Les emprunteurs se refinancent pour obtenir un prêt qui répond mieux à leurs besoins financiers qui ont changé au fil du temps ou lorsque les conditions du marché hypothécaire ou immobilier changent. La raison la plus courante de refinancement est d’obtenir un taux d’intérêt inférieur. Le refinancement d’un prêt immobilier avec un taux hypothécaire inférieur peut vous aider à réduire vos paiements mensuels et à payer moins d’intérêts sur la durée du prêt.,
Voici un exemple de la différence de paiements mensuels pour un propriétaire avec un prêt hypothécaire de 300 000 who qui se refinance à un taux inférieur.,/th>
So why wouldn’t you refinance every time interest rates drop?, Il y a des coûts impliqués, et si ces coûts ne peuvent pas être récupérés dans un délai raisonnable — avant de vendre la propriété ou de refinancer à nouveau — c’est une proposition perdante. Le point auquel les économies d’intérêt créées par le refinancement compensent les coûts initiaux est appelé le seuil de rentabilité. Un calculateur de refinancement peut vous aider à déterminer votre seuil de rentabilité.
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calculer
notez que parfois le meilleur refinancement pour vous n’est pas celui avec le taux d’intérêt le plus bas. Si vous envisagez deux options de refinancement, un prêt avec un taux plus élevé mais moins de coûts (ou même pas de coûts) pourrait être le choix le plus judicieux. Et il y a d’autres raisons de refinancer qui n’ont pas à voir avec le taux d’intérêt. Gardez à l’esprit que si vous avez trop de questions sans réponse sur ce processus, vous pouvez vous pencher sur le conseil en logement.,
5 principales raisons de refinancer
c’est une erreur d’attendre que les taux d’intérêt soient dans les nouvelles pour commencer un refinancement. Une fois qu’il est largement connu que les taux ont baissé, les demandes de refinancement montent en flèche. Les prêteurs ont plus d’affaires qu’ils ne peuvent gérer, ce qui signifie que le refinancement d’une hypothèque peut prendre plus de temps et coûter plus cher. Préparer à l’avance avec deux actions intelligentes peut vous empêcher de manquer.
tout d’abord, Trouvez votre taux cible. À quel taux d’intérêt serait-il logique pour vous de refinancer?, Jetez un œil aux taux de refinancement actuels, exécutez les chiffres via un calculateur de refinancement et voyez si les économies dépasseront les coûts du prêt dans un délai raisonnable. Sinon, exécutez à nouveau les chiffres avec un taux d’intérêt inférieur. Faites-le jusqu’à ce que le refinancement génère les économies nécessaires-c’est votre taux cible ou « taux de déclenchement. »
Deuxièmement, obtenez une préapprobation pour votre refinancement, ce qui vous permet de faire face à des problèmes inattendus — tels qu’une erreur sur votre rapport de crédit — sans être sous pression pour fermer avant l’expiration d’un verrouillage des taux., Avec une préapprobation, dès que les taux baissent dans votre zone de grève, vous pouvez verrouiller votre prêt et clôturer votre refinancement rapidement.
