Verlassen Sie Ihr Haus zu Ihren Lieben

Key takeaways

Für viele Familien kann die Entscheidung, was mit einem Haus zu tun ist, oft der komplexeste Teil eines Nachlassplans sein: Ein Haus ist möglicherweise eine erhebliche Menge Geld wert, kann kompliziert zu erben sein und kann auch in Erinnerungen und Emotionen verpackt sein. Aus diesen Gründen ist es besonders wichtig, eine spezifische Strategie für die Rolle eines Hauses in einem Nachlassplan zu entwickeln.

3 Wissenswertes vor dem Einstieg

1., Input von allen Beteiligten kann die Planung erleichtern

Um sich auf einen reibungslosen und effizienten Transfer eines Eigenheims vorzubereiten, denken Sie zunächst über Ihre Ziele und Ihre finanzielle Situation nach. Fragen Sie zuerst: Was würden Sie gerne mit dem Haus sehen? Nachdem Sie Ihre Ziele verstanden haben, besprechen Sie Ihre Wünsche unbedingt mit Ihrer Familie.

Ihre Kinder haben möglicherweise unterschiedliche Vorstellungen davon, ob sie in der Immobilie leben, sie verkaufen oder zu Investitionszwecken behalten möchten., Es kann schwierig sein, diese Gespräche zu führen, und Sie möchten vielleicht jemanden haben, der das Gespräch erleichtert, aber es ist sehr wichtig.

Betrachten Sie zum Beispiel ein Paar, das vorhatte, seinen 2 Kindern gleichermaßen ein Ferienhaus zu überlassen, damit die Kinder die lange Tradition des Familienurlaubs fortsetzen konnten. Ein Kind lebte jedoch weit weg und besaß bereits ein Ferienhaus in dieser Gegend. Das Verlassen des Hauses hätte gleichermaßen Probleme in Bezug auf Wartungskosten, Grundsteuern und Unterhalt verursacht., Wenn die Geschwister beschlossen hätten, das Haus nicht zu teilen, und eine Eigentumsübertragung durchgeführt hätten, hätte dies möglicherweise die Steuern erhöht und Transaktionskosten verursacht. Meinungsverschiedenheiten darüber, ob das gemeinsame Eigentum fortgesetzt werden soll, könnten auch verletzte Gefühle hervorgerufen und die ansonsten gute Beziehung gestört haben. Ein Familiengespräch half ihnen zu erkennen, dass ein gemeinsames Erbe keinen Sinn ergab.

2. Ihre Erben könnten am Ende Geld schulden

Wenn die Person, die das Haus erbt, das Eigentum nicht behalten möchte, können ihnen Anwaltskosten, Steuern und andere Transaktionskosten entstehen., Darüber hinaus haben mehrere Staaten Grenzwerte für die Befreiung von der Erbschaftsteuer weit unter dem Bundesniveau. Wenn der Wert des Eigenheims diese Grenze überschreitet und keine anderen Vermögenswerte aus dem Nachlass zur Zahlung der Steuern verfügbar sind, kann der Erbe mit einer staatlichen Nachlasssteuerrechnung konfrontiert werden und möglicherweise nicht über ausreichende Mittel verfügen, um diese zu bezahlen. Das könnte einen Verkauf des Hauses erzwingen oder den Erben zwingen, Finanzierungsmöglichkeiten zu suchen, um die Rechnung zu bezahlen. Wenn sie das Haus verkaufen, wird es basierend auf dem Wert zum Zeitpunkt des Todes des ursprünglichen Eigentümers besteuert.

3., Die Hypothek könnte fällig werden

Die meisten Hypotheken haben eine „due on sale“ – Klausel, die beim Tod ausgelöst werden kann. In diesem Fall müssten andere liquide Mittel im Nachlass zur Tilgung der Schulden verwendet werden, der Erbe müsste sich selbst für eine Hypothek qualifizieren, oder das Haus müsste verkauft werden.

