În general, se calculează prin:

DSCR = Venitul Net din Exploatare / Serviciul Datoriei {\displaystyle {\text{DSCR}}={\text{Venitul Net din Exploatare}}/{\text{Serviciului Datoriei}}}

unde:

Adj EBITDA = Brut Venituri din Exploatare − Cheltuieli de Exploatare {\displaystyle {\text{Adj., EBITDA}}={\text{Brut de Exploatare Venituri}}-{\text{Cheltuieli de Exploatare}}} Serviciul Datoriei = Rambursarea Principal + Dobânzi + Plăți de Leasing {\displaystyle {\text{Serviciului Datoriei}}={\text{Rambursarea Principalului}}+{\text{Plăți de Dobânzi}}+{\text{Plățile de Leasing}}}

Pentru a calcula o entitate datoriei rata de acoperire, trebuie mai întâi să determine entității venitului operațional net (NOI). NOI este diferența dintre veniturile brute și cheltuielile de exploatare. NOI este menit să reflecte venitul real al unei entități sau al unei operațiuni fără sau înainte de finanțare., Astfel, nu sunt incluse în cheltuielile de exploatare costurile de finanțare (de exemplu, dobânzile din împrumuturi), impozitul pe venitul personal al proprietarilor/investitorilor, cheltuielile de capital și amortizarea. serviciul datoriei sunt costuri și plăți legate de finanțare. Dobânzile și plățile de leasing sunt costuri reale care rezultă din luarea de împrumuturi sau împrumuturi. Plata principalului unui împrumut nu modifică valoarea netă a capitalurilor proprii / lichidării unei entități; cu toate acestea, reduce numerarul pe care o entitate îl procesează (în schimbul scăderii datoriei la împrumut sau a creșterii capitalurilor proprii ale unui activ)., Astfel, prin contabilizarea plăților principale, DSCR reflectă situația fluxului de numerar al unei entități.de exemplu, dacă o proprietate are un raport de acoperire a datoriei mai mic de unul, venitul pe care îl generează proprietatea nu este suficient pentru a acoperi plățile ipotecare și cheltuielile de exploatare ale proprietății. O proprietate cu un raport de acoperire a datoriei de .8 generează doar venituri suficiente pentru a plăti 80% din plățile anuale ale datoriilor. Cu toate acestea, dacă o proprietate are o rată de acoperire a datoriei mai mare de 1, proprietatea generează venituri suficiente pentru a acoperi plățile anuale ale datoriilor., De exemplu, o proprietate cu un raport de acoperire a datoriei de 1, 5 generează venituri suficiente pentru a plăti toate cheltuielile anuale ale datoriei, toate cheltuielile de exploatare și generează de fapt venituri cu cincizeci la sută mai mult decât este necesar pentru a plăti aceste facturi.

un DSCR mai mic de 1 ar însemna un flux de numerar negativ. Un DSCR mai mic de 1, să zicem .95, ar însemna că există doar un venit net din exploatare suficient pentru a acoperi 95% din plățile anuale ale datoriilor., De exemplu, în contextul finanțelor personale, acest lucru ar însemna că împrumutatul ar trebui să se îngropa în fondurile sale personale în fiecare lună pentru a menține proiectul pe linia de plutire. În general, creditorii se încruntă pe un flux de numerar negativ, dar unii o permit dacă împrumutatul are venituri externe puternice.de obicei, majoritatea băncilor comerciale necesită raportul de 1,15-1,35 ori (venitul net din exploatare sau serviciul datoriei NOI / anuale) pentru a asigura fluxul de numerar suficient pentru a acoperi plățile de împrumut este disponibil în mod continuu.

Exempluedit

să spunem Mr., Jones se uită la o proprietate de investiții cu un venit net din exploatare de $36,000 și un serviciu anual de datorii de $30,000. Rata de acoperire a datoriei pentru această proprietate ar fi 1.2 și domnul Jones ar ști că proprietatea generează cu 20% mai mult decât este necesar pentru a plăti plata anuală a ipotecii.raportul serviciului datoriei este, de asemenea, utilizat în mod obișnuit pentru a evalua calitateadintr-un portofoliu de credite ipotecare., De exemplu, pe data de 19 iunie 2008, un popularUS agenție de rating, Standard & Poors, a raportat că a redus creditrating pe mai multe clase reunite ipotecare comerciale pass-throughcertificates inițial emis de Bank of America. Agenția de rating a declarat într-un comunicat de presă că a redus ratingurile de credit dinpatru certificate în Bank of America Commercial Mortgage Inc.Seria 2005-1, afirmând că retrogradările „reflectă credituldeteriorarea bazinului”., Ei mai susțin că thisdowngrade a rezultat din faptul că opt specifice împrumuturi în thepool au o acoperire a serviciului datoriei (DSC) de mai jos 1.0 x, sau mai jos onetimes.raportul serviciului datoriei sau acoperirea serviciului datoriei oferă un aspect utilindicator al puterii financiare. Standard & Poors a raportat că fondul total a constat, la 10 iunie 2008, din 135 de împrumuturi, cu un sold de încredere agregat de 2.052 miliarde de dolari. Acestea indică faptul că, de la acea dată, existau opt împrumuturi cu un DSC mai mic de 1, 0x., Aceasta înseamnă că fondurile nete provenite din închirierea proprietăților comerciale nu acoperă costurile ipotecare. Acum,din moment ce nimeni nu ar face un credit ca această inițial, un financialanalyst sau investitor privat va căuta informații pe ce therate de deteriorare a DSC a fost. Vrei să știi notjust ceea ce DSC este la un anumit moment în timp, dar, de asemenea, modul în care sa schimbat de când împrumutul a fost evaluat Ultima dată. Tes&p comunicat de presă ne spune acest lucru. Aceasta indică faptul că dintre cele optîmprumuturi care sunt „subacvatice”, au un sold mediu de 10 dolari.,1 milion și o scădere medie a DSC de 38% de la emiterea împrumuturilor.

