Im Allgemeinen wird berechnet durch:

DSCR = Net Operating Income / Debt Service {\displaystyle {\text{DSCR}}={\text{Net Operating Income}} / {\text{Debt Service}}}

wobei:

Adj. EBITDA = Brutto Operating Revenue-Operating Expenses {\displaystyle {\text{Adj., EBITDA}}={\text{Gross Operating Revenue}} – {\text{Operating Expenses}}} Debt Service = Principal Tilgung + Zinszahlungen + Leasingzahlungen {\displaystyle {\text{Debt Service}}={\text{Principal Tilgung}}+{\text{Zinszahlungen}}+{\text{Leasingzahlungen}}}

Um die Schuldendeckungsquote eines Unternehmens zu berechnen, müssen Sie zuerst das Netto-Betriebsergebnis (NOI) des Unternehmens bestimmen. NOI ist die Differenz zwischen Bruttoumsatz und Betriebsaufwand. NOI soll das wahre Einkommen eines Unternehmens oder einer Operation ohne oder vor der Finanzierung widerspiegeln., Nicht in den Betriebskosten enthalten sind somit Finanzierungskosten (z. B. Zinsen aus Krediten), Einkommensteuer der Eigentümer/Investoren, Investitionen und Abschreibungen.

Schuldendienst sind Kosten und Zahlungen im Zusammenhang mit der Finanzierung. Zinsen und Leasingzahlungen sind echte Kosten, die sich aus der Aufnahme von Krediten oder Kreditaufnahmen ergeben. Die Tilgung des Kapitals eines Darlehens ändert nichts am Nettokapital/Liquidationswert eines Unternehmens; Es verringert jedoch das Bargeld, das ein Unternehmen verarbeitet (im Austausch für eine Verringerung der Darlehensschuld oder eine Erhöhung des Eigenkapitals eines Vermögenswerts)., Durch die Bilanzierung von Kapitalzahlungen spiegelt DSCR somit die Cashflow-Situation eines Unternehmens wider.

Wenn eine Immobilie beispielsweise einen Schuldendeckungsgrad von weniger als einem hat, reicht das von der Immobilie erwirtschaftete Einkommen nicht aus, um die Hypothekenzahlungen und die Betriebskosten der Immobilie zu decken. Eine Immobilie mit einem Schuldendeckungsgrad von .8 generiert nur genug Einkommen, um 80 Prozent der jährlichen Schuldenzahlungen zu bezahlen. Wenn eine Immobilie jedoch eine Schuldendeckungsquote von mehr als 1 hat, generiert die Immobilie genügend Einnahmen, um die jährlichen Schuldenzahlungen zu decken., Zum Beispiel generiert eine Immobilie mit einem Schuldendeckungsgrad von 1,5 genug Einkommen, um alle jährlichen Schuldenausgaben und alle Betriebskosten zu bezahlen, und generiert tatsächlich fünfzig Prozent mehr Einnahmen, als für die Zahlung dieser Rechnungen erforderlich ist.

Ein DSCR von weniger als 1 würde einen negativen Cashflow bedeuten. Ein DSCR von weniger als 1, sagen wir .95, würde bedeuten, dass es nur genug Netto-Betriebsergebnis 95% der jährlichen Schuldenzahlungen zu decken., Im Rahmen der persönlichen Finanzierung würde dies beispielsweise bedeuten, dass der Kreditnehmer jeden Monat in sein persönliches Geld einzutauchen hätte, um das Projekt über Wasser zu halten. Im Allgemeinen stirnrunzeln Kreditgeber über einen negativen Cashflow, aber einige erlauben es, wenn der Kreditnehmer ein starkes Außeneinkommen hat.

In der Regel benötigen die meisten Geschäftsbanken das 1,15–bis 1,35-fache (Netto-Betriebsergebnis oder NOI / jährlicher Schuldendienst), um sicherzustellen, dass der Cashflow, der zur Deckung von Kreditzahlungen ausreicht, kontinuierlich verfügbar ist.

