opuszczenie domu ukochanej osobie

kluczowe wyjazdy na wynos

dla wielu rodzin decyzja, co zrobić z domem, może być często najbardziej złożoną częścią planu nieruchomości: dom jest potencjalnie wart znaczną kwotę pieniędzy, może być skomplikowany w dziedziczeniu, a także może być owinięty wspomnieniami i emocjami. Z tych powodów szczególnie ważne jest, aby wymyślić konkretną strategię dla roli domu odgrywa w planie nieruchomości.

3 rzeczy, które warto wiedzieć przed rozpoczęciem

1., Wkład wszystkich zaangażowanych osób może ułatwić planowanie

, aby przygotować się do sprawnego i skutecznego przeniesienia domu, zacznij od myślenia o swoich celach i sytuacji finansowej. Pierwsze pytanie: co chciałbyś zobaczyć z domem? Po zrozumieniu swoich celów, pamiętaj, aby omówić swoje życzenia z rodziną.

Twoje dzieci mogą mieć różne pomysły na to, czy chcą mieszkać, sprzedawać lub przechowywać nieruchomość w celach inwestycyjnych., To może być trudne do prowadzenia tych rozmów, i może chcesz, aby ktoś neutralny pomóc ułatwić rozmowę, ale to jest bardzo ważne.

na przykład rozważ parę, która planowała opuścić dom wakacyjny dla swojej dwójki dzieci w równym stopniu, aby dzieci mogły kontynuować długą tradycję rodzinnych wakacji. Jednak jedno dziecko mieszkało daleko i już posiadało Dom wakacyjny w tej okolicy. Opuszczenie domu w równym stopniu stworzyłoby problemy dotyczące kosztów utrzymania, podatków od nieruchomości i utrzymania., Jeśli rodzeństwo zdecydowało się nie dzielić domu i dokonało przeniesienia własności, mogło to zwiększyć podatki i stworzyć koszty transakcji. Niezgoda na to, czy kontynuować współwłasność, mogła również spowodować zranione uczucia i zakłócić to, co w przeciwnym razie było dobrym związkiem. Rozmowa rodzinna pomogła im zrozumieć, że wspólny spadek nie ma sensu.

2. Twoi spadkobiercy mogą skończyć się z powodu pieniędzy

Jeśli osoba, która dziedziczy dom nie chce zachować własności do niego, mogą ponieść opłaty prawne, podatki i inne koszty transakcji., Ponadto kilka stanów ma ograniczenia zwolnienia z podatku od nieruchomości znacznie poniżej poziomu federalnego. Jeśli wartość domu przekracza ten limit i nie ma innych aktywów z majątku dostępnych do zapłaty podatków, spadkobierca może zostać obciążony państwowym podatkiem od nieruchomości i może mieć niewystarczające środki, aby go zapłacić. To może wymusić sprzedaż domu lub zmusić spadkobiercę do poszukiwania opcji finansowania na opłacenie rachunku. Jeśli sprzedają dom, będzie on opodatkowany na podstawie wartości w momencie śmierci pierwotnego właściciela.

3., Hipoteka może stać się wymagalna

większość kredytów hipotecznych ma klauzulę” due on sale”, która może zostać uruchomiona w momencie śmierci. Jeśli tak, inne płynne aktywa w majątku musiałyby być wykorzystane do spłacenia długu, spadkodawca musiałby kwalifikować się do hipoteki na własną rękę lub dom musiałby zostać sprzedany.

6 opcji przekazywania domu

przyjrzyjmy się kilku różnym sposobom, aby przekazać dom tak płynnie, jak to możliwe.

1., Współwłasność

jedna wspólna idea, którą ludzie mają na temat przekazania domu dzieciom, jest pozornie prosta: wystarczy dodać spadkobierców jako współwłaścicieli do aktualnego aktu. Jeśli akt wymienia kogoś innego jako wspólnego najemcy, staną się współwłaścicielami w momencie zmiany aktu i automatycznie przejmą własność domu w momencie śmierci pierwotnego właściciela.

istnieją jednak pewne wady tego podejścia. Po pierwsze, jeśli dziecko jest dodawane jako współwłaściciel, istnieją względy podatkowe darowizny., Istnieje limit, ile ktoś może podarować innej osobie bez płacenia podatku od prezentów, zarówno rocznie, jak i w życiu. Gdy dom jest podarowany jako dar przez współwłasność, przekazana część jest uważana za darowiznę podlegającą opodatkowaniu i zalicza się do zwolnienia dożywotniego, więc musi być zgłoszona do celów podatku od darowizn. Powiedzmy, że samotny rodzic dodaje dziecko do aktu, rodzic musiałby zgłosić 50% wartości domu jako darowiznę podlegającą opodatkowaniu(w oparciu o uczciwą wartość rynkową domu w momencie przeniesienia).,

