generelt er det beregnes ved:

DSCR = Net Operating Income / Gæld {\displaystyle {\text{DSCR}}={\text{Netto driftsindtægter}}/{\text{Gæld}}}

hvor:

Adj. EBITDA = Brutto driftsindtægter − driftsomkostninger {\displaystyle {\text{Adj., EBITDA}}={\text{Brutto driftsindtægter}}-{\text{driftsudgifter}}} Gæld = Hovedstol Afdrag + Renter + leasingydelser {\displaystyle {\text{Gæld}}={\text{Vigtigste Tilbagebetaling}}+{\text{rentebetalinger}}+{\text{leasingydelser}}}

for At beregne en virksomheds gæld dækningsgrad, du først nødt til at bestemme virksomhedens netto driftsresultat (NOI). NOI er forskellen mellem bruttoindtægter og driftsudgifter. NOI er beregnet til at afspejle en virksomheds eller en virksomheds reelle indkomst uden eller før finansiering., Således indgår ikke i driftsomkostningerne finansieringsomkostninger (f.eks. renter fra lån), personlig indkomstskat af ejere/investorer, kapitaludgifter og afskrivninger.

gældsservice er omkostninger og betalinger i forbindelse med finansiering. Renter og leasingbetalinger er reelle omkostninger som følge af at tage lån eller låne aktiver. Indfrielse af hovedstolen på et lån ændrer ikke en virksomheds egenkapital – / likvidationsværdi; det reducerer dog de kontante midler, en virksomhed behandler (til gengæld for faldende låneforpligtelse eller stigende egenkapital i et aktiv)., Ved regnskabsmæssig behandling af afdrag afspejler DSCR således en virksomheds likviditetssituation.hvis en ejendom for eksempel har en gældsdækningsgrad på mindre end en, er den indkomst, som ejendommen genererer, ikke tilstrækkelig til at dække pantebetalingerne og ejendommens driftsudgifter. En ejendom med en gæld dækningsgrad på .8 genererer kun tilstrækkelig indkomst til at betale for 80 procent af de årlige gældsbetalinger. Men hvis en ejendom har en gældsdækningsgrad på mere end 1, genererer ejendommen nok indtægter til at dække årlige gældsbetalinger., For eksempel genererer en ejendom med en gældsdækningsgrad på 1.5 tilstrækkelig indkomst til at betale alle de årlige gældsudgifter, alle driftsomkostningerne og genererer faktisk halvtreds procent mere indkomst end det kræves for at betale disse regninger.

en DSR på mindre end 1 ville betyde en negativ pengestrøm. En DSCR på mindre end 1, siger .95, ville betyde, at der kun er nok nettodriftsindtægter til at dække 95% af de årlige gældsbetalinger., For eksempel vil det i forbindelse med personlig økonomi betyde, at låntageren skal dykke ind i hans eller hendes personlige midler hver måned for at holde projektet flydende. Generelt rynker långivere på en negativ pengestrøm, men nogle tillader det, hvis låntageren har en stærk udefrakommende indkomst.

typisk kræver de fleste kommercielle banker forholdet mellem 1, 15-1, 35 gange (nettodriftsindtægter eller Noi / årlig gældstjeneste) for at sikre, at pengestrømmen, der er tilstrækkelig til at dække lånebetalinger, løbende er tilgængelig.

Eksempelredit

lad os sige Mr., Jones ser på en investeringsejendom med en nettodriftsindkomst på $36.000 og en årlig gældstjeneste på $30.000. Gældsdækningsgraden for denne ejendom ville være 1.2, og Mr. Jones ville vide, at ejendommen genererer 20 procent mere end det kræves for at betale den årlige pantebetaling.

Gældskvaliteten anvendes også typisk til at vurdere kvaliteten af en portefølje af realkreditlån., For eksempel, juni 19, 2008, en popularUS kreditvurderingsbureau, Standard & Poors, rapporterede, at det sænkede sin creditrating på flere klasser, for samlet pant i erhvervsejendomme pass-throughcertificates oprindeligt er udstedt af Bank of America. Ratingbureauet erklærede i en pressemeddelelse, at det havde sænket kreditvurderingerne af fire certifikater i Bank of America Commercial Mortgage Inc.2005-1-serien, hvori det hedder, at nedgraderingerne “afspejler kreditenforværring af puljen”., De anfører endvidere, at denne degradering skyldtes, at otte specifikke lån i puljen har en gældsdækning (DSC) under 1,0% eller undertimn gang.

gældskvoten eller dækning af gældstjenester giver en nyttig indikator for økonomisk styrke. Standard & Poors rapporterede, at den samlede pulje bestod, som af 10 juni, 2008, på 135 lån, withan samlede tillid balance på $2.052 milliarder. De angiver, at der fra denne dato var otte lån med en DSC på lavere end 1, 0.., Det betyder, at de netto midler, der kommer ind fra udlejning af erhvervsejendomme, ikke dækker realkreditomkostningerne. Nu, da ingen ville gøre et lån som dette i første omgang, en finansiel analytiker eller informeret investor vil søge oplysninger om, hvad der er sket med forringelsen af DSC. Du vil gerne vide ikkebare hvad DSC er på et bestemt tidspunkt, men også hvordanmeget det har ændret sig fra hvornår lånet sidst blev evalueret. TheS&P pressemeddelelse fortæller os dette. Det indikerer, at af de ottelån, der er “under vand”, har de en gennemsnitlig saldo på $10.,1million, og et gennemsnitligt fald i DSC på 38% siden lånet blev udstedt.