ExampleEdit

Sagen wir Mr., Jones betrachtet eine Anlageimmobilie mit einem Netto-Betriebsergebnis von 36,000 USD und einem jährlichen Schuldendienst von 30,000 USD. Die Schuldendeckungsquote für diese Immobilie wäre 1.2 und Mr. Jones würde wissen, dass die Immobilie 20 Prozent mehr generiert, als für die jährliche Hypothekenzahlung erforderlich ist.

Die Schuldendienstquote wird typischerweise auch verwendet, um die Qualität eines Portfolios von Hypotheken zu bewerten., Juni 2008 eine popularUS-Ratingagentur, Standard & Poors, berichtete, dass sie ihre Kreditwürdigkeit auf mehrere Klassen gepoolter kommerzieller Hypothekenzertifikate senkte, die ursprünglich von der Bank of America ausgegeben wurden. Die Ratingagentur teilte in einer Pressemitteilung mit, sie habe die Bonitätsnote ihrer Zertifikate bei der Bank of America Commercial Mortgage Inc.gesenkt.2005-1-Serie, die besagt, dass die Herabstufungen „die Creditdeterioration des Pools widerspiegeln“., Sie führen weiter aus, dass diese Herabstufung auf die Tatsache zurückzuführen sei, dass acht spezifische Kredite in der EU eine Schuldendienstdeckung (Debt Service Coverage, DSC) unter 1,0 x oder unter einem Prozent haben.

Die Schuldendienstquote oder die Deckung des Schuldendienstes liefert einen nützlichen Indikator für die Finanzkraft. Standard& Poors berichtete, dass der Gesamtpool zum 10.Juni 2008 aus 135 Krediten bestand, mit einem kumulierten Treuhandsaldo von 2,052 Milliarden US-Dollar. Sie geben an, dass es zu diesem Zeitpunkt acht Darlehen mit einem DSC von unter 1,0 x gab., Das bedeutet, dass die Netto-Mittel aus der Vermietung der Gewerbeimmobilien die Hypothekenkosten nicht decken. Da zunächst niemand einen solchen Kredit aufnehmen würde, wird ein Finanzanalyst oder ein informierter Investor Informationen darüber suchen, wie sich der DSC entwickelt hat. Sie möchten nicht nur wissen, was der DSC zu einem bestimmten Zeitpunkt ist, sondern auch, wiedas hat sich seit der letzten Bewertung des Darlehens geändert. TheS&P Pressemitteilung sagt uns dies. Es zeigt an, dass von den achtkredite, die „unter Wasser“ sind, haben sie einen durchschnittlichen Saldo von $10.,1 Mio. und einem durchschnittlichen Rückgang der DSC um 38% seit der Ausgabe der Darlehen.

Und es gibt noch mehr. Da es insgesamt 135 Darlehen inder Pool, und nur acht von ihnen sind unter Wasser, mit einem DSC von weniger als 1, die offensichtliche Frage ist: Was ist die Gesamt DSC derentire Pool von 135 Darlehen? Die Pressemitteilung von Standard und Poors gibt diese Zahl an, was darauf hinweist, dass der gewichtete durchschnittliche DSCfür den gesamten Pool 1,76 x oder 1,76 mal ist. Auch dies ist jetzt nur eine Momentaufnahme. Die entscheidende Frage, die Sie beantworten können: Ist das besser oder schlechter, als alle Kredite im Pool vergeben wurden?, Die S&P Pressemitteilung liefert dies auch, erklärendass der ursprüngliche gewichtete durchschnittliche DSC für den gesamten Pool von 135krediten 1,66 x oder 1,66 mal war.

Auf diese Weise bietet die DSC-Quote (Debt Service Coverage) eine Möglichkeit, die finanzielle Qualität und das damit verbundene Risikoniveau dieses Kreditpools zu bewerten, und zeigt das überraschende Ergebnis, dass sich trotz einiger Kredite die DSC-Rate unter 1 insgesamt verbessert hat DSC des gesamten Pools von 1.66-mal auf 1.76-mal., Dies ist so ziemlich das, was ein gutes Kreditportfolio aussehen sollte, wobei die DSC die Überstunden verbessert, da die Kredite zurückgezahlt werden, und ein kleiner Prozentsatz, in diesem Fall 6%, DSC-Verhältnisse unter dem Einfachen erlebt, was darauf hindeutet, dassfür diese Kredite, Es kann Probleme geben.

