ogólnie rzecz biorąc, jest on obliczany przez:

dscr = przychody operacyjne netto / obsługa zadłużenia {\displaystyle {\text{Dscr}}={\text{przychody operacyjne netto}}/{\text{obsługa zadłużenia}}

gdzie:

ADJ. EBITDA = przychody operacyjne brutto − koszty operacyjne {\displaystyle {\text{ADJ., EBITDA}}={\text{przychody operacyjne brutto}}-{\text{koszty operacyjne}}} obsługa zadłużenia = spłata Główna + odsetki + raty leasingowe {\displaystyle {\text{obsługa zadłużenia}}={\text{Główna spłata}}+{\text{odsetki}}+{\text{raty leasingowe}}}

aby obliczyć wskaźnik pokrycia zadłużenia jednostki, należy najpierw określić dochód operacyjny netto jednostki (NOI). NOI jest różnicą między przychodami brutto a kosztami operacyjnymi. NOI ma odzwierciedlać rzeczywisty dochód podmiotu lub operacji bez finansowania lub przed finansowaniem., Zatem do kosztów operacyjnych nie zalicza się kosztów finansowania (np. odsetek od pożyczek), podatku dochodowego od osób fizycznych właścicieli / inwestorów,wydatków inwestycyjnych i amortyzacji.

obsługa zadłużenia to koszty i płatności związane z finansowaniem. Odsetki i raty leasingowe są rzeczywistymi kosztami wynikającymi z zaciągania pożyczek lub zaciągania pożyczek. Spłata kapitału pożyczki nie zmienia wartości kapitałowej netto/wartości likwidacyjnej jednostki, jednak zmniejsza gotówkę, którą jednostka przetwarza (w zamian za zmniejszenie zobowiązania z tytułu pożyczki lub zwiększenie kapitału własnego w aktywie)., W związku z tym, rozliczając płatności główne, DSCR odzwierciedla sytuację w zakresie przepływów pieniężnych jednostki.

na przykład, jeśli współczynnik pokrycia zadłużenia nieruchomości jest mniejszy niż jeden, dochód, który generuje nieruchomość, nie wystarcza do pokrycia rat kredytu hipotecznego i kosztów operacyjnych nieruchomości. Nieruchomość o współczynniku pokrycia zadłużenia .8 generuje tylko tyle dochodów, aby zapłacić za 80 procent rocznych płatności długu. Jednakże, jeśli nieruchomość ma wskaźnik pokrycia zadłużenia większy niż 1, nieruchomość generuje wystarczające dochody, aby pokryć roczne płatności długu., Na przykład nieruchomość o wskaźniku pokrycia zadłużenia 1,5 generuje dochód wystarczający do pokrycia wszystkich rocznych wydatków długu, wszystkich kosztów operacyjnych i faktycznie generuje pięćdziesiąt procent więcej dochodów niż jest wymagane do zapłaty tych rachunków.

DSCR mniejszy niż 1 oznaczałby ujemny przepływ środków pieniężnych. DSCR mniejszy niż 1, powiedzmy .95, oznaczałoby, że dochód operacyjny netto jest wystarczający do pokrycia 95% rocznych płatności długu., Na przykład w kontekście finansów osobistych oznaczałoby to, że kredytobiorca musiałby co miesiąc zagłębiać się w swoje osobiste fundusze, aby utrzymać projekt na powierzchni. Ogólnie rzecz biorąc, kredytodawcy marszczą brwi na ujemny przepływ środków pieniężnych, ale niektórzy pozwalają na to, jeśli kredytobiorca ma silny dochód zewnętrzny.

zazwyczaj większość banków komercyjnych wymaga współczynnika 1,15–1,35 razy (dochód operacyjny netto lub NOI / roczna obsługa zadłużenia), aby zapewnić stały przepływ środków pieniężnych wystarczający do pokrycia płatności kredytów.