les Booms de refinancement: Comment les propriétaires manquent le bateau
les booms de refinancement frappent chaque fois que les taux hypothécaires baissent de manière significative, tombant en dessous du taux de déclenchement pour de nombreux propriétaires. Ce taux de déclenchement n’est pas le même pour tout le monde — c’est le taux qu’un propriétaire décide est suffisamment bas pour que le refinancement en vaille la peine. Il y a eu plusieurs booms de refinancement depuis le début des années 1990.,
dans une étude de la Réserve Fédérale de 2012, les chercheurs ont conclu que de nombreux propriétaires n’avaient pas réussi à tirer parti de ces booms de refinancement. Pourquoi? Certains ont oublié de regarder les taux d’intérêt et ont raté leurs déclencheurs. D’autres estimaient que les économies étaient trop belles pour être vraies, ne croyaient pas qu’elles étaient qualifiées ou trouvaient simplement la paperasse trop lourde. Le résultat s’est avéré coûteux: selon la Réserve fédérale, parmi les propriétaires de 2013 qui n’ont pas répondu aux offres de refinancement, l’épargne médiane passée était de 26 400 over sur la durée du prêt, soit environ 94 a par mois.,
2 500$
qui aurait pu bénéficier d’un refinancement et en bénéficier mais n’est pas allé grâce à un, basé sur les données des booms de refinancement précédents
sources: Freddie Mac, Réserve fédérale
Vous pouvez toujours économiser même si vous avez manqué le dernier boom de refinancement-les taux rebondissent régulièrement, créant des minibooms dont vous pouvez profiter si vous êtes prêt., Si vous n’avez pas refinancé en 2015, consultez quelques citations de taux hypothécaires. Pour obtenir des devis précis, soyez prêt à fournir votre pointage de crédit approximatif, la valeur de la maison et le solde actuel du prêt immobilier.
passez quelques minutes avec notre calculateur de refinancement et voyez combien vous pourriez économiser. Ensuite, contactez un couple de prêteurs avec des devis concurrentiels et demandez l’approbation de l’hypothèque. La plupart des prêteurs souscrivent des demandes de refinancement avec des systèmes de souscription automatisés (AUS), et il ne faut que quelques minutes pour obtenir une approbation préliminaire, un refus ou une demande de plus amples informations.,
le prêteur vous indiquera quels documents sont nécessaires pour compléter votre prêt. Les exigences les plus courantes comprennent deux années de W-2s et vos deux chèques de paie les plus récents (ou deux années de déclarations de revenus et un compte de résultat annuel si indépendant), et des copies des relevés de compte bancaire, de retraite et de placement. Votre prêteur tirera également un rapport de crédit et vérifiera vos dettes et vos paiements mensuels.
Une fois que vous êtes approuvé et que les taux baissent dans votre zone cible, vous verrouillerez votre prêt, votre prêteur commandera une évaluation et vous clôturerez votre refinancement., L’application et la fourniture des documents nécessaires ne devraient pas prendre longtemps si vous êtes organisé — peut-être une heure ou deux. Cependant, les économies peuvent s’élever à des milliers de dollars par an. Combien d’occasions avez-vous de gagner des milliers de dollars avec quelques heures de travail?
se qualifier pour un refinancement: exigences de base
selon les chercheurs de la Réserve fédérale, l’une des raisons les plus courantes pour lesquelles les propriétaires ne se refinancent pas lors des précédents boom immobilier était qu’ils ne pensaient pas être qualifiés pour une nouvelle hypothèque., Quarante pour cent des emprunteurs qui ne se refinancent pas auraient pu en bénéficier, et environ la moitié de ces personnes se seraient qualifiées pour de meilleures conditions hypothécaires. C’est vrai — des millions de personnes ont payé en trop pour leurs hypothèques mois après mois, même si elles auraient eu droit à des économies substantielles.
il est compréhensible, cependant, que les consommateurs ne veulent pas faire l’effort de demander seulement pour être refusé. Si vous hésitez à vous y mettre parce que vous craignez de vous qualifier, parcourez cette liste de qualifications.,
pointage de crédit& refinancement
Les qualifications minimales en matière de crédit comprennent les seuils de pointage de crédit et les exigences en matière d’historique des paiements. Voici ceux de Fannie Mae et Freddie Mac, qui soutiennent la plupart des prêts conventionnels (non gouvernementaux) aujourd’hui:
- la cote de crédit minimale est de 620 à moins que les candidats n’aient pas de cote de crédit.
- Il y a une période d’attente minimale de deux ans pour ceux qui ont déposé une faillite au chapitre 13, et il y a une attente de quatre ans à la suite d’une faillite au chapitre 7., Le délai D’attente du Chapitre 7 est de deux ans pour les demandeurs qui peuvent prouver que leurs faillites ont été causées par des facteurs sur lesquels ils n’avaient aucun contrôle, comme le décès d’un salarié.