Und natürlich,nur weil der DSCR für einige Kredite kleiner als 1 ist, bedeutet dies nicht unbedingt, dass sie in Verzug geraten.

Methode der Vorsteuerrückstellung

Einkommensteuern stellen ein besonderes Problem bei der Berechnung und Interpretation von DSCR dar., Während DSCR konzeptionell das Verhältnis des für den Schuldendienst verfügbaren Cashflows zum erforderlichen Schuldendienst ist, gibt es in der Praxis – da Zinsen ein steuerlich abzugsfähiger Aufwand sind und das Kapital nicht-keine Zahl, die einen aus Operationen generierten Geldbetrag darstellt, der sowohl für den Schuldendienst als auch für den Schuldendienst vollständig verfügbar ist.,

Während das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen (EBITDA) ein angemessenes Maß für die Fähigkeit eines Unternehmens ist, nur Zinszahlungen zu leisten (vorausgesetzt, die erwartete Änderung des Betriebskapitals ist Null), ist EBIDA (ohne das „T“) ein geeigneterer Indikator für die Fähigkeit eines Unternehmens, erforderliche Kapitalzahlungen zu leisten. Das Ignorieren dieser Unterscheidungen kann zu DSCR-Werten führen, die die Schuldendienstkapazität eines Unternehmens über-oder unterschätzen. Die Vorsteuerrückstellungsmethode bietet ein einziges Verhältnis, das die gesamte Schuldendienstkapazität angesichts dieser Herausforderungen zuverlässig ausdrückt.,

Die mit der Methode der Vorsteuerrückstellung berechnete Schuldendienstdeckungsquote beantwortet die folgende Frage: Wie oft war das EBITDA des Unternehmens um ein Vielfaches höher als der kritische EBITDA-Wert, wobei das kritische EBITDA das ist, was nur seine Zinsverpflichtungen abdeckt + Hauptverpflichtungen + Steueraufwand unter der Annahme eines ausreichenden Mindesteinkommens + Andere notwendige Ausgaben, die nicht als Buchhaltungskosten behandelt werden, wie Dividenden und CAPEX.,

Die DSCR-Berechnung nach der Methode der Vorsteuerrückstellung lautet EBITDA / (Zinsen + Vorsteuerrückstellung für Nachsteuerausgaben), wobei die Vorsteuerrückstellung für Nachsteuerausgaben der Betrag der Vorsteuerrückzahlung ist, der zur Deckung der erforderlichen Nachsteueraufwendungen, d. H. CPLTD + Unfinanzierter CAPEX + Dividenden, beiseite gelegt werden muss., Die Bestimmung kann wie folgt berechnet werden:

Wenn Nicht-Cash-Ausgaben (Abschreibungen + Erschöpfung + Amortisation) Post-Tax-Ausgaben, dannPretax Bestimmung für Post-Tax-Ausgaben = Post-Tax-Ausgaben

Zum Beispiel, wenn die Post-Tax-Ausgaben eines Unternehmens aus CPLTD von $90M und $10M in unfinanziertem CAPEX bestehen und seine Nicht-Cash-Ausgaben $100M sind, dann kann das Unternehmen $100M Cash-Zufluss von Operationen bis hin zu Ausgaben nach Steuern,ohne Steuern auf diesen Cashflow von 100 Millionen US-Dollar zu zahlen. In diesem Fall würde das Vorsteuergeld, das der Kreditnehmer für Ausgaben nach Steuern beiseite legen muss, einfach 100 Millionen US-Dollar betragen.,

Zum Beispiel, wenn Post-Tax-Ausgaben bestehen aus CPLTD von $100M und Noncash Ausgaben sind $50M, dann kann der Kreditnehmer $50M von Cash-Zufluss direkt gegen $50M von Post-Tax-Ausgaben anwenden, ohne Steuern auf diesen $50M Zufluss zu zahlen, aber das Unternehmen muss $77M beiseite legen(unter der Annahme eines 35% Einkommensteuersatz), um die verbleibenden $50M von Post-Tax-Ausgaben zu erfüllen. Die Vorsteuerrückstellung dieses Unternehmens für Ausgaben nach Steuern = $ 50M + $ 77M = $127M.