en général, il est calculé par:

DSCR = résultat Net D’exploitation / Service de la dette {\displaystyle {\text {DSCR}}={\text {résultat net d’exploitation}}/{\text{service de la dette}}}

où:

ADJ. EBITDA = produit brut D’exploitation-Charges d’exploitation {\displaystyle {\text {adj., EBITDA}}={\text {revenu brut d’exploitation}} – {\text {charges D’exploitation}}} Service de la dette = remboursement du Principal + paiements D’intérêts+paiements de location {\displaystyle {\text{service de la dette}}={\text{remboursement du Principal}}+{\text{paiements D’intérêts}} + {\text{paiements de location}}}

pour calculer le ratio de couverture de la dette d’une entité, vous devez d’abord déterminer le résultat net d’exploitation (NOI) de l’entité. Le NOI est la différence entre les revenus bruts et les dépenses d’exploitation. Le NOI est censé refléter le revenu réel d’une entité ou d’une opération sans financement ou avant., Ainsi, les frais de financement (par exemple, les intérêts sur les prêts), l’impôt sur le revenu des particuliers des propriétaires/investisseurs, les dépenses en capital et l’amortissement ne sont pas inclus dans les dépenses d’exploitation.

le Service de la dette représente les coûts et les paiements liés au financement. Les intérêts et les paiements de location sont de véritables coûts résultant de la prise de prêts ou de l’emprunt d’actifs. Le remboursement du capital d’un prêt ne modifie pas la valeur nette de capitaux propres/de liquidation d’une entité; cependant, il réduit la trésorerie qu’une entité traite (en échange d’une diminution du passif sur prêt ou d’une augmentation des capitaux propres d’un actif)., Ainsi, en comptabilisant les paiements en principal, le DSCR reflète la situation des flux de trésorerie d’une entité.

par exemple, si un bien a un ratio de couverture de la dette inférieur à un, le revenu généré par le bien ne suffit pas à couvrir les paiements hypothécaires et les dépenses d’exploitation du bien. Une propriété avec un ratio de couverture de la dette de .8 ne génère que suffisamment de revenus pour payer 80% des paiements annuels de la dette. Cependant, si une propriété a un ratio de couverture de la dette de plus de 1, la propriété génère suffisamment de revenus pour couvrir les paiements annuels de la dette., Par exemple, une propriété avec un ratio de couverture de la dette de 1,5 génère suffisamment de revenus pour payer tous les frais annuels de la dette, toutes les dépenses d’exploitation et génère en fait cinquante pour cent de revenus de plus que ce qui est nécessaire pour payer ces factures.

un DSCR inférieur à 1 signifierait un flux de trésorerie négatif. Un DSCR inférieur à 1, disons .95, signifierait qu’il n’y a qu’un revenu net d’exploitation suffisant pour couvrir 95% des paiements annuels de la dette., Par exemple, dans le contexte des Finances personnelles, cela signifierait que l’emprunteur devrait fouiller dans ses fonds personnels chaque mois pour maintenir le projet à flot. Généralement, les prêteurs froncent les sourcils sur un flux de trésorerie négatif, mais certains le permettent si l’emprunteur a un revenu extérieur élevé.

En règle générale, la plupart des banques commerciales exigent un ratio de 1,15 à 1,35 fois (résultat d’exploitation net ou NPI / service annuel de la dette) pour garantir que des flux de trésorerie suffisants pour couvrir les paiements de prêts sont disponibles sur une base continue.

ExampleEdit

disons que M., Jones est à la recherche d’un immeuble de placement avec un bénéfice d’exploitation net de 36 000 $et un service de la dette annuel de 30 000.. Le ratio de couverture de la dette pour cette propriété serait de 1,2 et M. Jones sait que la propriété génère 20 pour cent de plus que ce qui est nécessaire pour payer le paiement hypothécaire annuel.

le Ratio du service de la dette est également généralement utilisé pour évaluer la qualité d’un portefeuille de prêts hypothécaires., Par exemple, le 19 juin 2008, une agence de notation popularUS, Standard & Poors, a indiqué qu’elle avait abaissé sa cote de crédit sur plusieurs catégories de certificats de transfert d’hypothèques commerciales groupés émis à l’origine par Bank of America. L’agence de notation a indiqué dans un communiqué de presse qu’elle avait abaissé les notations de solvabilité de nos certificats dans la Bank of America Commercial Mortgage Inc.2005-1, indiquant que les déclassements « reflètent la détérioration de la solvabilité du pool »., Ils ont en outre déclaré que cette dégradation résultait du fait que huit prêts spécifiques dans la piscine ont une couverture du service de la dette (DSC) inférieure à 1.0 x, ou inférieure à une fois.