- Les délais d’attente après Les Saisies, Les ventes à découvert et les actes tenant lieu de forclusion varient de deux à quatre ans, selon les circonstances.
- Les paiements hypothécaires avec plus de 60 jours de retard au cours des 12 derniers mois ne sont pas acceptables.
- les recouvrements et jugements en souffrance doivent être remboursés à la clôture ou avant.,
Les propriétaires dont le capital immobilier est inférieur à 20% peuvent également avoir à s’inquiéter des cotes de crédit minimales des assureurs hypothécaires privés. Ceux-ci peuvent être plus élevés que les minimums établis par Fannie et Freddie.
Les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement ont des lignes directrices de notation moins strictes. Le Département des Anciens Combattants des États-Unis ne répertorie pas de pointage de crédit minimum, et les cotes de crédit minimales de la FHA sont de 500 pour un prêt à 90% et de 580 pour un prêt à 96,5%. Cependant, alors que de faibles scores de crédit peuvent être Acceptables, un mauvais historique de paiement ne l’est pas., Les prêteurs n’approuveront pas les prêts aux demandeurs qui ont établi un modèle de paiements manqués ou en retard malgré un revenu suffisant pour payer leurs factures à temps. Il faut au moins un an ou deux de bons antécédents de paiement pour rétablir le crédit dans la plupart des cas.
certains prêts hypothécaires ne sont pas garantis par le gouvernement ou vendus à des investisseurs par L’intermédiaire de Fannie Mae ou Freddie Mac. Les lignes directrices à cet égard sont établies par des prêteurs individuels et peuvent varier de celles énumérées ci-dessus.,
revenu& refinancement hypothécaire
l’un des plus grands changements dans la réforme hypothécaire est la capacité de rembourser règle. Le Bureau de la Protection financière des consommateurs exige que les prêteurs hypothécaires » déterminent de façon raisonnable et de bonne foi la capacité d’un consommateur de rembourser toute opération de crédit à la consommation garantie par un logement. »Les prêteurs hypothécaires sont présumés s’être conformés à cette ligne directrice s’ils limitent le ratio de la dette au revenu (DTI) de l’emprunteur à 43 pour cent ou moins.,
Simplifier le Refinancement
Les règles sont un peu différentes pour un streamline refinancement. Rationaliser les refinancements implique de remplacer un prêt soutenu par le gouvernement par le même type de prêt — un refinancement FHA à FHA, par exemple. Les règles de crédit et de revenu ne s’appliquent pas aux refinancements simplifiés parce que le gouvernement est déjà sur le crochet si l’emprunteur fait défaut. Rationaliser le refinancement peut réduire le risque de défaut en améliorant la situation financière de l’emprunteur, de sorte que les évaluations, les cotes de crédit et la vérification du revenu ou de l’emploi peuvent ne pas être nécessaires., De même, les emprunteurs qui sont admissibles au programme de refinancement abordable D’une maison (HARP) peuvent être en mesure de refinancer malgré des capitaux propres négatifs, de faibles cotes de crédit ou un revenu insuffisant.
