este de la sine înțeles că trebuie să determinați valoarea unei proprietăți producătoare de venituri dacă aveți în vedere să o cumpărați în scopuri de investiții. Dacă nu faceți acest lucru ar fi ca și cum ați zbura orb, o modalitate sigură de a risca și de a vă pierde capitalul.
provocarea de a evalua o astfel de proprietate nu este atât de dificilă pe cât ar putea părea. De fapt, calcularea ratei de capitalizare pentru imobiliare este ușor și ar trebui să ia nu mai mult de cinci minute sau cam asa ceva.,
începe cu o înțelegere a exact ceea ce rata de capac este.
care este rata de capitalizare?
rata de plafon este rata de rentabilitate pe care o puteți aștepta la investiția dvs. în funcție de venitul pe care credeți că proprietatea îl va genera pentru dvs. Este, desigur, un factor foarte important. Nu vei investi cu intenția de a pierde bani. aceasta este o modalitate foarte bună de a face comparații de proprietăți similare, deoarece toate cheltuielile sunt luate în considerare., Când două proprietăți par destul de asemănătoare, dar una costă mai mult, ar putea fi pentru că generează mai multe venituri sau pentru că are cheltuieli mai mici.
Cum de a Calcula Rata maximă
puteți calcula rata de capitalizare folosind net din exploatare venituri și recente prețurile de vânzare de proprietăți comparabile., Rata de capitalizare este determinată și apoi aplicată proprietății pe care intenționați să o achiziționați pentru a determina valoarea sa actuală de piață pe baza venitului.mai întâi, obțineți prețul de vânzare recent al unei proprietăți cu venituri similare. Să folosim exemplul unui proiect de apartamente cu șase unități care s-a vândut pentru 300.000 de dolari.acum determinați venitul net din exploatare pentru acel proiect de apartament sau chiriile nete realizate de proprietari. Reduceți toate cheltuielile de exploatare, cu excepția ipotecii. Acest calcul valorizează proprietatea ca și cum ați fi plătit numerar pentru aceasta., Să zicem că venitul din chirii după toate cheltuielile pe care le-ai dedus este de 24.000 de dolari. Acum împărțiți venitul net din exploatare la prețul de vânzare pentru a ajunge la rata de plafon: 24,000 USD în cheltuieli împărțite la prețul de vânzare de 300,000 USD vă oferă o rată de capitalizare de .08 sau 8 la sută.
cum se utilizează rata de acoperire
un investitor poate utiliza rata de acoperire în două moduri., El ar putea dori să valorifice o proprietate pe care intenționează să o vândă pe baza ratelor de piață pentru alte proprietăți comparabile vândute recent sau ar putea dori să stabilească dacă prețul cerut al unei proprietăți este rezonabil dacă are în vedere achiziționarea acesteia.
când vindeți
Să presupunem că dețineți un proiect de apartament mic și doriți să îl vindeți. Adunați informații despre proprietățile recent vândute din zonă care sunt similare cu ale dvs. Ar putea avea mai multe sau mai puține unități, dar încercați să găsiți proprietăți cât mai asemănătoare cu cea pe care doriți să o vindeți.,veți găsi trei proprietăți care s-au vândut în ultimele trei sau patru luni. Partea dificilă este să-și găsească veniturile nete din exploatare. Uneori, aceste informații sunt publicate în listă ca punct de vânzare, dar de multe ori nu este, în special atunci când venitul net din exploatare nu este favorabil. Puteți obține acest tip de informații de la un agent imobiliar comercial, cu toate acestea, mai ales dacă veți fi listarea proprietatea de vânzare cu ea.
astfel încât să ajungeți la trei rate de proprietate în medie 9.2 la sută., Venitul net din exploatare al proprietății dvs. este de $31,000. Acum, tot ce trebuie să faceți este să împărțiți venitul net din exploatare la rata de plafon: $31,000 împărțit la .092 iese la $226,957. Asta e valoarea proprietății tale.
puteți să vă bazați prețul pe care doriți să îl solicitați pentru proprietate pe această cifră și să îl puneți pe piață.
când vă gândiți să cumpărați
veți lucra cu proprietățile listate atunci când comparați proprietățile pentru o decizie de cumpărare. Acest lucru face chiar mai ușor pentru a obține veniturile lor nete de exploatare și pentru a calcula rata de plafon pentru fiecare., Apoi le puteți compara pentru a vedea care ar face cea mai bună achiziție.dar a verifica afară cheltuielile și chiriile lor oricum, pentru că s-ar putea ridica la partea de sus, dacă puteți fața locului oportunități de a reduce cheltuielile sau crește chiriile. S-ar putea să descoperiți că cheltuielile sunt anormal de mari pentru tipul și dimensiunea unei proprietăți sau s-ar putea să descoperiți că chiriile percepute sunt sub ratele pieței pentru proprietăți comparabile. Oricare dintre aceste situații ar crește rata de capac, făcându-l o proprietate potențial mai bun în cazul în care acestea sunt corectate., să presupunem că aveți ochii pe un proiect specific apartament mic, care este listat pentru $495,000. Merită asta pe piața actuală sau este supraevaluată? Din nou, obțineți unele proprietăți comparabile și o rată medie a capacului vândut. Vom folosi din nou rata noastră de 9,2% ca exemplu. dacă venitul net din exploatare al acestei proprietăți este de 39.500 USD, merită prețul cerut? Nu, pentru că împărțirea acestui venit la rata de plafon vă oferă o valoare de $429,348. Un preț cerut de $495,000 este un pic peste marca.,
Ce venit net din exploatare ai avea nevoie pentru a obține acel preț de listă pentru o valoare? Comutați în jurul formulei și înmulțiți prețul cerut cu rata de plafon. Înmulțiți $495,000 cu 9,2 la sută și veniți cu un venit net de operare necesar de $45,540.amintiți-vă, pot exista motive întemeiate pentru care o proprietate ar justifica o rată de plafonare mai bună. Ar putea fi locația sau caracteristicile și calitatea clădirilor și a împrejurimilor. Totul trebuie evaluat înainte de a lua o decizie, dar rata de capac ajută.,div>
>
Lasă un răspuns