Le Ratio du service de la dette, ou couverture du service de la dette, fournit un indicateur utile de la solidité financière. La norme & Poors a indiqué que le total du fonds se composait, au 10 juin 2008, de 135 prêts, avec un solde fiduciaire global de 2,052 milliards de dollars. Ils indiquent qu’il y avait, à cette date, huit prêts avec un DSC inférieur à 1,0 X., Cela signifie que les fonds nets provenant de la location des propriétés commerciales ne couvrent pas les coûts hypothécaires. Maintenant, puisque personne ne ferait un prêt comme celui-ci au départ, un analyste financier ou un investisseur informé cherchera des informations sur ce que le taux de détérioration du DSC a été. Vous voulez savoir non seulement ce qu’est le DSC à un moment donné, mais aussi comment il a changé depuis la dernière évaluation du prêt. TheS & p le communiqué de presse nous le dit. Il indique que sur les huit prêts qui sont » sous l’eau », ils ont un solde moyen de 10$.,1million, et une baisse moyenne du CSD de 38% depuis l’émission des prêts.

Et il y a encore plus. Comme il y a un total de 135 prêts dans le pool, et seulement huit d’entre eux sont sous l’eau, avec un DSC inférieur à 1, la question évidente est: quel est le DSC total du pool de 135 prêts? Le Communiqué De Presse Standard and Poors fournit ce nombre, indiquant que le DSC moyen pondéré pour l’ensemble du pool est de 1,76 x, ou 1,76 fois. Encore une fois, c’est juste un instantané maintenant. La question clé à laquelle DSC peut vous aider à répondre,est-ce mieux ou pire, à partir du moment où tous les prêts du pool ont été faits?, Le communiqué de presse S&p fournit également cela, expliquant que le DSC moyen pondéré d’origine pour l’ensemble du pool de 135 prêts était de 1,66 x, ou 1,66 fois.

de cette façon, le ratio DSC (couverture du service de la dette) fournit un moyen d’évaluer la qualité financière et le niveau de risque associé de ce pool de prêts, et montre le résultat surprenant que malgré certains prêts connaissant un DSC inférieur à 1, le DSC global de l’ensemble du pool s’est amélioré, passant de 1,66, C’est à peu près ce qu’un bon portefeuille de prêts devrait ressembler, avec DSC amélioration des heures supplémentaires, car les prêts sont remboursés, et un petit pourcentage, dans ce cas 6%, connaît des ratios DSC inférieurs à une fois, ce qui suggère que pour ces prêts, il peut y avoir des problèmes à venir.

et bien sûr, juste parce que le DSCR est inférieur à 1 pour certains prêts,cela ne signifie pas nécessairement qu’ils feront défaut.

méthode de la Provision avant Impôtmodifier

l’impôt sur le revenu pose un problème particulier au calcul et à l’interprétation du DSCR., Bien que, dans le concept, le DSCR soit le ratio des flux de trésorerie disponibles pour le service de la dette par rapport au service de la dette requis, dans la pratique – parce que les intérêts sont une charge déductible d’impôt et le principal ne l’est pas-il n’y a pas un seul chiffre qui représente un montant de trésorerie généré,

alors que le bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement (BAIIA) est une mesure appropriée de la capacité d’une société à effectuer des paiements d’intérêt uniquement (en supposant que la variation prévue du Fonds de roulement est nulle), EBIDA (sans le « T ») est un indicateur plus approprié de la capacité d’une société à effectuer les paiements Ignorer ces distinctions peut conduire à des valeurs de DSCR qui surestiment ou sous-estiment la capacité de service de la dette d’une entreprise. La méthode de Provision avant impôt fournit un ratio unique qui exprime de manière fiable la capacité globale de service de la dette compte tenu de ces défis.,

Le Ratio de couverture du service de la dette calculé à l’aide de la méthode de la Provision avant impôts répond à la question suivante: Combien de fois le BAIIA de la société était-il supérieur à sa valeur critique de BAIIA, où le BAIIA critique est celui qui couvre uniquement ses obligations D’intérêt + ses obligations principales + ,

le calcul du DSCR selon la méthode de la Provision avant impôts est le BAIIA / (intérêt + Provision avant impôts pour les dépenses après impôts), où la Provision avant impôts pour les dépenses après impôts est le montant de la trésorerie avant impôts qui doit être mis de côté pour couvrir les dépenses après impôts requises, c.-À-D., La provision peut être calculée comme suit:

Si les dépenses non monétaires (amortissement + épuisement + amortissement) > dépenses après impôts, alors la provision fiscale pour les dépenses après impôts = dépenses après impôts

par exemple, si les dépenses après impôts d’une société consistent en des dépenses non financées de 90 M C et $100m, alors la société peut appliquer 100m of D’entrée de trésorerie des opérations aux dépenses après impôt sans payer d’impôts sur cette entrée de trésorerie de 100m.. Dans ce cas, l’argent avant impôt que l’emprunteur doit mettre de côté pour les dépenses après impôt serait simplement de 100 millions de dollars.,

Par exemple, si après impôt, les dépenses se composent de CPLTD de 100 m$, et des éléments hors caisse les frais sont de 50 millions de dollars, alors que l’emprunteur peut s’appliquer de 50 millions de dollars de trésorerie inflowfrom opérations directement à l’encontre de 50M $de revenus après impôt des dépenses sans payer d’impôt sur le fait que $50M de l’encaissement, mais la société doit mettre de côté $77M(en supposant un taux de 35% du taux d’impôt) pour rencontrer le reste de 50M $de revenus après impôt des dépenses. Provision avant impôt de cette société pour les dépenses après impôt = 50 M + + 77 M = = 127 m