quand le refinancement vous fait mal
refinancer un prêt hypothécaire peut réduire votre paiement mensuel et réduire votre taux d’intérêt. Cependant, un inconvénient du refinancement est qu’il redémarre la durée de votre prêt, et cela peut vous coûter plus cher à long terme — même si vous abaissez votre taux d’intérêt., Si vous refinancez une hypothèque de 30 ans de cinq ans avec une nouvelle hypothèque de 30 ans, votre période de remboursement totale devient de 35 ans. Souvent, payer des intérêts pendant cinq années supplémentaires ronge une grande partie ou la totalité des économies générées par un paiement et un taux d’intérêt inférieurs. Et que se passe – t-il si vous refinancez à nouveau après cinq ans? Votre remboursement prendra un total de 40 ans!,
prolonger la durée du prêt
Les agents de crédit mal informés et les calculateurs de refinancement mal conçus ignorent le fait que le refinancement redémarre l’horloge de remboursement du prêt, ce qui peut amener les emprunteurs à surestimer les avantages d’un refinancement. Par exemple: supposons que vous ayez un prêt hypothécaire de 300 000 $avec un taux d’intérêt de 4,25%, donc son solde après cinq ans est de 272 423$. Si vous prenez ce solde restant et refinancez-le avec un nouveau prêt de 30 ans exactement au même taux, le nouveau paiement est inférieur de 136$., Certains prêteurs et calculateurs appellent cette différence « épargne », mais il n’y a clairement pas d’épargne ici. En fait, même s’il n’y avait pas de coûts initiaux avec ce refinancement, cela augmenterait toujours les coûts du prêt à vie de l’emprunteur de 39 711 $et ajouterait cinq ans à la période de remboursement du prêt.
Découvrez ce qui se passe lorsque vous refinancez un prêt de cinq ans à un taux inférieur sans tenir compte du remboursement prolongé.
lorsque vous refinancez dans une nouvelle hypothèque de 30 ans, le prêt aura un taux et un paiement nettement inférieurs., Cependant, au moment où le nouveau prêt a été retiré, vous aurez payé 11 442 more de plus que si vous ne l’avez pas refinancé.
en effectuant un paiement plus élevé et en retirant le prêt cinq ans plus tôt avec un prêt hypothécaire de 25 ans, vous transformez 11 442 costs en coûts supplémentaires en une économie de 22 562 while, tout en payant 75 less de moins par mois. C’est une véritable épargne car vous n’avez pas prolongé le délai de remboursement.
le refinancement évident
Il est toujours approprié de refinancer Si vous pouvez réduire votre taux d’intérêt sans frais ou si vous récupérerez les frais de refinancement avant de vendre votre maison., Cependant, les économies ne sont garanties que si vous évitez de prolonger votre remboursement. En choisissant un refinancement à plus court terme ou en versant un peu plus sur votre capital chaque mois, vous bénéficiez d’un taux d’intérêt plus bas sans prolonger votre remboursement. (Votre agent de prêt peut vous dire combien payer, ou vous pouvez le calculer avec un calculateur de remboursement anticipé Hypothécaire.)
Je ne pense pas être admissible à un refinancement
Les propriétaires hésitent souvent à demander un refinancement parce qu’ils ont peur de ne pas être admissibles à un prêt., Voici quelques emprunteurs qui ne pensaient pas qu’ils seraient approuvés pour un refinancement, mais ont été en mesure de surmonter les obstacles.
mon revenu est trop faible pour refinancer
Je ne pense pas pouvoir refinancer », a déclaré Jamey K. DE Sacramento, en Californie. « Je suis à la retraite et mon revenu est beaucoup plus faible maintenant — environ la moitié de ce qu’il était. J’ai acheté ma maison quand je travaillais et je me qualifiais à peine alors. »
Jamey avait encore une chose contre lui — le Bureau de la Protection financière des consommateurs et sa capacité à rembourser la règle., Même les emprunteurs qui peuvent se permettre un prêt dans la vie réelle pourraient ne pas obtenir un s’ils ne peuvent pas prouver leur revenu sur papier. Heureusement, quelques autres règles ont fonctionné en faveur de Jamey.
