Forlate huset til dine kjære

– Tasten takeaways

For mange familier, bestemmer hva du skal gjøre med en hjemme kan ofte være den mest kompliserte del av en eiendom plan: Et hus er potensielt verdt en betydelig sum penger, kan være komplisert å arve, og kan også være pakket inn i minner og følelser. For disse grunner er det særlig viktig å komme opp med en bestemt strategi for den rolle et hjem spiller i en eiendom plan.

3 ting du bør vite før du setter i gang

1., Innspill fra alle som er involvert kan gjøre planleggingen enklere

for Å forberede seg på en jevn og effektiv overføring av et hjem, kan du starte med å tenke deg om dine mål og din økonomiske situasjon. Først spørre: Hva ønsker du å se skje med huset? Etter å ha forstått målene dine, sørg for å diskutere dine ønsker med din familie.

Dine barn kan ha ulike oppfatninger om hvorvidt de ønsker å leve i, selge eller beholde eiendommen for investeringsformål., Det kan være vanskelig å ha disse samtalene, og det kan hende du ønsker å ha noen nøytrale legge til rette samtalen, men det er veldig viktig.

For eksempel, tenk deg et par som hadde planer om å forlate en ferie hjem til sine 2 barn likt, slik at barna kan fortsette den lange tradisjonen av familie ferier. Men, ett barn bodde langt unna, og allerede eide en ferie hjemme i det området. Leaving home like ville ha skapt problemer angående vedlikeholdskostnader, eiendomsskatt og vedlikehold., Hvis søsken bestemte seg for ikke å dele huset og henrettet en overføring av eierskap, det kan ha økte skatter og opprettet transaksjonskostnader. Uenighet om å fortsette delt eierskap kan også ha forårsaket såre følelser og forstyrret hva var ellers et godt forhold. En familie samtale hjalp dem til å innse at en felles arv ikke gir mening.

2. Dine arvinger kan ende opp med å skylde penger

Hvis personen som arver hjem som ikke ønsker å holde på eierskap av det, de kan medføre juridiske avgifter, skatter og andre transaksjonskostnader., I tillegg er flere stater som har eiendom skattefritak grensene langt under det nasjonale nivået. Hvis verdien av hjemmet som overskrider denne grensen, og det er ikke andre eiendeler fra boet tilgjengelig til å betale skatter, arving kan stå overfor en statlig eiendom skatt regningen, og kan ha nok midler til å betale det. Som kan tvinge et salg av hjem eller tvinge arving for å søke finansiering alternativer for å betale regningen. Hvis de må selge huset, vil det bli beskattet basert på verdien på den tiden av den opprinnelige eieren er død.

3., Boliglån kan bli på grunn

de Fleste boliglån har en «due på salg» – klausul som kan bli utløst ved døden. Hvis så, andre likvide aktiva i boet ville trenge å bli brukt til å nedbetale gjeld, inheritor ville trenge for å kvalifisere for et boliglån på egen hånd, eller hjem ville trenge å bli solgt.

6 valg for bestått ned ditt hjem

La oss se på en rekke forskjellige måter å gjøre passerer ned et hjem så glatt som mulig.

1., Co-eierskap

En felles idé om at folk har om bestått hjem til barna er tilsynelatende enkel: Bare legge til arvingene som medeiere på dagens gjerning. Hvis testamentet lister opp noen andre som en felles leietaker, vil de bli medeiere i gang gjerning er endret, og de vil automatisk bli eier av huset på den tiden av den opprinnelige eieren er død.

