle kvalitet, og den tilknyttede risikoen nivå, av dette pool av lån, og viser overraskende resultat at til tross for enkelte lån opplever DSC under 1, vil den samlede DSC av hele bassenget har økt, fra 1.66 ganger for å 1.76 ganger., Dette er ganske mye whata god låneporteføljen skal se ut, med DSC å forbedre overtid, som lån som betales ned, og en liten prosentandel, i thiscase 6%, opplever DSC forholdstall under en ganger, noe som tyder på thatfor disse lånene, kan det være problemer fremover.

Og selvfølgelig, bare fordi DSCR er mindre enn 1 for noen lån,betyr dette ikke nødvendigvis at de vil standard.

Før Skatt Avsetning MethodEdit

skatter presentere et spesielt problem å DSCR beregning og tolkning., Mens det i konseptet, DSCR er forholdet mellom kontantstrøm tilgjengelig for gjeld til nødvendig gjeld service, i praksis, fordi interessen er en fradragsberettiget kostnad og rektor er ikke – det er ikke en figur som representerer en mengde kontanter generert fra drift som er både fullt tilgjengelig for gjeld og bare kontanter tilgjengelig for gjeld.,

Mens Resultat Før Renter, Skatt, Avskrivninger og Amortiseringer (EBITDA) er et hensiktsmessig tiltak for selskapets evne til å gjøre interesse-bare betalinger (forutsatt at forventet endring i arbeidskapital er null), EBIDA (uten «T») er en mer hensiktsmessig indikator på selskapets evne til å gjøre nødvendige rektor betalinger. Ignorere disse forskjellene kan føre til DSCR verdier som overdriver eller undervurdere et selskaps gjeld kapasitet. Før Skatt Avsetning Metoden gir et enkelt forhold som uttrykker samlet gjeld kapasitet pålitelig gitt disse utfordringene.,

Gjeld Dekning Forholdet som er beregnet ved hjelp av Pre-Skatt Avsetning Metoden gir svar på følgende spørsmål: Hvor mange ganger større var selskapets EBITDA enn sin kritiske EBITDA verdi, hvor kritisk EBITDA er det som bare dekker sin Interesse forpliktelser + Rektor forpliktelser + Skattekostnad forutsatt minimum tilstrekkelig inntekt + Andre nødvendige utgifter som ikke behandles som regnskapsmessig utgifter, for eksempel utbytte og CAPEX.,

DSCR beregning under Pre-Skatt Avsetning Metoden er EBITDA / (Renter + Pre-skatt Avsetning for Etter-Skatt Utlegg), der det Før skatt Avsetning for Etter-skatt Utlegg er mengden av pretax penger som må settes til side for å møte kreves etter skatt utlegg, dvs., CPLTD + Unfinanced CAPEX + Utbytte., Bestemmelsen kan beregnes som følger:

Hvis urealiserte (utgifter avskrivninger + uttømming + avskrivninger) > etter skatt utlegg, thenPretax avsetning for etter-skatt utlegg = etter skatt utlegg

For eksempel, hvis et selskap er etter skatt utlegg består av CPLTD av $90M og $10M i unfinanced CAPEX, og dens urealiserte utgifter er $100M,da selskapet kan bruke $100M av kontanter tilsig fra drift etter skatt utlegg uten å betale skatt på at $100M innbetalingsstrøm. I dette tilfellet, pretax kontanter som låntaker må settes til side for etter-skatt utlegg ville rett og slett være $100M.,

For eksempel, hvis etter skatt utlegg består av CPLTD av $100M og urealiserte utgifter er $50, så låntaker kan bruke $50 av kontanter inflowfrom operasjoner direkte mot $50 av post-skatt utlegg uten å betale skatt på at $50 tilsig, men selskapet må sette av $77M(forutsatt en 35% skattesats) for å møte de resterende $50 av post-skatt utlegg. Dette selskapet er pretax avsetning for etter-skatt utlegg = $50 + $77M = $127M.