zakup nieruchomości i wynajem jej najemcom może zapewnić zdrowy strumień dochodów dla chętnych inwestorów przez bardzo długi czas. Ponadto zakup nieruchomości inwestycyjnych stał się łatwiejszy niż kiedykolwiek z powodu rynków takich jak Roofstock. Ale bez względu na to, jaki rodzaj nieruchomości kupujesz-komercyjny lub mieszkalny, jednorodzinny lub wielorodzinny-kłopoty i bóle głowy są nieuniknione. Dużo cierpliwości i ciężkiej pracy iść do znalezienia odpowiednich najemców, utrzymanie nieruchomości, i działając odpowiedzialnie jako właściciel.,

O ile posiadanie i zarządzanie nieruchomościami na wynajem nie jest dla Ciebie pracą na pełny etat lub chcesz, aby była, rozważ firmę zarządzającą nieruchomościami, aby usprawnić swoje obowiązki właściciela. Zanim jednak podpiszesz umowę, pamiętaj, aby w pełni rozważyć zalety i wady zarządzania własną nieruchomością w porównaniu z delegowaniem zadań do dedykowanej firmy zarządzającej.,

co robi firma zarządzająca nieruchomościami

obowiązki, które przychodzą wraz z zarządzaniem nieruchomościami obejmują przegląd historii kredytowych i środowisk wnioskodawców, sporządzanie umów najmu i przetwarzanie płatności za czynsz, prowadzenie rejestrów podatkowych i prawnych oraz zajmowanie się kwestiami utrzymania i skargami, które pojawiają się. W zależności od wielkości nieruchomości same te zadania mogą stanowić coś więcej niż pełnoetatową pracę.

każdy właściciel musi zdecydować, czy zadania związane z zarządzaniem nieruchomościami są lepiej dopasowane do dedykowanej firmy, czy obsługiwane z pierwszej ręki., Pierwszą rzeczą do rozważenia jest to, czy masz czas i wiedzę, aby zarządzać własną nieruchomością. Czy czujesz się komfortowo wykonując podstawowe zadania złota rączka (lub znasz kogoś, kto jest niezawodny)? Czy znasz niezawodnego elektryka i hydraulika, który oferuje usługi tego samego dnia? Czy masz coś przeciwko byciu pod telefonem 24/7, aby rozwiązać problemy, które nieuchronnie się pojawiają? Czy czujesz się komfortowo w konfrontacji z najemcami w związku ze skargami lub opóźnieniami w płatnościach? A może wolisz wydać pieniądze, aby uwolnić swój czas, delegując te i inne obowiązki?,

chociaż zatrudnianie firmy zarządzającej nieruchomościami może wyeliminować rozmowy telefoniczne po godzinach i złagodzić codzienne kłopoty, nic nigdy w pełni nie zwalnia cię z obowiązków zarządczych, o ile jesteś właścicielem nieruchomości. Niektóre problemy konserwacyjne (takie jak ustalenie, czy naprawić starą zmywarkę lub wymienić ją na nową) z pewnością wymagają oceny sytuacji i określenia, jak postępować. Dodatkowo niektóre problemy najemcy (takie jak eksmisja) będą wymagały twojej uwagi.,

Jeśli szukasz firmy, która odda Ci wszystkie zmartwienia, będziesz rozczarowany – jeśli jednak potrzebujesz pomocy, dobra firma zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami świadczy szereg cennych usług.

Obsługa najemców

duża część tego, co każda firma zarządzająca nieruchomościami (lub właściciel) robi, to codzienna obsługa najemców., Obowiązki obejmują reklamowanie otwartych jednostek, wywiad i przesiewanie potencjalnych najemców, sporządzanie umów najmu, obsługę przeprowadzek i przeprowadzek, rozpatrywanie skarg, pobieranie czynszu, obsługę opóźnień w płatnościach i, w najgorszych scenariuszach, zarządzanie eksmisjami. Firmy zarządzające nieruchomościami powinny mieć znajomość aspektów prawnych relacji właściciel / najemca – a to obejmuje zrozumienie praw każdej ze stron i jak postępować zgodnie z prawem w przypadku problemu.,

Papierkowa robota

dla niektórych jednym z najlepszych aspektów wynajmu firmy zarządzającej nieruchomościami jest to, że zajmuje się ona sporą ilością niezbędnych dokumentów. Firma może zwolnić cię od znalezienia i sprawdzania najemców, sprawdzanie raportów kredytowych, przeprowadzanie kontroli przeszłości, sporządzanie umów najmu, i rozliczanie i rozliczanie miesięcznego czynszu. Ponadto, jeśli oferujesz mieszkania subsydiowane, wiesz, że sporo dodatkowych dokumentów jest wymagane do utrzymania.,

Jeśli masz tylko jedną lub dwie nieruchomości na wynajem z długoterminowymi najemcami, załatwianie formalności nie powinno trwać dłużej niż kilka godzin w miesiącu, ani nie powinno zajmować więcej niż jednej szuflady szafki na dokumenty. Jeśli jednak posiadasz cały budynek o wysokim wskaźniku obrotów, ten wolumen i zaangażowanie czasowe mogą się szybko sumować.

oczywiście, nawet z pomocą firmy zarządzającej, nadal jesteś odpowiedzialny za prowadzenie rejestru dokumentów związanych z podatkami, ubezpieczeniami i rachunkami hipotecznymi – nie wspominając o paragonach od samej firmy zarządzającej nieruchomościami., Jednak redukcja formalności może być warta pobranych opłat.