og der er stadig mere. Da der er i alt 135 lån i poolen, og kun otte af dem er under vand, med en DSC på mindre end 1, er det indlysende spørgsmål: Hvad er den samlede DSC for den indre pool på 135 lån? Standard og Poors pressemeddelelsegiver dette tal, hvilket indikerer, at den vejede gennemsnitlige DSC for hele puljen er 1,76.eller 1,76 gange. Igen er det bareet øjebliksbillede nu. Det centrale spørgsmål, som DSC kan hjælpe dig med at besvare, er det bedre eller værre, fra da alle lån i puljen først blev lavet?, S&p pressemeddelelse giver dette også, forklarer, at den oprindelige vægtede gennemsnitlige DSC for hele puljen af 135loans var 1.66, eller 1.66 gange.

På denne måde, DSC (debt service coverage) forhold giver en metode til vurdering af økonomisk kvalitet, og den dermed forbundne risiko-niveau, af denne pulje af lån, og viser, at det overraskende resultat, at på trods af nogle lån, der oplever DSC under 1, er den samlede DSC af hele puljen er forbedret, fra 1.66 gange for at 1.76 gange., Dette er temmelig meget whata god låneporteføljen skal se ud, med DSC forbedre overarbejde, når lånene er betalt ned, og en lille procentdel, i thiscase 6%, der oplever DSC nøgletal nedenfor gange, hvilket tyder på, thatfor disse lån, kan der være problemer forude.

og selvfølgelig, bare fordi DSCR er mindre end 1 For nogle lån,betyder det ikke nødvendigvis, at de vil standard.

før skat Bestemmelsesmetodedit

indkomstskatter udgør et særligt problem for DSCR beregning og fortolkning., Mens der i begrebet, DSCR er forholdet mellem cash flow til rådighed for gæld til de krævede renter og afdrag, i praksis – fordi renter er en fradragsberettiget udgift, og rektor er ikke – der er ingen tal, der repræsenterer et beløb i kontanter, der genereres fra driften, der er både fuldt til rådighed for gæld og kun kontanter rådighed for gæld.,

Mens Indtjeningen Før Renter, Skat, Afskrivninger og Amortisering (EBITDA) er et passende mål for en virksomheds evne til at gøre interesse-kun betalinger (under forudsætning af, at den forventede ændring i driftskapital er nul), EBIDA (uden “T”) er en mere passende indikator for en virksomheds evne til at foretage de nødvendige vigtigste betalinger. At ignorere disse sondringer kan føre til DSCR-værdier, der overdriver eller undervurderer en virksomheds gældsservicekapacitet. Bestemmelsesmetoden før skat giver et enkelt forhold, der udtrykker den samlede gældsservicekapacitet pålideligt i betragtning af disse udfordringer.,

Debt Service Coverage Ratio, som beregnes ved hjælp af Før-Skat Bestemmelse Metode, der giver svar på følgende spørgsmål: Hvor mange gange større er selskabets EBITDA end sin kritiske EBITDA værdi, hvor den kritiske EBITDA er, at der kun dækker sin Interesse forpligtelser + hovedforpligtelser + Skat forudsat, at mindst en tilstrækkelig indkomst + Andre nødvendige udgifter, der ikke behandles som regnskabsmæssig udgifter, som udbytte og ANLÆGSINVESTERINGER.,

DSCR beregning i henhold til den Før Skat Bestemmelse Metode er EBITDA / (Renter + Pre-skat hensættelser til Post-momsudlæg), hvor Pre-skat hensættelser til Post-momsudlæg er mængden af resultat før kontanter, der skal være afsat til at opfylde kræves efter skat og udgifter, dvs, CPLTD + Unfinanced CAPEX + Udbytte., Levering kan beregnes som følger:

Hvis noncash omkostninger (afskrivninger + udtømning + afskrivninger) > post-momsudlæg, thenPretax bestemmelse for post-momsudlæg = Post-momsudlæg

For eksempel, hvis en virksomhed er efter skat og udgifter består af CPLTD af $90 MILLIONER og $10M i unfinanced CAPEX, og dens noncash udgifter $100,så kan virksomheden ansøge $100 cash flow fra driften til post-momsudlæg uden at betale skat på, at $100 kontant indbetaling. I dette tilfælde vil de Preta.-kontanter, som låntageren skal afsætte til udgifter efter skat, simpelthen være $100M.,

For eksempel, hvis post-momsudlæg består af CPLTD af $100M og noncash omkostninger er $50, så låntager kan anvende $50 kontant inflowfrom operationer direkte mod $50 M af post-momsudlæg uden at betale skat på, at $50 M tilstrømningen, men virksomheden skal afsætte $77M(under forudsætning af en 35% indkomstskat) for at opfylde de resterende $50 M af post-momsudlæg. Dette selskabs Preta. bestemmelse for post-skat udlæg = $50M + $77M = $127M.