și există încă mai mult. Deoarece există un total de 135 de credite în piscină, și doar opt din ei sunt sub apă, cu un DSC ofless decât 1, întrebarea evidentă este: ce este total DSC de theentire piscină de 135 de credite? Comunicatul de presă Standard și Poorsoferă acest număr, indicând faptul că media ponderată Dscpentru întreaga piscină este de 1,76 x sau de 1,76 ori. Din nou, acest lucru este justa instantaneu acum. Întrebarea cheie la care DSC vă poate ajuta să răspundeți,este mai bine sau mai rău, de când au fost făcute toate împrumuturile din pool?, S&P comunicat de presă oferă acest lucru, de asemenea, explainingthat original medie ponderată DSC pentru întregul bazin al 135loans fost 1.66 x, sau de 1.66 de ori.în acest fel, raportul DSC (debt service coverage) oferă o modalitate de a evalua calitatea financiară și nivelul de risc asociat al acestui grup de împrumuturi și arată rezultatul surprinzător că, în ciuda unor împrumuturi cu DSC sub 1, DSC-ul global al întregului grup s-a îmbunătățit, de la 1.66 ori la 1.76 ori., Acest lucru este destul de mult cum ar trebui să arate un portofoliu de credite bun, DSC îmbunătățind orele suplimentare, deoarece împrumuturile sunt plătite și un procent mic, în acest caz 6%, care se confruntă cu rapoarte DSC sub o singură dată, sugerând că pentru aceste împrumuturi, pot exista probleme înainte.și, desigur, doar pentru că DSCR este mai mică de 1 Pentru unele împrumuturi, acest lucru nu înseamnă neapărat că vor implicit.

metoda de furnizare înainte de Impozitedit

impozitele pe venit prezintă o problemă specială calculării și interpretării DSCR., În timp ce, în concept, DSCR este raportul dintre fluxul de numerar disponibil pentru serviciul datoriei de a cere de serviciul datoriei, în practică, pentru că dobânda este o cheltuială deductibilă și principal nu este – nu există nici o cifră care reprezintă o sumă de numerar generate de operațiunile care este atât de complet disponibil pentru serviciul datoriei și numai în numerar disponibil pentru serviciul datoriei.,

în Timp ce Câștigurile Înainte de Dobânzi, Taxe, Depreciere și Amortizare (EBITDA) este o măsură adecvată de capacitatea companiei de a face interes-numai plăți (presupunând că era de așteptat o schimbare în capitalul de lucru este zero), EBIDA (fără „T”) este un indicator mai adecvat al capacității unei întreprinderi de a face necesară plata principalului. Ignorarea acestor distincții poate duce la valori DSCR care supraestimează sau subestimează capacitatea de serviciu a datoriei unei companii. Metoda de furnizare înainte de impozitare oferă un raport unic care exprimă în mod fiabil capacitatea globală de servicii de datorie, având în vedere aceste provocări.,

rata de acoperire a serviciului datoriei, calculată folosind metoda furnizării înainte de impozitare, răspunde la următoarea întrebare: de câte ori mai mare a fost EBITDA companiei decât valoarea sa EBITDA critică, unde EBITDA critică este cea care acoperă doar obligațiile sale de dobândă + obligațiile principale + cheltuielile fiscale presupunând un venit minim suficient + alte cheltuieli necesare care nu sunt tratate ca cheltuieli contabile, cum ar fi dividendele și CAPEX.,calculul DSCR în conformitate cu metoda provizionului înainte de impozitare este EBITDA / (dobândă + provizion înainte de impozitare pentru cheltuieli Post-fiscale), unde provizionul înainte de impozitare pentru cheltuieli Post-fiscale este suma de numerar preax care trebuie rezervată pentru a satisface cheltuielile post-fiscale necesare, adică CPLTD + CAPEX nefinanțat + dividende., Prevederea poate fi calculată după cum urmează:

Dacă noncash cheltuieli (amortizare + epuizarea + amortizare) > post-impozitare cheltuieli, thenPretax dispoziție pentru post-impozitare cheltuieli = Post-impozitare cheltuieli

De exemplu, dacă o societate post-impozitare cheltuieli constau CPLTD de $90 de milioane și 10 milioane de dolari în unfinanced CAPEX, și cheltuieli noncash sunt $100M,atunci compania poate aplica $100M de fluxul de numerar din operațiuni de post-impozitare cheltuieli, fără a plăti taxe pe care $100M fluxul de numerar. În acest caz, numerarul pretaxial pe care împrumutatul trebuie să-l pună deoparte pentru cheltuieli post-fiscale ar fi pur și simplu de 100 mn USD.,

De exemplu, dacă după impozitare cheltuieli constau CPLTD de $100M și cheltuieli noncash sunt $50M, atunci debitorul poate aplica $50M de numerar inflowfrom operațiuni direct împotriva $50M de post-impozitare cheltuieli, fără a plăti taxe pe care $50M aflux, dar compania trebuie să pună deoparte $77 de milioane(presupunând un impozit de 35% rata) pentru a satisface restul de 50 de milioane de post-impozitare cheltuieli. Furnizarea pretaxului acestei companii pentru cheltuieli post-fiscale = $50m + $77M = $127M.