L’agent de prêt de Jamey a pu augmenter son revenu « papier » de deux façons. D’abord, elle a augmenté les revenus de la sécurité sociale de Jamey. Parce qu’il n’est pas imposé, la plupart des lignes directrices de souscription permettent aux prêteurs d’augmenter le revenu non taxé de 25 pour cent — donc le paiement de sécurité sociale de 3 000 Jam par mois de Jamey est devenu 3 750$.
de plus, de nouvelles lignes directrices permettaient au prêteur de Jamey de compter ses économies comme un revenu., C’est ce qu’on appelle « l’épuisement des actifs » et cela fonctionne comme suit: les preneurs fermes prennent 70% des actifs éligibles et les divisent par le nombre de mois de la durée du prêt. Pour un prêt de 30 ans, c’est 360 mois. Jamey avait un peu plus de invested 700,000 investi, et 70 pour cent de cela a fourni 4 490,000 en actifs à épuiser. Diviser 490 000 $par 360 ajoutait 1 361 month par mois au revenu de Jamey. Parce qu’il a pu augmenter le revenu « papier » de 2 111 $par mois, Jamey a obtenu son refinancement.
je viens de changer d’emploi pour ne pas pouvoir refinancer
Richard et Maria T. de Carson City, Nev.,, Je ne pensais pas qu’ils pourraient refinancer à cause du nouveau travail de Richard. « J’ai lu que vous devez être sur votre travail pendant deux ans avant de pouvoir obtenir une hypothèque », a déclaré Maria. « Et Richard vient de commencer celui-ci il y a deux mois. »
Il est une idée fausse commune que les emprunteurs ont besoin de deux ans à leur emploi pour obtenir une hypothèque, probablement parce que le formulaire Fannie Mae 1003 (demande d’hypothèque) exige que les candidats fournissent un historique d’emploi pour les deux dernières années., Les travailleurs autonomes et les demandeurs commissionnés ont besoin d’au moins deux ans d’histoire pour démontrer que leur revenu est stable et continu, et les propriétaires avec des primes ou des heures supplémentaires doivent avoir au moins 12 mois d’histoire pour être en mesure de compter ce revenu sur leurs demandes de prêt.
Il n’y a cependant pas d’exigence de temps minimum pour l’emploi actuel de l’emprunteur. En fait, le guide de vente de Fannie Mae dit: « les personnes qui changent fréquemment d’emploi, mais qui sont néanmoins en mesure de gagner un revenu constant et prévisible, sont également considérées comme ayant un flux de revenu fiable à des fins admissibles., »Les candidats peuvent même obtenir des prêts hypothécaires basés sur le revenu décrit dans une lettre d’offre d’emploi-avant même qu’ils aient commencé à travailler!
ce qui compte sont ces considérations:
- l’historique de travail du demandeur indique-t-il une augmentation des responsabilités et des gains?
- l’emprunteur est-il financièrement solide malgré de fréquents changements d’emploi?
Fannie Mae dit, « si les changements d’emploi sont pour l’avancement ou des salaires plus élevés, ces changements devraient être considérés favorablement., »Quelqu’un dont l’historique de travail de deux ans comprend un stage, puis un emploi permanent dans le même domaine, puis un emploi similaire avec un meilleur salaire semble stable et réussi. Un candidat dont les antécédents professionnels sont courts parce qu’il était au collège ou dans un programme de formation professionnelle peut également être approuvé.