Tak więc podstawa kosztowa używana do celów podatku od zysków kapitałowych nie dostaje step-up w momencie śmierci-zamiast tego dziecko może uzyskać większy rachunek podatkowy od części domu, która została im przekazana, jeśli ostatecznie sprzedają dom po śmierci współwłaściciela.

wreszcie, jako współwłaściciele, dom staje się atutem dziecka, stwarzając kilka potencjalnych problemów., Po pierwsze, jeśli dziecko wpadnie w kłopoty finansowe, rozwiedzie się lub ma inne problemy, twój dom może zostać objęty zastawem lub podlegać innym działaniom. Po drugie, współwłaściciel będzie potrzebował zgody dziecka Na sprzedaż domu, zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego lub refinansowanie istniejącego. I wreszcie, dziecko może zdecydować, że chciałby sprzedać dom, co może stwarzać wyzwania.

2. A will

a will can be used to pass on a home. Proces ten pomaga zapewnić, że właściciel decyduje, kto dziedziczy nieruchomość., Jednak aktywa, które przechodzą przez a, nadal przechodzą przez proces spadkowy, co może być czasochłonne i kosztowne. Ponadto Testament jest dokumentem publicznym, więc każdy może przejrzeć majątek zmarłego i zobaczyć, kto je odziedziczył, dzięki czemu może to wywołać obawy o prywatność.

3. Odwołalne zaufanie

odwołalne zaufanie to struktura prawna, która pozwala „koncesjonariuszowi” lub „powiernikowi” zachować kontrolę nad swoimi aktywami w trakcie ich życia, a także dokładnie określić, w jaki sposób i kiedy ich aktywa przechodzą na ich beneficjentów., Po śmierci powiernika zaufanie działa jako substytut woli i umożliwia prywatną i szybką dystrybucję aktywów bez przechodzenia przez czas i Koszty Procesu spadkowego. Pozwoli to powiernikowi na pełną kontrolę i korzystanie z ich domu podczas ich życia, zapewniając jednocześnie skuteczną dystrybucję po ich śmierci.

ze względu na złożoność trustów i różnice w przepisach na poziomie państwa ważne jest, aby współpracować z profesjonalistą w celu utworzenia zaufania, które kosztuje, ale może być jedynym sposobem na zapewnienie skutecznego działania zaufania., Ważne jest również, aby pamiętać, że może być konieczna zmiana tytułu swoich aktywów, aby zaufanie działało zgodnie z przeznaczeniem.

wreszcie, zaufanie może być szczególnie korzystne dla rodzin, które posiadają nieruchomości w więcej niż jednym stanie. Bez zaufania majątek może przejść przez spadki w wielu stanach. „Dla wielu moich klientów jednym z ich głównych celów jest przekazanie aktywów beneficjentom bez spadku, a więc odwołalne zaufanie jest kluczowym elementem ich planów majątkowych”, mówi Terri Lyders, wiceprezes, zaawansowane planowanie w Fidelity.

4., Qualified personal residence trust (QPRT)

QPRT to sposób na przeniesienie głównej lub wakacyjnej rezydencji z nieruchomości po obniżonych kosztach podatku od prezentów. W przypadku QPRT dom jest natychmiast przenoszony do trustu, ale pozwala pierwotnemu właścicielowi zachować prawo do życia w domu przez czas trwania okresu QPRT. W tym czasie są odpowiedzialni za czynsz, utrzymanie, podatki i inne aspekty własności., Trust ma datę końcową, po której własność domu zostaje przeniesiona na beneficjenta (zazwyczaj dzieci lub zaufanie na ich rzecz), a pierwotny właściciel nie ma już prawa do zajmowania domu (chociaż dzierżawa może być negocjowana z beneficjentem).

aby ta strategia była skuteczna dla celów podatkowych, pierwotny właściciel musi przetrwać okres zaufania. W przeciwnym razie, jeśli umrą przed wygaśnięciem zaufania, wartość domu jest uwzględniona jako część ich podlegającego opodatkowaniu majątku i może zostać wycofana z powrotem do majątku., Podczas gdy QPRT może być używany do głównego miejsca zamieszkania, może być trudne dla osoby, aby stracić prawo do zajmowania ich domu, lub płacić czynsz, aby to zrobić, a zatem Qprt może być często używany do domów wakacyjnych.

