du Forlader dit hus, til dine kære

Key takeaways

For mange familier, beslutte, hvad de skal gøre med en bolig kan ofte være den mest komplekse del af en ejendom plan: Et hus er potentielt værd en betydelig mængde penge, kan være kompliceret at arve, og kan også være pakket ind i minder og følelser. Af disse grunde er det især vigtigt at komme med en specifik strategi for den rolle, et hjem spiller i en ejendomsplan.

3 ting at vide, før du kommer i gang

1., Input fra alle involverede kan gøre planlægningen lettere

for at forberede en jævn og effektiv overførsel af et hjem, start med at tænke på dine mål og din økonomiske situation. Først spørg: Hvad vil du gerne se ske med huset? Når du har forstået dine mål, skal du sørge for at diskutere dine ønsker med din familie.

dine børn kan have forskellige ideer om, hvorvidt de ønsker at leve i, sælge eller beholde ejendommen til investeringsformål., Det kan være svært at have disse samtaler, og du vil måske have nogen neutral hjælp lette samtalen, men det er meget vigtigt.overvej for eksempel et par, der planlagde at forlade et sommerhus til deres 2 børn lige, så børnene kunne fortsætte den lange tradition for familieferier. Imidlertid boede et barn langt væk og ejede allerede et sommerhus i dette område. At forlade hjemmet lige ville have skabt problemer med vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og vedligeholdelse., Hvis søsknene besluttede ikke at dele huset og gennemførte en overdragelse af ejerskab, kunne det have øget skat og skabt transaktionsomkostninger. Uenighed om, hvorvidt man skal fortsætte fælles ejerskab, kunne også have forårsaget sårede følelser og forstyrret det, der ellers var et godt forhold. En familiesamtale hjalp dem med at indse, at en delt arv ikke gav mening.

2. Dine arvinger kan ende med at skylde penge

Hvis den person, der arver hjemmet, ikke ønsker at beholde ejerskabet af det, kan de pådrage sig advokatomkostninger, skatter og andre transaktionsomkostninger., Derudover har flere stater fritagelsesgrænser for ejendomsskat langt under det føderale niveau. Hvis værdien af hjemmet overstiger denne grænse, og der ikke er andre aktiver fra boet til rådighed for at betale skatten, kan arvingen stå over for en stats ejendomsskatregning og kan have utilstrækkelige midler til at betale den. Det kan tvinge et salg af hjemmet eller tvinge arvingen til at søge finansieringsmuligheder for at betale regningen. Hvis de sælger huset, beskattes det baseret på værdien på tidspunktet for den oprindelige ejers død.

3., Pantet kan blive forfalden

de fleste realkreditlån har en “due on sale” klausul, der kan udløses ved døden. Hvis så, andre likvide aktiver i boet skulle bruges til at betale gælden, arven skulle kvalificere sig til et pant på egen hånd, eller hjemmet skulle sælges.

6 muligheder for at passere dit hjem

lad os se på en række forskellige måder at gøre at passere et hjem så glat som muligt.

1., Medejerskab

en almindelig id., som folk har om at videregive hjemmet til børn, er tilsyneladende enkel: tilføj blot arvingerne som medejere på den aktuelle gerning. Hvis skødet viser en anden som en fælles lejer, vil de blive medejere på det tidspunkt, skødet ændres, og de vil automatisk tage ejerskab af hjemmet på tidspunktet for den oprindelige ejers død.

Der er dog nogle ulemper ved denne tilgang. Først og fremmest, hvis et barn tilføjes som medejer, er der overvejelser om gaveafgift., Der er en grænse for, hvor meget nogen kan gave en anden person uden at betale en gave skat, både årligt og i livet. Når et hus gives som en gave gennem medejerskab, den overførte del betragtes som en skattepligtig gave og tæller mod livstidsfritagelsen, så det skal rapporteres til gaveafgiftsformål. Sige, at en enlig forælder tilføjer et barn til gerningen, forælderen skal rapportere 50% af værdien af hjemmet som en skattepligtig gave (baseret på den rimelige markedsværdi af hjemmet på tidspunktet for overførslen).,

for det andet er gaver, der er lavet i løbet af en levetid, underlagt overførselsomkostninger (husets værdi til skattemæssige formål). Dermed, omkostningsgrundlaget, der bruges til kapitalgevinstskatteformål, får ikke et step—Up på dødstidspunktet-i stedet, barnet kan få en større skatteregning på den del af huset, der blev givet til dem, hvis de til sidst sælger huset efter medejerens død.