d’autre part, quelqu’un avec un passage en tant que gestionnaire de bureau suivi de six mois de travail dans un restaurant, puis un hiver passé en tant que moniteur de ski aura probablement plus de mal à faire accepter ce revenu., Les lignes directrices de prêt correspondant de Fannie Mae disent: « L’évaluation des antécédents d’emploi, la capacité de générer des revenus similaires de manière cohérente, le nombre d’années dans le même domaine de travail, les études spécifiques et les sources de toute rémunération supplémentaire doivent indiquer que le revenu peut continuer. »
ligne de Fond? Le nouvel emploi de Richard était dans le même domaine et venait avec un salaire plus élevé que l’ancien. Lui et Maria n’ont eu aucun problème à se refinancer vers un meilleur prêt.,
valeur nette de la maison& refinancement hypothécaire
La plupart des programmes de refinancement hypothécaire exigent la valeur nette de la maison. La valeur nette de la maison est la différence entre la valeur estimative d’une propriété et le montant des prêts accordés.,
| valeur D’évaluation d’une maison | 200 000 |
| solde hypothécaire | 150 000 |
| 50 000 |
une autre façon de faire référence à la valeur nette d’une maison est le prêt à la valeur (LTV). Le LTV est de 100 pour cent moins le pourcentage de la valeur nette de la maison. Dans l’exemple ci-dessus, le propriétaire a 25 pour cent de la valeur nette de la maison, et 100 pour cent moins 25 pour cent équivaut à un LTV de 75 pour cent.,
comment calculer votre LTV
pour calculer votre LTV, il suffit de diviser le montant du prêt de refinancement par la valeur estimée de votre maison. Utilisons les chiffres de notre exemple.,
| valeur D’évaluation de la maison | 200 000 |
| solde hypothécaire | 150 000 |
| 150 000 / 200 000= | 75% LTV |
lorsque vous recherchez des citations de taux hypothécaires auprès des prêteurs, vous devrez leur fournir une estimation raisonnablement précise de la valeur de votre maison. Si vous prétendez que votre propriété vaut 200 000$, puis que l’évaluation est d’une valeur de 180 000$, votre LTV sera plus élevé., Cela pourrait augmenter votre taux hypothécaire ou même entraîner le refus de votre prêt.
la Maison de l’Évaluation pour un Refi
Votre prêteur commandes d’une évaluation pour obtenir une estimation indépendante de la valeur de la propriété. L’évaluateur analyse ce qui suit:
prix des propriétés récemment vendues à proximité
l’offre et la demande de maisons
le temps moyen que les propriétés sont sur le marché avant d’être vendues
tendances — les prix augmentent ou diminuent?,
l’état de la maison par rapport aux maisons voisines
Les caractéristiques et les améliorations de la maison
La Taille de la maison et de son lot
zonage
dangers ou conditions qui affectent l’habitabilité et la commercialisation de la maison
Si vous faites évaluer votre maison par plusieurs professionnels, il y a de fortes chances que leurs estimations ne soient pas les mêmes. Bien que les évaluations soient menées selon un ensemble de règles, il s’agit toujours d’opinions et, par définition, quelque peu subjectives., En outre, certains prêteurs s’appuient sur des modèles d’évaluation automatisés (MAV). Ces outils regardent les prix de vente récents à proximité; personne ne voit réellement la maison. Les MAV sont rapides et bon marché, mais le Logiciel ne sait pas si vous avez dépensé 100 000 remod pour remodeler votre lieu et ajouter à sa valeur. Cela signifie que l’évaluation de votre maison pourrait ne pas être aussi élevée que prévu, ce qui peut affecter votre refinancement.
Comment éviter une évaluation faible lors du refinancement
Il existe des mesures que vous pouvez prendre pour obtenir une évaluation précise mais généreuse., Tout d’abord, assurez — vous que votre maison a l’air accueillante lorsque l’évaluateur vient-coupez la Cour, dégagez l’encombrement et assurez-vous que tout est propre et sent bon. Ensuite, fournissez un ensemble précis des plans de votre maison et une liste des améliorations et de leurs coûts.
Les inexactitudes dans les registres de propriété peuvent causer des erreurs sur les évaluations, tout comme les erreurs de mesure. Selon la National Association of Realtors, les erreurs sont le plus souvent causées par des dimensions incorrectes du lot ou du plan d’étage, ou par une sous-évaluation des améliorations.,
cependant, des données inexactes ne sont pas la seule raison pour laquelle votre évaluation pourrait être inférieure aux attentes. Grâce à une réforme appelée Home Valuation Code of Conduct (Hvcc), les prêteurs ne peuvent pas choisir qui effectue leurs évaluations, et les évaluateurs prennent parfois des emplois qu’ils ne sont pas les mieux qualifiés pour prendre. Une étude de la Réserve Fédérale de 2014 a conclu: « le HVCC conduit à une augmentation significative de la probabilité de faibles évaluations. »
Vous pouvez éviter de rester coincé avec des évaluateurs inexpérimentés ou hors zone en les vérifiant lorsqu’ils appellent pour planifier votre évaluation., Obtenez leurs noms et recherchez-les en ligne pour voir où se trouve leur bureau et depuis combien de temps ils ont été autorisés. Vous pouvez le faire en effectuant une recherche sur ce registre national des évaluateurs. Si le bureau de l’évaluateur n’est pas situé près de votre propriété ou si l’évaluateur n’a pas été autorisé dans votre état depuis très longtemps, c’est probablement votre signal pour demander un autre évaluateur.
