refinansiering af dit realkreditlån

Her er et eksempel på forskellen i månedlige betalinger for en boligejer med en $300.000 pant, der refinansierer til en lavere sats.,/th>

So why wouldn’t you refinance every time interest rates drop?, Der er omkostninger involveret, og hvis disse omkostninger ikke kan inddrives inden for en rimelig tid — før du sælger ejendommen eller refinansierer igen — er det et penge-tabende forslag. Det punkt, hvor de rentebesparelser, der er skabt ved refinansiering, udligner forhåndsomkostningerne, kaldes breakeven-punktet. En refinansieringsberegner kan hjælpe dig med at bestemme dit breakeven-punkt.

Bedste Online Långivere i 2020

Bemærk, at nogle gange er den bedste refinansiering For dig ikke den med den laveste rente. Hvis du overvejer to refinansieringsmuligheder, kan et lån med en højere sats, men færre omkostninger (eller endda ingen omkostninger) være det smartere valg. Og der er andre grunde til at refinansiere, der ikke har at gøre med renten. Husk, at hvis du har for mange ubesvarede spørgsmål om denne proces, kan du undersøge boligrådgivning.,

5 vigtigste grunde til at refinansiere

det er en fejl at vente, indtil renten er i nyhederne for at starte en refinansiering. Når det er almindeligt kendt, at satserne er faldet, refinansiere applikationer svæve. Långivere har mere forretning, end de kan håndtere, og det betyder, at refinansiering af et prioritetslån kan tage længere tid og koste mere. Forberedelse på forhånd med to smarte handlinger kan forhindre dig i at gå glip af.find først din målfrekvens. Til hvilken rente ville det være fornuftigt for dig at refinansiere?, Tag et kig på aktuelle refinansieringssatser, Kør tallene gennem en refinansieringsberegner, og se, om besparelserne vil overstige låneomkostningerne inden for en rimelig tid. Hvis ikke, skal du køre tallene igen med en lavere rente. Gør dette, indtil refinansieringen vil generere de nødvendige besparelser-det er din målrate eller “trigger rate.”

for det andet, få forhåndsgodkendt for din refinansiering, som giver dig mulighed for at håndtere uventede problemer — såsom en fejl i din kreditrapport — uden at være under pres for at lukke, før en rentelås udløber., Med en forhåndsgodkendelse, så snart satser falder ind i din strejke zoneone, kan du låse dit lån og lukke din refinansiering hurtigt.Refinansieringsbomme: hvordan husejere savner båden

Refinansieringsbomme rammer, når realkreditrenterne falder markant og falder under triggerrenten for mange husejere. Denne triggerrate er ikke den samme for alle — det er den sats, som en boligejer beslutter, er lav nok til at gøre refinansiering værd. Der har været flere refinansieringsbomme siden begyndelsen af 1990 ‘ erne.,

i en 2012 Federal Reserve-undersøgelse konkluderede forskere, at mange husejere ikke kunne udnytte disse refinansieringsbomme. Hvorfor? Nogle glemte at se renten og savnede deres triggere. Andre mente, at besparelserne var for gode til at være sande, troede ikke, at de kvalificerede sig eller simpelthen fandt papirarbejdet for byrdefuldt. Resultatet viste sig at være dyrt: ifølge Federal Reserve, blandt husejere i 2013, der ikke reagerede på refinansieringstilbud, var medianbesparelserne gået op $26.400 i løbet af lånets levetid, eller omkring $94 om måneden.,

Du kan stadig være i stand til at spare, selv hvis du gik glip af den sidste refinansiere boom — priser hoppe op og ned jævnligt, at skabe minibooms, der kan tages fordel af, hvis du er forberedt., Hvis du ikke refinansiere i 2015, tjek et par realkreditlån citater. For at få nøjagtige citater, være parat til at give din omtrentlige kredit score, hjem værdi og nuværende boliglån balance.brug et par minutter med vores refinansieringsberegner, og se, hvor meget du kan spare. Kontakt derefter et par långivere med konkurrencedygtige tilbud, og ansøg om pantegodkendelse. De fleste långivere vil garantere refinansiere applikationer med automatiseret underwriting-systemer (AUS), og det tager kun et par minutter at få en foreløbig godkendelse, benægtelse eller anmodning om yderligere oplysninger.,

långiveren vil fortælle dig, hvilke dokumenter der er nødvendige for at fuldføre dit lån. De mest almindelige krav inkluderer to års 2-2s og dine to seneste lønchecks (eller to års selvangivelser og en år-til-dag resultatopgørelse, hvis de er selvstændige), og kopier af bank -, pensions-og investeringskontoudtog. Din långiver vil også trække en kredit rapport og kontrollere din gæld og månedlige betalinger.