dwie duże korzyści QPRT obejmują obniżony podatek od darowizn koszt przeniesienia (ponieważ właściciel zachowuje prawo do zamieszkania w domu przez pewien czas i zachowuje część wartości domu), a wartość domu jest zamrożona do celów podatku od nieruchomości w momencie tworzenia zaufania., Oznacza to, że do celów podatku od nieruchomości wartość domu jest ustalana w momencie, gdy wchodzi w zaufanie—a przyszła aprecjacja cen nie wpłynie na rachunek podatku od nieruchomości. W przypadku rodziny borykającej się z problemami związanymi z podatkiem od nieruchomości strategia ta może pomóc w ograniczeniu podatków w przypadku, gdy wartość nieruchomości wzrośnie w czasie.

Wskazówka: nieruchomość, która podlega hipotece, może być trudna do obsługi z punktu widzenia podatku od darowizn, dlatego często sugeruje się, aby każdy dług został spłacony przed przeniesieniem do QPRT.

5., Oznaczenie beneficjenta-przeniesienie na śmierć (TOD) akt

niektóre państwa oferują oznaczenie TOD na akcie, który zasadniczo wymienia beneficjenta dla tej nieruchomości. Z oznaczeniem TOD aktywa przechodzą poza spadkiem, więc są szybkie i prywatne, a spadkobiercy nadal otrzymują podwyżkę podstawy do celów podatkowych, co oznacza, że wartość domu jest dostosowana do bieżącej wartości rynkowej. Może to być również tańsze niż utworzenie zaufania.

są pewne wady oznaczenia TOD. Pozwala tylko osobom fizycznym lub organizacjom charytatywnym jako beneficjentom, a nie powiernikowi w ramach trustu., Oznacza to, że jeśli dziecko jest jeszcze Młode w momencie przeniesienia, będzie bezpośrednio właścicielem domu, co może nie być praktyczne. Nie ma również żadnych okoliczności, więc jeśli dziecko wymienione jako beneficjent umiera przed pierwotnym właścicielem, nie ma przepisu, aby pominąć pokolenie i przekazać majątek swoim dzieciom—akt TOD musiałby być zaktualizowany przez właściciela. Dodatkowo, jeśli dom zostanie przekazany osobie dorosłej otrzymującej świadczenia rządowe, może to wpłynąć na ich kwalifikowalność.

Wskazówka: opcje TOD deed są ograniczone przez prawo stanowe, a wiele stanów w ogóle nie oferuje tej opcji., Skontaktuj się z adwokatem lub doradcą podatkowym, aby ustalić, czy ta opcja jest dostępna i będzie odpowiednia dla twoich okoliczności.

6. Poprzez sprzedaż

Jeśli jest mało prawdopodobne, że dzieci będą chciały domu, rozważ sprzedaż go i wynajem domu w późniejszym życiu. Kwestie takie jak konserwacja, zdrowie i styl życia mogą być ważniejsze niż względy finansowe, ale pamiętaj, aby wziąć pod uwagę wpływ podatkowy tej decyzji.,

obecne federalne prawo podatkowe zezwala na wyłączenie zysków kapitałowych w wysokości 250 000 USD (dla osoby fizycznej) lub 500 000 USD (dla małżeństwa składającego wspólnie) na sprzedaż domu, pod warunkiem, że mieszkali w tym domu przez 2 z poprzednich 5 lat i że dom spełnia wymagania dotyczące miejsca zamieszkania. Zyski powyżej tej kwoty są opodatkowane. Dziedziczenie nieruchomości wiąże się ze zwiększeniem podstawy (co oznacza, że jest ona ponownie oceniana według bieżącej wartości rynkowej), potencjalnie eliminując podatek od zysków kapitałowych.

podsumowując

dom może być najcenniejszym zasobem w nieruchomości., Jeśli nie podejmiesz żadnych działań i umrzesz bez woli lub po dokonaniu jakichkolwiek innych ustaleń, twoje aktywa przejdą zgodnie z przepisami ustawowymi dotyczącymi dziedziczenia ustawowe, które mogą lub nie mogą odzwierciedlać Twoich życzeń. Może to obejmować przechodzenie przez probate—proces, który jest potencjalnie drogi, publiczny, powolny i skomplikowany.

przeniesienie aktywów nieruchomości może stwarzać wyjątkowe problemy prawne, podatkowe i emocjonalne dla rodziny, więc korzystna może być praca z profesjonalistą, aby pomóc chronić siebie i swoich bliskich., Ważne jest, aby wymyślić plan, który ma sens dla Ciebie i Twoich spadkobierców, i stworzyć skuteczną strategię jego realizacji.