endelig, som medejere, bliver hjemmet et aktiv for barnet, hvilket skaber flere potentielle problemer., Først, hvis barnet løber i økonomiske problemer, bliver skilt, eller har andre problemer, dit hjem kan blive sat under en pant eller blive genstand for anden handling. For det andet ville medejeren have brug for barnets tilladelse til at sælge hjemmet, tage et nyt prioritetslån eller refinansiere en eksisterende. Og endelig kan barnet beslutte, at de gerne vil sælge hjemmet, hvilket kan skabe udfordringer.

2. En vilje

en vilje kan bruges til at videregive et hjem. Denne proces hjælper med at sikre, at ejeren beslutter, hvem der arver ejendommen., Aktiver, der overføres gennem a, vil dog stadig passere gennem skifteprocessen, hvilket kan være tidskrævende og dyrt. Derudover er en vilje et offentligt dokument, så enhver kan gennemgå decedentens aktiver og se, hvem der arvede dem, så dette kan skabe et privatlivsproblem.

3. En tilbagekaldelig tillid

en tilbagekaldelig tillid er en juridisk struktur, der gør det muligt for “koncessionsgiver” eller “administrator” at bevare kontrollen over deres aktiver i løbet af deres levetid samt specificere nøjagtigt, hvordan og hvornår deres aktiver overgår til deres modtagere., Efter administratorens død fungerer tilliden som en testamenterstatning og gør det muligt for aktiverne at blive privat og hurtigt fordelt uden at gennemgå tid og udgifter til skifteprocessen. Dette vil give administratoren fuld kontrol og brug af deres hjem i løbet af deres levetid, samtidig med at de sørger for effektiv distribution ved deres død.

på grund af trusts kompleksitet og variationen i statsregler er det vigtigt at arbejde med en professionel for at oprette en tillid, som koster penge, men kan være den eneste måde at hjælpe med at sikre, at tilliden fungerer effektivt., Det er også vigtigt at huske, at det kan være nødvendigt at ændre titlen på dine aktiver for at tilliden skal fungere efter hensigten.

endelig kan en tillid være særlig gavnlig for familier, der ejer ejendomme i mere end en stat. Uden tillid kan en ejendom passere gennem skifteretten i flere stater. “For mange af mine klienter er et af deres hovedmål at overføre aktiver til modtagere uden skifteretten, og derfor er en tilbagekaldelig tillid en kernekomponent i deres ejendomsplaner,” siger Terri Lyders, vicepræsident, avanceret planlægning hos Fidelity.

4., En kvalificeret personal residence trust (rt)

en .prt er en måde at flytte en primær eller feriebolig ud af din ejendom til en reduceret gave skat omkostninger. Med en QPRT overføres hjemmet til tilliden med det samme, men det giver den oprindelige ejer mulighed for at bevare retten til at bo i hjemmet i løbet af durationprt-perioden. I løbet af denne tid er de ansvarlige for leje, vedligeholdelse, skatter og andre aspekter af ejerskab., Tilliden har en slutdato, hvorefter ejerskab af huset overføres til modtageren (generelt børn eller en tillid til deres fordel), og den oprindelige ejer har ikke længere ret til at besætte huset (selvom en lejekontrakt kan forhandles med modtageren).

for at denne strategi skal være effektiv til skatteformål, skal den oprindelige ejer overleve tillidsperioden. Ellers, hvis de dør, før tilliden ophører, værdien af hjemmet er inkluderet som en del af deres skattepligtige ejendom og kunne trækkes tilbage i boet., Mens ENPRPRT kan bruges til en primær bolig, kan det være udfordrende for en person at miste retten til at besætte deres hjem eller betale husleje for at gøre det, og dermed kan QPRTs ofte bruges til ferieboliger.