Når du er godkendt og satser falder ind i din mål zoneone, låser du dit lån, din långiver bestiller en vurdering, og du lukker din refinansiering., Anvendelse og levering af nødvendige dokumenter bør ikke tage lang tid, hvis du er organiseret — måske en time eller to. Besparelserne kan dog udgøre tusinder af dollars om året. Hvor mange muligheder får du til at tjene tusindvis af dollars med et par timers arbejde?

kvalificering til refinansiering: grundlæggende krav

en af de mest almindelige årsager til, at husejere ikke refinansierede under tidligere boligbomme, ifølge Federal Reserve-forskere, var, at de ikke troede, at de kvalificerede sig til et nyt prioritetslån., Fyrre procent af låntagere, der ikke refinansiere kunne have nydt godt af at gøre det, og omkring halvdelen af disse mennesker ville have kvalificeret sig til bedre pant vilkår. Det er rigtigt — millioner af mennesker overbetalt for deres realkreditlån måned efter måned, selvom de ville have kvalificeret sig til betydelige besparelser.

det er imidlertid forståeligt, at forbrugerne ikke ønsker at gøre en indsats for kun at ansøge om at blive afvist. Hvis du er tilbageholdende med at sætte dig selv derude, fordi du er bekymret for kvalifikation, køre gennem denne liste over kvalifikationer.,

når refinansiering gør dig ondt

refinansiering af et realkreditlån kan sænke din månedlige betaling og reducere din rente. En ulempe ved refinansiering er imidlertid, at den genstarter din låneperiode, og det kan koste dig mere i det lange løb — selvom du sænker din rente., Hvis du refinansierer et fem år gammelt 30-årigt pant med et nyt 30-årigt pant, bliver din samlede tilbagebetalingstid 35 år. Ofte betaler renter for en ekstra fem år spiser meget eller alle de besparelser, der genereres af en lavere betaling og rente. Og hvad sker der, hvis du refinansierer igen efter fem år? Din tilbagebetaling vil tage i alt 40 år!,

forlængelse af lånets levetid

misinformerede låneansvarlige og dårligt designede refinansieringsregnemaskiner ignorerer det faktum, at refinansiering genstarter lånet-tilbagebetalingsuret, hvilket kan få låntagere til at overvurdere fordelene ved en refinansiering. For eksempel: Sig du har en $300.000 pant med en 4,25 procent rente, så dens balance efter fem år er $272,423. Hvis du tager den resterende saldo og refinansierer den med et nyt 30-årigt lån til nøjagtig samme sats, er den nye betaling $136 lavere., Nogle långivere og regnemaskiner kalder denne forskel “besparelser”, men der er helt klart ingen besparelse her. Selv om der ikke var nogen forhåndsomkostninger med denne refinansiering, ville det stadig øge låntagerens levetidslånomkostninger med $39.711 og tilføje fem år til lånets tilbagebetalingsperiode.

tjek hvad der sker, når du refinansierer et femårigt lån til en lavere rente uden at regne med den udvidede tilbagebetaling.

Når du refinansierer til et nyt 30-årigt pant, vil lånet have en markant lavere rente og betaling., Men når det nye lån er blevet pensioneret, vil du have betalt $11,442 mere, end hvis du ikke refinansierede.

Ved at foretage en højere betaling og trække lånet tilbage fem år før med et 25-årigt pant, forvandler du $11,442 i ekstraomkostninger til en $22,562-besparelse, mens du betaler $75 mindre pr. Dette er en sand besparelse, fordi du ikke forlængede tilbagebetalingsperioden.

refinansieringen uden Brainer

det er altid passende at refinansiere, hvis du kan reducere din rente uden omkostninger, eller hvis du vil inddrive refinansieringsgebyrerne, før du sælger dit hjem., Besparelser garanteres dog kun, hvis du undgår at udvide din tilbagebetaling. Ved at vælge en refinansiere med en kortere sigt eller ved at betale lidt ekstra mod din hovedstol hver måned, får du fordel af en lavere rente uden at udvide din tilbagebetaling. (Din låneansvarlig kan fortælle dig, hvor meget du skal betale, eller du kan finde ud af det med en pant forudbetaling Regnemaskine.)