Det er noen negative til denne tilnærmingen, men. Først av alt, hvis et barn er lagt til som en co-eier, det er gave skatteforhold., Det er en grense for hvor mye en gave som en annen person uten å betale en gave skatt, både årlig og i livet. Når et hus er gitt som en gave gjennom co-eierskap, den delen som er overført anses som en avgiftspliktig gave og teller mot levetid fritak, så det må bli rapportert til gave skatte-og avgiftsformål. Si enslig mor legger barnet til gjerning, foreldrene ville trenge for å rapportere 50% av verdien av hjemmet som en avgiftspliktig gave (basert på virkelig verdi av de hjem på tidspunktet for overføringen).,

for det Andre, gaver laget i løpet av en levetid er gjenstand for overføring kost (verdien av huset for skatteformål). Dermed kost brukt for skatt på kapitalgevinster hensikt ikke få en step-up på tidspunktet for død—i stedet, kan barnet få en større skatt regningen på den delen av huset som var gitt til dem hvis de til slutt selge huset etter co-eieren er død.

til Slutt, som medeiere, hjem og blir en ressurs for barnet, og skaper flere potensielle problemer., For det første, hvis barnet går inn i økonomiske problemer, blir skilt, eller har andre spørsmål, er ditt hjem kan bli satt under en panterett eller blir underlagt andre tiltak. For det andre, co-eier må barnets tillatelse til å selge hjemmet, ta opp et nytt lån eller refinansiere et eksisterende. Og til slutt, barnet kan bestemme at de ønsker å selge hjemmet, noe som kan skape utfordringer.

2. En vil

En vil kan brukes til å passere på et hjem. Denne prosessen bidrar til å sikre at eieren bestemmer hvem som arver eiendommen., Imidlertid, eiendeler som overføring gjennom en vil fortsatt passere gjennom skifterett prosessen, som kan være tidkrevende og dyrt. I tillegg, en vilje som er et offentlig dokument, slik at alle kan lese den decedent eiendeler og se hvem som arvet dem, slik at dette kan skape et personvernproblem.

3. En gjenkallelig tillit

En gjenkallelig tillit er en juridisk struktur som gjør at den «godkjenner» eller «trustee» for å beholde kontrollen over sine eiendeler i løpet av sin levetid, så vel som spesifiserer nøyaktig hvordan og når sine eiendeler pass til sine mottakere., Etter at vedkommende er død, tillit fungerer som en vil erstatte et annet symbol og gir midler til å være privat og raskt distribuert uten å gå gjennom tid og bekostning av skifteretten prosessen. Dette vil tillate formuesforvalteren full kontroll og bruk av sine hjem i løpet av sin levetid, samtidig som den sørger for effektiv distribusjon ved sin død.

på Grunn av kompleksiteten av stoler og variasjon i tilstand-nivå regler, er det viktig å arbeide med en profesjonell til å sette opp en tillit, som koster penger, men kan være den eneste måten å bidra til å sikre at tilliten fungerer effektivt., Det er også viktig å huske at det kan være nødvendig å endre navn av dine eiendeler for tillit for å fungere som tiltenkt.

til Slutt, en tillit kan være spesielt gunstig for familier som eier eiendommer i mer enn ett land. Uten tillit, en eiendom kan passere gjennom skifteretten i flere stater. «For mange av mine klienter, ett av sine viktigste mål er å gå ned eiendeler til mottakerne uten skifteretten, og så en gjenkallelig tillit er en sentral del av sin eiendom planer, sier Terri Lyders, Vice President, Avansert Planlegging i Fidelity.

4., En kvalifisert personlig bosted tillit (QPRT)

EN QPRT er en måte å flytte en primær eller ferie residence ut av din eiendom til en redusert gave skattekostnad. Med en QPRT, hjemmet er overført til en stiftelse med en gang, men det kan den opprinnelige eieren å beholde retten til å leve i hjemmet for varigheten av QPRT sikt. I løpet av den tiden, de er ansvarlig for leie, vedlikehold, avgifter og andre aspekter av eierskap., Stiftelsen har en sluttdato etter å ha eierskap i huset er overført til mottaker (generelt barn eller en tillit til deres fordel) og den opprinnelige eieren ikke lenger har rett til å okkupere huset (selv om en leieavtale kan være forhandlet med betalingsmottaker).

for at denne strategien for å være effektive for skattemessige formål, kan den opprinnelige eieren må overleve begrepet tillit. Ellers, hvis de dør før stiftelsen opphører, verdien av hjemmet er inkludert som en del av sin skattbare eiendom, og kan bli trukket tilbake i boet., Mens en QPRT kan brukes for en primær bolig, kan det være vanskelig for en person å miste retten til å okkupere deres hjem, eller betale leie for å gjøre det, og dermed QPRTs kan ofte brukes for feriehus.