6 Optionen für die Weitergabe Ihres Hauses

Schauen wir uns eine Reihe verschiedener Möglichkeiten an, um die Weitergabe eines Hauses so reibungslos wie möglich zu gestalten.

1., Miteigentum

Eine gemeinsame Idee, die Menschen über die Weitergabe des Hauses an Kinder haben, ist scheinbar einfach: Fügen Sie einfach die Erben als Miteigentümer auf der aktuellen Tat. Wenn in der Urkunde jemand anderes als Mitmieter aufgeführt ist, werden sie zum Zeitpunkt der Änderung der Urkunde Miteigentümer und übernehmen automatisch das Eigentum an dem Haus zum Zeitpunkt des Todes des ursprünglichen Eigentümers.

Dieser Ansatz hat jedoch einige Nachteile. Wenn ein Kind als Miteigentümer hinzugefügt wird, gibt es zunächst Überlegungen zur Schenkungssteuer., Es gibt eine Grenze, wie viel jemand eine andere Person schenken kann, ohne eine Geschenksteuer zu zahlen, sowohl jährlich als auch im Leben. Wenn ein Haus durch Miteigentum geschenkt wird, gilt der übertragene Teil als steuerpflichtiges Geschenk und zählt zur lebenslangen Befreiung, Daher muss er für Schenkungssteuerzwecke gemeldet werden. Wenn ein alleinerziehender Elternteil der Tat ein Kind hinzufügt, muss der Elternteil 50% des Wertes des Eigenheims als steuerpflichtiges Geschenk melden (basierend auf dem beizulegenden Zeitwert des Eigenheims zum Zeitpunkt der Übertragung).,

Zweitens unterliegen Geschenke, die während eines Lebens gemacht werden, der Verschleppungskostenbasis (der Wert des Hauses für Steuerzwecke). So erhält die Kostenbasis, die für Kapitalertragsteuerzwecke verwendet wird, zum Zeitpunkt des Todes keine Erhöhung-stattdessen kann das Kind eine größere Steuerrechnung für den Teil des Hauses erhalten, der ihnen gegeben wurde, wenn sie das Haus schließlich verkaufen nach dem Tod des Miteigentümers.

Schließlich wird das Haus als Miteigentümer zu einem Vermögenswert des Kindes und schafft mehrere potenzielle Probleme., Erstens, wenn das Kind in finanzielle Schwierigkeiten gerät, sich scheiden lässt oder andere Probleme hat, kann Ihr Haus unter ein Pfandrecht gestellt werden oder anderen Maßnahmen unterliegen. Zweitens würde der Miteigentümer die Erlaubnis des Kindes benötigen, das Haus zu verkaufen, eine neue Hypothek aufzunehmen oder eine bestehende zu refinanzieren. Und schließlich kann das Kind entscheiden, ob es das Haus verkaufen möchte, was zu Herausforderungen führen kann.

2. Ein Wille

Ein Wille kann verwendet werden, um ein Haus weiterzugeben. Dieser Prozess hilft sicherzustellen, dass der Eigentümer entscheidet, wer die Immobilie erbt., Vermögenswerte, die über a übertragen werden, durchlaufen jedoch weiterhin den Nachlassprozess, was zeitaufwändig und teuer sein kann. Darüber hinaus ist ein Testament ein öffentliches Dokument, sodass jeder die Vermögenswerte des Dekedenten überprüfen und sehen kann, wer sie geerbt hat, sodass dies zu einem Datenschutzproblem führen kann.

3. Ein widerruflicher Trust

Ein widerruflicher Trust ist eine rechtliche Struktur, die es dem „Grantor“ oder „Trustee“ ermöglicht, die Kontrolle über ihr Vermögen während ihres Lebens zu behalten und genau anzugeben, wie und wann ihr Vermögen an ihre Begünstigten weitergegeben wird., Nach dem Tod des Treuhänders fungiert der Trust als Willensersatz und ermöglicht die private und schnelle Verteilung des Vermögens, ohne den Zeit-und Kostenaufwand des Nachlassverfahrens zu durchlaufen. Dies ermöglicht dem Treuhänder die volle Kontrolle und Nutzung seines Hauses während seines Lebens und sorgt gleichzeitig für eine effiziente Verteilung bei seinem Tod.