jeg tror ikke, jeg kvalificerer mig til en refinansiering

husejere tøver ofte med at ansøge om en refinansiering, fordi de er bange for, at de ikke kvalificerer sig til et lån., Her er nogle låntagere, der ikke troede, de ville få godkendt til en refinansiering, men var i stand til at overvinde forhindringer.

min indkomst er for lav til at refinansiere

Jamey havde endnu en ting at arbejde imod ham — Consumer Financial Protection Bureau og dets evne til at tilbagebetale regel., Selv låntagere, der har råd til et lån i det virkelige liv, får muligvis ikke en, hvis de ikke kan bevise deres indkomst på papir. Heldigvis arbejdede et par andre regler til Jameys fordel.Jameys låneansvarlig var i stand til at øge sin “papir” indkomst på to måder. Først indtjente hun Jameys sociale sikringsindkomst. Fordi det ikke beskattes, tillader de fleste tegningsretningslinjer långivere at øge ubeskattet indkomst med 25 procent — så Jameys $3,000 om måneden Social sikring blev $3,750.derudover tillod nye retningslinjer Jameys långiver at tælle sine besparelser som indkomst., Dette kaldes “aktivudtømning”, og det fungerer sådan: forsikringsgivere tager 70 procent af de støtteberettigede aktiver og deler dem med antallet af måneder i låneperioden. For et 30 – årigt lån er det 360 måneder. Jamey havde lidt over $ 700,000 investeret, og 70 procent af det gav $490,000 i aktiver til at nedbryde. Opdeling af $ 490,000 med 360 tilføjede $ 1,361 pr. Fordi han var i stand til at øge “papir” indkomst med $2.111 per måned, fik Jamey sin refinansiering.

Jeg har lige skiftet job, så jeg ikke kan refinansiere

Det er en almindelig misforståelse, at låntagere skal bruge to år på deres arbejdspladser for at få et realkreditlån, sandsynligvis fordi Fannie Mae Form 1003 (pant ansøgning) kræver, at ansøgerne til at give en jobhistorik for de seneste to år., Selvstændige og bestilte ansøgere har brug for mindst to års historie for at demonstrere, at deres indkomst er stabil og kontinuerlig, og husejere med bonusser eller overarbejde skal have mindst en 12-måneders historie for at kunne tælle denne indkomst på deres låneansøgninger.

Der er dog ikke noget minimumstidskrav for låntagerens nuværende ansættelse. I virkeligheden, Fannie Mae, der Sælger Guide siger, “Personer, der skifter job ofte, men der er ikke desto mindre i stand til at optjene konsekvent og forudsigelig indkomst, anses også for at have en pålidelig strøm af indtægter for kvalificerende formål.,”Ansøgere kan endda få realkreditlån baseret på indkomst beskrevet i et job-tilbudsbrev — før de endda er begyndt at arbejde!

det, der betyder noget, er disse overvejelser:

• indikerer ansøgerens arbejdshistorie øget ansvar og indtjening?
• er låntageren økonomisk stærk på trods af hyppige jobændringer?

f.eks. Gademimeren Mae siger, “Hvis jobændringer er for avancement eller højere lønninger, bør disse ændringer ses positivt.,”En person, hvis toårige jobhistorie inkluderer en praktikplads, derefter et fast job inden for det samme felt, så ser et lignende job med bedre løn stabilt og vellykket ud. En ansøger, hvis jobhistorie er kort, fordi han eller hun var på college eller et jobtræningsprogram, kan også godkendes.

På den anden side vil en person med en stint som kontorchef efterfulgt af seks måneders arbejde i en restaurant og derefter en vinter brugt som skiinstruktør sandsynligvis have det sværere at få denne indkomst accepteret., Fannie Mae ‘ s Korrespondent Udlån Retningslinjer siger, “Evaluering af historie beskæftigelse, evne til at generere lignende indtægter konsekvent, antal år i samme område af arbejde, der er specifikke uddannelsesmæssige baggrund og kilder af enhver yderligere kompensation, skal angive den indkomst, der kan forventes at fortsætte.”

bundlinje? Richards nye job var i samme felt og kom med en højere løn end den gamle. Han og Maria havde ikke noget problem med at refinansiere til et bedre lån.,