naprawy i konserwacje

Jeśli twój budynek ma nowy dach i nowy podgrzewacz wody, jest rozsądnym założeniem, że nie będziesz wzywany do naprawy tak często, jak w przypadku starszej nieruchomości ze starszymi funkcjami. Jeśli dach i hydraulika są stare, listwy przypodłogowe łuszczą się, a fizyczna struktura urządzenia widziała lepsze dni, możesz napotkać częste połączenia i drogie rachunki za naprawy.,

jako wynajmujący nie tylko posiadasz dom lub budynek – prawdopodobnie również posiadasz ziemię, na której się znajduje. Oprócz naprawy i konserwacji budynków i poszczególnych jednostek, trzeba przeznaczyć pewne środki na upewnienie się, że ziemia jest atrakcyjna i dobrze utrzymana. Może to oznaczać między innymi sadzenie i utrzymywanie kwietników, naprawę ścieżek, koszenie trawników i instalowanie systemów zraszania trawy.

możesz upoważnić firmę zarządzającą do obsługi napraw w wysokości określonej kwoty w dolarach według własnego uznania, ale nadal będziesz musiał autoryzować większe, bardziej kosztowne naprawy., Twoja decyzja, czy zatrudnić firmę zarządzającą, zależy od tego, jak chcesz być zaangażowany i jak natychmiast chcesz być dostępny dla swoich najemców.

koszt firmy zarządzającej

chociaż koszt jest podstawowym problemem w zawieraniu z firmą zarządzania nieruchomością, nie jest to jedyna rzecz, którą należy wziąć pod uwagę.,

koszt

chociaż ceny różnią się w zależności od firmy i w dużej mierze zależą od obszaru kraju, w którym się znajdujesz, możesz spodziewać się zapłaty firmie zarządzającej nieruchomościami mieszkaniowymi w dowolnym miejscu od 8% do 12% miesięcznej stawki czynszu, zgodnie z całym zarządzaniem nieruchomościami. Jednakże, ManageMyProperty.com stawia tę liczbę na 4% do 12% „w oparciu o liczbę zarządzanych nieruchomości, liczbę jednostek w każdej nieruchomości, lokalizację i stan nieruchomości, a co najważniejsze, jakie usługi są wliczone w tę opłatę.”Wymienia również typ nieruchomości jako duży czynnik decydujący., Ponadto, możesz zostać obciążony opłatą w wysokości 80% do 100% miesięcznego czynszu za „zamówienia najemców”, według Agenta Nieruchomości Eric Lansing, komentując Zillow.

struktura

nie wszystkie struktury cenowe są takie same. Niektóre firmy mogą pobierać zryczałtowaną stawkę miesięczną-która ponownie różni się w zależności od powierzchni, wykonywanych obowiązków i całkowitej wartości wynajmu – podczas gdy inne pobierają stawkę procentową, jak wspomniano powyżej. Cena może również wahać się w zależności od wielkości i liczby nieruchomości, które posiadasz., Na przykład, jeśli posiadasz kilka budynków mieszkalnych, możesz uzyskać „masową” zniżkę, której osoba z jednym domem lub mieszkaniem może nie otrzymać.

okres

zazwyczaj wynajmujący podpisuje umowę z firmą zarządzającą nieruchomościami na określony czas – na przykład 12 lub 24 miesiące – z opcją odnowienia. Umowy mogą być sporządzane w taki sposób, aby automatycznie odnawiały się, jeśli żadna ze stron nie podejmie przeciwstawnych działań. Klauzule wypowiedzenia pozwalają na wcześniejsze rozwiązanie umowy, jeśli firma zarządzająca nieruchomościami narusza umowę w jakikolwiek sposób.,

usługi zawarte

upewnij się, że dokładnie ustalasz, jakie usługi serwisowe są wliczone w twoje opłaty. Może się zdarzyć, że gdy coś wymaga naprawy, pewne koszty pracy są wliczone w miesięczną stawkę ryczałtową lub opłatę procentową (na przykład zmiana płyt przełączników oświetlenia i wymiana uchwytów baterii), podczas gdy inne są rozliczane indywidualnie (takie jak wymiana uszkodzonych okien i instalacja nowych zlewów).

niezależnie od tego, wszystko powinno być wyraźnie określone w umowie., Należy pamiętać, że Opłaty te mogą wymagać zwiększenia stawki czynszu, co może utrudnić znalezienie i utrzymanie najemców.

i pamiętaj, opłaty za zarządzanie nieruchomościami mogą być negocjowane. W zależności od tego, ile jesteś w stanie zapłacić, możesz uzyskać niższą cenę, poświęcając niektóre usługi i obsługując je samodzielnie.

ostatnie słowo

jeśli zmieniasz miejsce zamieszkania w nieruchomość na wynajem, upewnij się, że Twoja polisa jest odpowiednia., Potrzebujesz ubezpieczenia właściciela, które może pokryć cię odpowiednio w przypadku pożaru, wandalizmu, powodzi lub jakiegokolwiek innego nieszczęśliwego wypadku. I pamiętaj, że nawet jeśli delegujesz zadania firmie zewnętrznej, odpowiedzialność jako właściciel ostatecznie należy do ciebie. W rzeczywistości umowy z firmami zarządzającymi nieruchomościami zazwyczaj przewidują, że jeśli pozwy są wnoszone w oparciu o pracę zarządcy, właściciel płaci wszystkie opłaty prawne i wszelkie związane z tym szkody. Wybieraj więc mądrze, z kim robisz interesy i zawsze miej oko na wszystko-bez względu na to, jak bardzo chcesz być odsunięty.,

rozważałeś wynajęcie firmy zarządzającej nieruchomościami?