Aufgrund der Komplexität von Trusts und der unterschiedlichen Regeln auf staatlicher Ebene ist es wichtig, mit einem Fachmann zusammenzuarbeiten, um einen Trust einzurichten, der Geld kostet, aber möglicherweise der einzige Weg ist, um sicherzustellen, dass der Trust effektiv funktioniert., Es ist auch wichtig, sich daran zu erinnern, dass es notwendig sein kann, die Bezeichnung Ihres Vermögens zu ändern, damit das Vertrauen wie beabsichtigt funktioniert.

Schließlich kann ein Trust besonders vorteilhaft für Familien sein, die Immobilien in mehr als einem Staat besitzen. Ohne Vertrauen kann ein Nachlass in mehreren Staaten Nachlass durchlaufen. „Für viele meiner Kunden besteht eines ihrer Hauptziele darin, Vermögenswerte ohne Nachlass an Begünstigte weiterzugeben, und daher ist ein widerrufliches Vertrauen ein Kernbestandteil ihrer Nachlasspläne“, sagt Terri Lyders, Vice President Advanced Planning bei Fidelity.

4., Ein Qualified Personal Residence Trust (QPRT)

Ein QPRT ist eine Möglichkeit, eine primäre oder Ferienresidenz aus Ihrem Nachlass zu einem reduzierten Geschenk Steuerkosten zu bewegen. Mit einem QPRT wird das Haus sofort an den Trust übertragen, der ursprüngliche Eigentümer kann jedoch das Recht behalten, für die Dauer der QPRT-Laufzeit im Haus zu leben. Während dieser Zeit sind sie für Miete, Wartung, Steuern und andere Aspekte des Eigentums verantwortlich., Der Trust hat ein Enddatum, nach dem das Eigentum am Haus auf den Begünstigten übertragen wird (in der Regel Kinder oder ein Trust zu ihren Gunsten) und der ursprüngliche Eigentümer nicht mehr das Recht hat, das Haus zu besetzen (obwohl ein Mietvertrag mit dem Begünstigten ausgehandelt werden kann).

Damit diese Strategie für steuerliche Zwecke wirksam ist, muss der ursprüngliche Eigentümer die Laufzeit des Trusts überdauern. Andernfalls, wenn sie sterben, bevor der Trust endet, Der Wert des Hauses wird als Teil ihres steuerpflichtigen Nachlasses enthalten und könnte in den Nachlass zurückgezogen werden., Während ein QPRT für einen Hauptwohnsitz verwendet werden kann, kann es für eine Person schwierig sein, das Recht zu verlieren, ihr Zuhause zu besetzen, oder Miete zu zahlen, um dies zu tun, und daher kann QPRTs oft für Ferienhäuser verwendet werden.

Zwei große Vorteile eines QPRT sind die reduzierten Schenkungssteuerkosten der Übertragung (weil der Eigentümer das Recht behält, für einen bestimmten Zeitraum im Haus zu leben und einen Teil des Wertes des Hauses zu behalten) und dass der Wert des Hauses zum Zeitpunkt der Erstellung des Trusts für Grundsteuerzwecke eingefroren wird., Dies bedeutet, dass für Nachlasssteuerzwecke der Wert des Hauses zum Zeitpunkt des Eintritts in den Trust ermittelt wird—und die zukünftige Preissteigerung keinen Einfluss auf die Steuerrechnung des Nachlasses hat. Für eine Familie mit Immobiliensteuerproblemen kann diese Strategie dazu beitragen, die Steuern zu begrenzen, falls der Immobilienwert im Laufe der Zeit steigt.

Tipp: Eine Immobilie, die einer Hypothek unterliegt, kann aus Sicht der Schenkungssteuer schwierig zu handhaben sein, und daher wird häufig vorgeschlagen, dass Schulden vor der Übertragung auf eine QPRT beglichen werden.