przykład

powiedzmy, że Pan, Jones szuka nieruchomości inwestycyjnej z przychodem operacyjnym netto w wysokości $36,000 i roczną obsługą zadłużenia w wysokości $30,000. Wskaźnik pokrycia zadłużenia dla tej nieruchomości będzie 1.2 i Pan Jones będzie wiedział, że nieruchomość generuje 20 procent więcej niż jest wymagane, aby zapłacić roczną spłatę kredytu hipotecznego.

wskaźnik obsługi zadłużenia jest również zazwyczaj używany do oceny jakości portfela kredytów hipotecznych., Na przykład w dniu 19 czerwca 2008 r.agencja ratingowa populus, Standard & Poors, poinformowała, że obniżyła swoją zdolność kredytową na kilku klasach pooled commercial mortgage pass-throughcertificates pierwotnie wystawionych przez Bank of America. Agencja ratingowa poinformowała w komunikacie prasowym, że obniżyła ratingi kredytowe naszych certyfikatów w Bank of America Commercial Mortgage Inc.2005-10-20 19: 00: 00, Dalej stwierdzają, że wynikało to z faktu, że osiem konkretnych kredytów w banku ma pokrycie obsługi zadłużenia (DSC) poniżej 1,0 x, lub poniżej jednego z nich.

wskaźnik obsługi zadłużenia, czyli pokrycie obsługi zadłużenia, stanowi przydatny wskaźnik siły finansowej. Standard & Wskazują one, że na ten dzień było osiem pożyczek o DSC niższym niż 1,0 x., Oznacza to, że środki netto pochodzące z najmu nieruchomości komercyjnych nie pokrywają kosztów kredytu hipotecznego. Teraz, ponieważ początkowo nikt nie zaciągnąłby takiej pożyczki, finansista lub świadomy inwestor będzie szukał informacji na temat tego, czym jest pogorszenie się stanu finansów publicznych. Chcesz wiedzieć nie tylko, czym jest DSC w danym momencie, ale także, jak bardzo się zmieniło od momentu ostatniej oceny pożyczki. Tes&p informacja prasowa mówi nam to. Oznacza to, że z ośmiu „pod wodą”, mają średni bilans 10 dolarów.,1 mln, a średni spadek DSC o 38% od czasu emisji pożyczek.

i jeszcze więcej. Ponieważ w Puli jest łącznie 135 kredytów, a tylko osiem z nich jest pod wodą, a DSC nie przekracza 1, oczywistym pytaniem jest: jaka jest łączna DSC puli 135 kredytów? Komunikat prasowy Standard i Poors podaje tę liczbę, wskazując, że średnia ważona DSC dla całej Puli wynosi 1,76 X, czyli 1,76 razy. Ponownie, to jest Justa migawka teraz. Kluczowe pytanie, na które DSC może Ci pomóc, czy jest to lepsze czy gorsze, od kiedy wszystkie pożyczki w Puli zostały zaciągnięte?, W komunikacie prasowym s&p podano również, że pierwotna średnia ważona DSC dla całej puli 135loans wynosiła 1,66 x, czyli 1,66 razy.

w ten sposób wskaźnik DSC (ang. debt service coverage) umożliwia ocenę jakości finansowej i związanego z tym poziomu ryzyka tej puli pożyczek i pokazuje zaskakujący wynik, że pomimo niektórych pożyczek, w których DSC występuje poniżej 1, ogólny DSC całej puli uległ poprawie, z 1,66 razy do 1,76 razy., Tak powinno wyglądać dobre portfolio kredytów, przy czym DSC poprawia Nadgodziny, ponieważ pożyczki są spłacane, a niewielki procent, w tym przypadku 6%, doświadcza współczynników DSC poniżej jednego razy, co sugeruje, że dla tych kredytów mogą być kłopoty.

i oczywiście tylko dlatego, że DSCR jest mniejszy niż 1 w przypadku niektórych pożyczek, nie musi to oznaczać, że będą one spłacać.