to store fordele ved ENPRPRT inkluderer de reducerede gaveafgiftsomkostninger ved overførslen (fordi ejeren bevarer retten til at bo i hjemmet i en periode og holder noget af husets værdi), og at værdien af hjemmet fryses til ejendomsskat formål på det tidspunkt, hvor tilliden oprettes., Det betyder, at ejendomsskatteformål er værdien af hjemmet etableret på det tidspunkt, det går ind i tilliden-og fremtidig prisvurdering vil ikke påvirke ejendomens skatteregning. For en familie, der står over for ejendomsskatspørgsmål, kan denne strategi hjælpe med at begrænse skatter i tilfælde af, at ejendomsværdien stiger over tid.Tip: en ejendom, der er underlagt et prioritetslån, kan være vanskeligt at håndtere ud fra et gaveskatteperspektiv, og det foreslås derfor ofte, at enhver gæld betales inden overførslen til en .prt.

5., En modtagerbetegnelse-en overførsel ved død (TOD) gerning

nogle stater tilbyder en TOD-betegnelse på en gerning, der i det væsentlige navngiver en modtager for den ejendom. Med en TOD-betegnelse passerer aktiver uden for skifteren, så det er hurtigt og privat, og arvingerne får stadig et step-up i basis til skatteformål, hvilket betyder, at husets værdi justeres til den aktuelle markedsværdi. Det kan også være billigere end at oprette en tillid.

Der er nogle ulemper ved en TOD-betegnelse. Det tillader kun enkeltpersoner eller velgørenhedsorganisationer som modtagere, ikke en administrator under en tillid., Det betyder, at hvis et barn stadig er ung på tidspunktet for overførslen, ville de direkte eje hjemmet, hvilket måske ikke er praktisk. Der er heller ingen beredskab, så hvis barnet, der er navngivet som modtager, dør før den oprindelige ejer, der er ingen bestemmelse om at springe over en generation og videregive aktivet til deres børn—TOD-gerningen skulle opdateres af ejeren. Derudover, hvis hjemmet overføres til en VOKSEN, der modtager statslige fordele, det kan påvirke deres berettigelse.Tip: TOD-gerningsindstillinger er begrænset af statens lovgivning, og mange stater tilbyder slet ikke denne mulighed., Kontakt din advokat eller skatterådgiver for at afgøre, om denne mulighed er tilgængelig og ville være passende til dine omstændigheder.

6. Gennem salg

Hvis det er usandsynligt, at børn vil have hjemmet, skal du overveje at sælge det og leje et hjem senere i livet. Spørgsmål som vedligeholdelse, sundhed og livsstil kan være vigtigere end de økonomiske overvejelser her, men sørg for at overveje den skattemæssige virkning af denne beslutning.,

Nuværende føderale skat lov giver kapitalgevinster udelukkelse af enten $250,000 (for en person) eller $500.000 (for et ægtepar at indgive fællesskab) om salg af et hus, forudsat at de har boet i dette hus, for 2 af de foregående 5 år, og at den opfylder bopælskrav. Gevinster over dette beløb beskattes. At arve en ejendom kommer med en step-up i basis (hvilket betyder, at den revurderes til den aktuelle markedsværdi), der potentielt eliminerer kapitalgevinstskat.

bundlinjen

et hjem kan være det mest værdifulde aktiv i en ejendom., Hvis du ikke tager nogen handling og dør uden en vilje eller har truffet andre arrangementer, vil dine aktiver passere i henhold til dine statslige intestacy love, som måske eller måske ikke afspejler dine ønsker. Dette kan omfatte at gå gennem skifteretten-en proces, der er potentielt dyrt, offentlig, langsom, og kompliceret.overførsel af ejendomsaktiver kan udgøre unikke juridiske, skattemæssige og følelsesmæssige problemer for en familie, så det kan være gavnligt at arbejde med en professionel for at hjælpe med at beskytte dig selv og dine kære., Det er vigtigt at komme med en plan, der giver mening for dig og dine arvinger, og at skabe en effektiv strategi til at udføre den.