Comment contester une évaluation faible lors du refinancement
Si votre évaluation est faible, vous pourrez peut — être la faire changer si vous pouvez trouver une erreur objective-la mauvaise superficie ou le mauvais prix de vente, par exemple., Cependant, les différences d’opinion subjectives (« mon point de vue vaut bien plus que cela! ») sont peu susceptibles d’entraîner une modification de l’évaluation.
Il existe de bonnes et de mauvaises façons de contester avec votre évaluateur, et la mauvaise façon n’aidera pas beaucoup. L’idée est d’augmenter vos chances d’obtenir une valeur plus élevée en facilitant le processus de révision pour l’évaluateur — les évaluateurs travaillent dans des délais très serrés et n’apprécient pas toujours qu’on leur demande de revoir un dossier. Transmettez le formulaire rempli à votre agent de prêt, qui peut à son tour le transmettre au service d’évaluation ou de souscription pour examen.,
Une autre solution, si vous pouvez vous le permettre, pourrait être de simplement commander et payer pour une deuxième évaluation. Tous les prêteurs ne vous permettent pas de substituer une meilleure deuxième évaluation à une première évaluation faible, mais beaucoup le font. Lorsque votre agent de prêt vous donne les mauvaises nouvelles au sujet de la valeur de votre maison, dites-lui de ne pas soumettre l’évaluation pour souscription. Demandez-en un nouveau, et assurez-vous de vérifier l « évaluateur d » abord afin de ne pas obtenir un autre » low-baller. »Si la nouvelle évaluation est plus élevée, celle-ci peut être utilisée pour votre refinancement., Si ce n’est pas le cas, vous devrez peut-être vivre avec le fait que votre propriété vaut moins que vous ne le pensiez.
enfin, si vous êtes très sûr que votre propriété vaut plus que la valeur estimée, vous pouvez recommencer le processus de demande avec un autre prêteur et service d’évaluation.
pouvez-vous refinancer avec un mauvais crédit?
le Refinancement n’est pas impossible avec un mauvais crédit. L’approbation du prêt dépend de l’ensemble du dossier de demande. Les preneurs fermes de refinancement évaluent le crédit, le revenu, l’avoir immobilier et l’actif d’un demandeur., Une faible cote de crédit peut être compensée par des capitaux propres substantiels, un excellent revenu ou des actifs importants.
cependant, il est plus difficile d’obtenir une approbation de prêt avec un mauvais crédit qu’auparavant. La plupart des programmes ont des cotes de crédit minimales, et les prêteurs individuels vont souvent au-delà, en ajoutant des restrictions plus sévères appelées superpositions. Le meilleur conseil pour les propriétaires ayant un mauvais crédit est de travailler à améliorer leurs scores et de magasiner plusieurs prêteurs hypothécaires. Même quelques points peuvent faire la différence entre le refus et l’approbation.,
Source: Ellie Mae
en général, les prêts adossés au gouvernement tels que FHA, VA et USDA sont un peu plus indulgents que les programmes conventionnels. Les propriétaires ayant des problèmes de crédit devraient envisager un refinancement FHA streamline si leur prêt actuel est soutenu par le gouvernement. Rationaliser les programmes ne nécessitent pas de souscription de crédit.
autres raisons de refinancer
parfois, les gens refinancent pour des raisons autres que de trouver un taux d’intérêt plus bas. Une raison commune est si un couple se divise et les deux noms sont sur le prêt immobilier., Une autre raison est de se débarrasser de l’assurance hypothécaire.