metoda przed Opodatkowaniedytuj

podatki dochodowe stanowią szczególny problem w obliczeniach i interpretacji DSCR., Chociaż w koncepcji DSCR jest wskaźnikiem przepływów pieniężnych dostępnych dla obsługi długu do wymaganej obsługi długu, w praktyce-ponieważ odsetki są kosztem podlegającym odliczeniu od podatku, a kapitał nie jest-nie ma jednej liczby, która przedstawia kwotę środków pieniężnych wygenerowanych z operacji, która jest zarówno w pełni dostępna dla obsługi długu, jak i jedyna dostępna dla obsługi długu.,

podczas gdy zysk przed odsetkami, podatkami, amortyzacją i amortyzacją (EBITDA) jest właściwą miarą zdolności przedsiębiorstwa do dokonywania płatności tylko z tytułu odsetek (przy założeniu, że oczekiwana zmiana kapitału obrotowego wynosi zero), EBIDA (bez „T”) jest bardziej odpowiednim wskaźnikiem zdolności przedsiębiorstwa do dokonywania wymaganych płatności głównych. Ignorowanie tych różnic może prowadzić do wartości DSCR, które zawyżają lub zaniżają zdolność obsługi zadłużenia firmy. Metoda zabezpieczenia przed opodatkowaniem zapewnia jeden wskaźnik, który niezawodnie wyraża ogólną zdolność obsługi zadłużenia, biorąc pod uwagę te wyzwania.,

wskaźnik pokrycia zadłużenia obliczony przy użyciu metody rezerw przed opodatkowaniem odpowiada na następujące pytanie: ile razy większa była EBITDA spółki od jej krytycznej wartości EBITDA, gdzie EBITDA krytyczna to ta, która pokrywa tylko zobowiązania odsetkowe + zobowiązania główne + koszty podatkowe przy założeniu minimalnego dochodu wystarczającego + inne niezbędne wydatki nie traktowane jako koszty księgowe, takie jak dywidendy i CAPEX.,

obliczenie DSCR w ramach metody rezerw przed opodatkowaniem to EBITDA / (odsetki + Rezerwa przed opodatkowaniem dla nakładów po opodatkowaniu), gdzie Rezerwa przed opodatkowaniem dla nakładów po opodatkowaniu to kwota środków pieniężnych przed opodatkowaniem, które należy odłożyć na pokrycie wymaganych nakładów po opodatkowaniu, tj. CPLTD + Niefinansowany CAPEX + dywidendy., Rezerwa może być obliczona w następujący sposób:

Jeśli wydatki niefinansowe (amortyzacja + wyczerpanie + amortyzacja) > nakłady po opodatkowaniu, thenpretax rezerwa na wydatki po opodatkowaniu = nakłady po opodatkowaniu

na przykład, jeśli nakłady po opodatkowaniu firmy składają się z CPLTD w wysokości 90 mln USD i 10 mln USD w niefinansowanym CAPEX, a jej wydatki niefinansowe wynoszą $100m,a następnie firma może zastosować $100m napływu gotówki z operacji do nakładów po opodatkowaniu bez płacenia podatków od tego $100m napływu gotówki. W tym przypadku gotówka Premax, którą pożyczkobiorca musi przeznaczyć na wydatki po opodatkowaniu, wynosiłaby po prostu 100 mln USD.,

na przykład, jeśli nakłady po opodatkowaniu składają się z CPLTD w wysokości 100 mln USD, a wydatki niepieniężne wynoszą 50 mln USD, to kredytobiorca może zastosować 50 mln USD napływu gotówki z operacji bezpośrednio wobec 50 mln USD nakładów po opodatkowaniu bez płacenia podatków od tego napływu 50 mln USD, ale firma musi odłożyć 77 mln USD (zakładając 35% stawkę podatku dochodowego), aby spełnić pozostałe 50 mln USD nakładów po opodatkowaniu. 127mln = 50MLN + 77MLN = 127MLN.