5., Eine begünstigte Bezeichnung-eine Todesurkunde (TOD)

Einige Staaten bieten eine Todesurkunde auf einer Urkunde an, in der im Wesentlichen ein Begünstigter für diese Eigenschaft benannt wird. Mit einer TOD-Bezeichnung gehen Vermögenswerte außerhalb von Probate, so dass es schnell und privat ist, und die Erben erhalten immer noch eine schrittweise Basis für steuerliche Zwecke, was bedeutet, dass der Wert des Hauses an den aktuellen Marktwert angepasst wird. Es kann auch billiger sein als die Einrichtung eines Trusts.

Eine TOD-Bezeichnung hat einige Nachteile. Es erlaubt nur Einzelpersonen oder Wohltätigkeitsorganisationen als Begünstigte, kein Treuhänder unter einem Trust., Das heißt, wenn ein Kind zum Zeitpunkt der Übertragung noch jung ist, würde es direkt das Haus besitzen, was möglicherweise nicht praktikabel ist. Wenn das als Begünstigter benannte Kind vor dem ursprünglichen Eigentümer stirbt, ist es nicht vorgesehen, eine Generation zu überspringen und den Vermögenswert an seine Kinder weiterzugeben—die TOD-Tat müsste vom Eigentümer aktualisiert werden. Darüber hinaus, wenn das Haus an einen Erwachsenen weitergegeben wird, der staatliche Leistungen erhält, Es könnte sich auf ihre Berechtigung auswirken.

Tipp: TOD deed Optionen sind durch staatliche Gesetze begrenzt, und viele Staaten bieten diese Option überhaupt nicht., Erkundigen Sie sich bei Ihrem Anwalt oder Steuerberater, ob diese Option verfügbar ist und Ihren Umständen entspricht.

6. Durch den Verkauf

Wenn es unwahrscheinlich ist, dass Kinder das Haus wollen, sollten Sie es verkaufen und ein Haus später im Leben mieten. Fragen wie Wartung, Gesundheit und Lebensstil können wichtiger sein als die finanziellen Überlegungen hier, aber achten Sie darauf, die steuerlichen Auswirkungen dieser Entscheidung zu berücksichtigen.,

Das derzeitige Bundessteuergesetz erlaubt einen Kapitalertragsausschluss von entweder 250.000 USD (für eine Einzelperson) oder 500.000 USD (für ein Ehepaar, das gemeinsam anmeldet) für den Verkauf eines Hauses, vorausgesetzt, dass sie 2 der letzten 5 Jahre in diesem Haus gelebt haben und dass das Haus die Wohnsitzanforderungen erfüllt. Gewinne über diesem Betrag werden besteuert. Die Vererbung einer Immobilie ist mit einer Aufstockung der Basis verbunden (was bedeutet, dass sie zum aktuellen Marktwert neu bewertet wird), wodurch möglicherweise die Kapitalertragssteuer entfällt.

Das Endergebnis

Ein Haus kann das wertvollste Gut in einem Anwesen sein., Wenn Sie keine Maßnahmen ergreifen und ohne Testament sterben oder andere Vorkehrungen getroffen haben, wird Ihr Vermögen gemäß Ihren staatlichen Intestacy-Gesetzen verabschiedet, die Ihre Wünsche widerspiegeln können oder nicht. Dies kann das Durchlaufen von Probaten umfassen-ein Prozess, der möglicherweise teuer, öffentlich, langsam und kompliziert ist.

Die Übertragung von Immobilienvermögen kann für eine Familie einzigartige rechtliche, steuerliche und emotionale Probleme darstellen, daher kann es von Vorteil sein, mit einem Fachmann zusammenzuarbeiten, um sich und Ihre Angehörigen zu schützen., Es ist wichtig, einen Plan zu entwickeln, der für Sie und Ihre Erben sinnvoll ist, und eine effiziente Strategie zur Ausführung zu entwickeln.