Hjem Egenkapital & Pant Refinansiere

de Fleste realkreditlån refinansiere programmer kræver hjem egenkapital. Hjem egenkapital er forskellen mellem den anslåede værdi af en ejendom og mængden af lån mod det.,

en Anden måde at referere til friværdierne er en loan-to-value (LTV). LTV er 100 procent minus procentdelen af egenkapital i hjemmet. I eksemplet ovenfor, boligejer har 25 procent hjem egenkapital, og 100 procent minus 25 procent er lig med en 75 procent LTV.,

Sådan beregnes dit LTV

for at beregne dit LTV skal du blot dele refinansieringslånebeløbet med dit hjems estimerede værdi. Lad os bruge tallene fra vores eksempel.,

Når du er på udkig efter pant sats citater fra långivere, du bliver nødt til at give dem en nogenlunde præcis vurdering af din boligs værdi. Hvis du hævder, at din ejendom er værd $ 200,000, og derefter kommer vurderingen ind med en værdi af $ 180,000, vil dit LTV være højere., Dette kan øge din realkreditrente eller endda få dit lån til at blive afvist.

Home Appraisal for a Refi

din långiver bestiller en home appraisal for at få et uafhængigt skøn over ejendomsværdien. Taksator analyserer følgende:

Hvis du har dit hjem vurderet af flere fagfolk, chancerne er, at deres skøn ikke vil være den samme. Selvom vurderinger udføres i henhold til et sæt regler, er de stadig meninger og per definition noget subjektive., Derudover er nogle långivere afhængige af automatiserede værdiansættelsesmodeller (AVMs). Disse værktøjer ser på de seneste salgspriser i nærheden; ingen ser faktisk huset. AVM ‘ er er hurtige og billige, men soft .are ved ikke, om du har brugt $100.000 på at ombygge dit sted og tilføje dets værdi. Dette betyder, at din hjemmevurdering muligvis ikke kommer så højt, som du forventer, og det kan påvirke din refinansiering.

Sådan undgår du en lav vurdering ved refinansiering

Der er trin, du kan tage for at få en nøjagtig, men generøs vurdering., Først skal du sørge for, at dit hjem ser indbydende ud, når taksatoren kommer-trim gården, Ryd rodet og sørg for, at alt er rent og lugter godt. Næste, give et præcist sæt af dit hjem planer og en liste over eventuelle forbedringer og deres omkostninger.unøjagtigheder i ejendomsregistre kan forårsage fejl i vurderinger, ligesom målefejl kan. Ifølge National Association of Realtors er fejl oftest forårsaget af forkerte parti-eller grundplandimensioner eller ved undervurdering af forbedringer., imidlertid er unøjagtige data ikke den eneste grund til, at din vurdering muligvis kommer lavere end forventet. Takket være en reform kaldet Home Valuation Code of Conduct (HVCC) kan långivere ikke vælge, hvem der udfører deres vurderinger, og bedømmere tager undertiden job, de ikke er bedst kvalificerede til at tage. En 2014 Federal Reserve-undersøgelse konkluderede: “HVCC fører til en betydelig stigning i sandsynligheden for lave vurderinger .”

Du kan undgå at sidde fast med uerfarne eller uden for området bedømmere ved at tjekke dem, når de ringer for at planlægge din vurdering., Få deres navne og slå dem op online for at se, hvor deres kontor er, og hvor længe de har fået licens. Du kan gøre det ved at søge på denne nationale taksator registreringsdatabasen. Hvis taksator Kontor ikke er placeret i nærheden af din ejendom eller taksator ikke er blevet licenseret i din tilstand i meget lang tid, det er nok din cue til at bede om en anden taksator.

sådan bestrides en lav vurdering ved refinansiering

Hvis din vurdering kommer lavt, kan du muligvis få den ændret, hvis du kan finde en objektiv fejl — f.eks., Men subjektive meningsforskelle (“mit syn er langt mere værd end det!”) vil sandsynligvis ikke resultere i en ændret værdiansættelse.