laissez tomber votre conjoint, Gardez votre maison
Lorsqu’un couple divorce et que l’un garde la maison, les deux parties qui ont signé le prêt sont toujours obligées par l’hypothèque sur la propriété — même si le décret de divorce ordonne à un ex-conjoint d’effectuer les paiements. L’ordonnance d’un juge du droit de la famille ne dissout ni ne modifie un contrat de prêt immobilier. L’option la plus simple pour résoudre un prêt immobilier conjoint est de refinancer au nom du conjoint occupant.,
Les propriétaires avec des prêts FHA peuvent avoir de la chance. Le programme FHA streamline permet à un conjoint d’être retiré du prêt si le transfert de propriété a eu lieu plus de six mois auparavant et que le propriétaire-occupant restant peut démontrer qu’il a effectué les paiements hypothécaires pendant cette période. En d’autres termes, si vous effectuez vos paiements par vous-même pendant six mois, vous pouvez être admissible à un refinancement FHA.,
prêts conventionnels& Divorce
Les emprunteurs avec des prêts conventionnels doivent être admissibles au refinancement, et prouver qu’ils gagnent assez de revenus pour effectuer le paiement de la maison et prendre soin de leurs autres obligations.
certaines personnes récemment divorcées ne sont pas admissibles à un refinancement. Il peut ne pas y avoir assez d’équité dans la propriété, ou le revenu ou la cote de crédit du propriétaire pourrait ne pas répondre aux exigences de prêt.,
de bonnes Options limitées
Vous avez quelques options si vous ou votre ex-conjoint n’avez pas les moyens de refinancer. La première consiste à demander à l’ex-conjoint non occupant d’accepter de prolonger le délai de refinancement. Mettez ce changement par écrit et déposez-le au tribunal. Ou, demandez au prêteur si cela permettra une hypothèse. Toutefois, elle n’est pas tenue de le faire à moins que des hypothèses aient été écrites dans le contrat initial. Enfin, vous pouvez vendre la maison.
Plan d’urgence dans le décret de Divorce
parlez à votre avocat d’inclure une éventualité dans le décret de divorce au cas où un conjoint ne pourrait pas refinancer., Cela peut éliminer un deuxième voyage au tribunal et permet au couple de mettre en œuvre un plan B, ce qui peut impliquer la vente de la propriété ou de modifier la répartition des actifs.
Refinancer à Éliminer l’Assurance Hypothécaire
au Refinancement d’un prêt hypothécaire peut vous aider à vous débarrasser de l’assurance hypothécaire privée (PMI) plus tôt. Vous pouvez demander l’annulation du PMI dès que le solde de votre prêt atteint 80% de la valeur initiale de la maison (lorsque le prêt a été clôturé), et le PMI est automatiquement annulé une fois que votre prêt atteint 78% du solde initial.,
cependant, si la valeur de votre maison a augmenté au point que PMI n’est pas nécessaire, vous n’en bénéficiez que si vous refinancez. Par exemple, si vous achetez un financement immobilier de 300 000 $à 95% (285 000$) avec un taux d’intérêt de 4%, il faudrait 55 paiements avant de pouvoir demander l’annulation de PMI. Si votre maison apprécie à 4 pour cent par année, cependant, vous pourriez vider votre assurance hypothécaire en refinançant après seulement 34 paiements. Cela signifie que vous pourriez éviter 21 paiements d’assurance hypothécaire, qui pourraient couvrir le coût du refinancement.,
Si vous avez un prêt hypothécaire FHA plus récent, votre assurance hypothécaire ne peut pas être annulée — peu importe la valeur de votre maison augmente ou le solde de votre prêt est faible. C’est parce que les prêts FHA exigent maintenant des primes d’assurance hypothécaire (MIP) pour la vie du prêt. La seule façon de se débarrasser de MIP est de refinancer à un prêt conventionnel.
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