To store fordeler av en QPRT inkluderer redusert gave skattekostnad av overføringen (fordi eieren har rett til å leve i hjemmet for en periode og holder noen av verdien av huset), og at verdien av hjemmet er frosset eiendom for skatteformål på det tidspunktet stiftelsen er opprettet., Dette betyr at for eiendom skattemessige verdien av hjemmet er etablert i gang det går inn i den tillit og fremtidig pris takknemlighet vil ikke påvirke boets skatt regningen. For en familie som vender mot eiendom skatt, denne strategien kan bidra til å begrense avgifter i tilfelle at eiendommens verdi øker over tid.

Tips: En eiendom som er gjenstand for et boliglån kan være vanskelig å håndtere fra en gave skatt perspektiv, og derfor er det ofte anbefalt at all gjeld betales av før overføring til en QPRT.

5., En begunstiget betegnelse—en overføring på døden (TOD) skjøtet

Noen stater tilbyr et TOD betegnelse på en gjerning som i hovedsak navn, en begunstiget for at eiendommen. Med en TOD betegnelse, eiendeler passere utenfor skifterett, så det er raskt og private, og arvingene fortsatt få et steg opp i grunnlaget for skattemessige formål, noe som betyr at verdien av huset er justert til dagens markedsverdi. Det kan også være rimeligere enn å sette opp en tillit.

Det er noen ulemper til en TOD betegnelsen. Det bare gjør det mulig for enkeltpersoner eller veldedige organisasjoner som nyter godt, ikke en bobestyrer under en stol., Det betyr at hvis et barn er fortsatt unge på tidspunktet for overføringen, ville de direkte eget hjem, som kan være praktisk. Det er heller ingen situasjon, så hvis barnet nevnt som arving dør før den opprinnelige eieren, det er ingen avsetning for å hoppe over en generasjon og passere ressurs for sine barn—de TOD gjerning ville ha for å bli oppdatert av eieren. I tillegg, hvis hjem er gått til en voksen motta offentlige ytelser, kan det påvirke deres berettigelse.

Tips: TOD gjerning valg er begrenset av statlig lovgivning, og mange stater ikke tilbyr denne muligheten i det hele tatt., Sjekk med din advokat eller skatterådgiver for å bestemme om dette alternativet er tilgjengelig, og det ville være passende for dine omstendigheter.

6. Gjennom salg

Dersom det er lite sannsynlig at barn vil hjem, vurdere å selge den og leie en bolig senere i livet. Problemer som vedlikehold, helse og livsstil kan være mer viktig enn økonomiske hensyn her, men pass på å vurdere de skattemessige virkningen av denne beslutningen.,

Gjeldende skatte loven gjør det mulig for en kapitalgevinst utelukkelse av enten $250,000 (for en person) eller $500,000 (for et ektepar innlevering i fellesskap) på salg av et hus, forutsatt at de har bodd i dette huset for 2 av de siste 5 år, og at det er hjemmet som oppfyller bosted krav. Gevinster over det beløpet som er skattlagt. Arver en eiendom kommer med en step-up i basis (som betyr at den er vurdert på nytt i gjeldende markedsverdi) potensielt eliminere skatt på kapitalgevinster.

Den nederste linjen

Et hjem kan være den mest verdifulle eiendelen i en eiendom., Hvis du ikke foretar noen handling og dø uten en vilje eller etter å ha gjort noen andre ordninger, dine eiendeler vil passere i henhold til din tilstand intestacy lover, som kan eller ikke kan reflektere dine ønsker. Dette kan inkludere å gå gjennom skifterett—en prosess som er potensielt dyrt, offentlig, langsom og komplisert.

overføring av fast eiendom, anlegg kan utgjøre unike juridiske, skattemessige og emosjonelle problemer for en familie, så det kan være gunstig å arbeide med en profesjonell til å hjelpe til med å beskytte deg selv og dine kjære., Det er viktig å komme opp med en plan som gir mening for deg, og dine arvinger, og å skape en effektiv strategi for å utføre den.