Der er rigtige og forkerte måder at bestride med din taksator, og den forkerte måde vil ikke hjælpe meget. Ideen er at op dine chancer for at få en højere værdi ved at gøre revisionsprocessen let for taksator — bedømmere arbejde under meget stramme tidsbegrænsninger og ikke altid sætter pris på at blive bedt om at gense en fil. Videresend den udfyldte formular til din låneansvarlig, som igen kan videregive den til vurderingsafdelingen eller forsikringsafdelingen til gennemgang.,

en anden løsning, hvis du har råd til det, kan være at blot bestille og betale for en anden vurdering. Ikke alle långivere tillader dig at erstatte en bedre anden vurdering for en lav første vurdering, men mange gør. Når dit lån officer giver dig de dårlige nyheder om dit hjem værdi, fortælle ham ikke at indsende vurderingen for under .riting. Anmod om en ny, og sørg for at dyrlægen først vurderer, så du ikke får en anden “lavballer.”Hvis den nye vurdering kommer højere, kan den bruges til din refinansiering., Hvis det ikke gør det, skal du muligvis leve med det faktum, at din ejendom er mindre værd, end du troede.

endelig, hvis du er meget sikker på, at din ejendom er mere værd end den vurderede værdi, kan du starte ansøgningsprocessen med en anden långiver og vurderingstjeneste.

kan du refinansiere med dårlig kredit?

refinansiering er ikke umuligt med dårlig kredit. Lånegodkendelse afhænger af hele ansøgningspakken. Refinansiere forsikringsgivere evaluere en ansøgers kredit, indkomst, hjem egenkapital og aktiver., En lav kredit score kan modregnes af betydelig egenkapital, fremragende indkomst eller betydelige aktiver.

det er dog sværere at få en lånegodkendelse med dårlig kredit, end det plejede at være. De fleste programmer har minimum kredit score, og individuelle långivere ofte gå ud over, at tilføje hårdere restriktioner kaldet overlays. Det bedste råd til husejere med dårlig kredit er at arbejde for at forbedre deres score og shoppe flere pant långivere. Selv et par punkter kan være forskellen mellem benægtelse og godkendelse.,

gennemsnitlig Refinansieringsresultat

kilde: Ellie Mae

generelt er statsstøttede lån som FHA, VA og USDA lidt mere tilgivende end konventionelle programmer. Husejere med kredit problemer bør overveje en FHA strømline refinansiere hvis deres nuværende lån er statsstøttet. Streamline programmer kræver ikke kreditgaranti.

andre grunde til at refinansiere

Nogle gange refinansierer folk af andre grunde end at finde en lavere rente. En almindelig årsag er, hvis et par splits og begge navne er på boliglånet., En anden grund er at slippe af med realkreditforsikring.

grøft din ægtefælle, Hold dit hus

Når et par skilles, og man holder hjemmet, er begge parter, der underskrev lånet, stadig forpligtet af pantelånet på ejendommen — selvom skilsmissedekretet beordrer en tidligere ægtefælle til at foretage betalingerne. Ordren fra en familieretsdommer opløser eller ændrer ikke en boliglånskontrakt. Den nemmeste mulighed for at løse et fælles boliglån er at refinansiere i den besættende ægtefælles navn.,

refinansiere for at eliminere realkreditforsikring

refinansiering af et realkreditlån kan hjælpe dig med at slippe af med privat realkreditforsikring (PMI) før. Du kan anmode om PMI-annullering, så snart din lånebalance rammer 80 procent af den oprindelige hjemmeværdi (når lånet blev lukket), og PMI annulleres automatisk, når dit lån rammer 78 procent af den oprindelige saldo.,

men hvis dit hjems værdi er steget til det punkt, at PMI ikke er påkrævet, drager du ikke fordel, medmindre du refinansierer. For eksempel, hvis du køber en $ 300,000 boligfinansiering 95 procent ($285,000) med en 4 procent rente, ville det tage 55 betalinger, før du kunne anmode om PMI-annullering. Hvis dit hjem værdsætter 4 procent om året, kan du dog dumpe din realkreditforsikring ved refinansiering efter kun 34 betalinger. Det betyder, at du kan undgå 21 realkreditforsikringsbetalinger, som kan dække omkostningerne ved refinansiering.,

Hvis du har et nyere FHA — realkreditlån, kan din realkreditforsikring ikke annulleres-uanset hvor meget dit hjems værdi stiger, eller hvor lavt dit lånesaldo er. Det skyldes, at FHA-lån nu kræver realkreditforsikringspræmier (MIP) for lånets levetid. Den eneste måde at slippe af med MIP er at refinansiere til et konventionelt lån.