Jak obliczyć stopę kapitalizacji dla nieruchomości

jest rzeczą oczywistą, że musisz określić wartość nieruchomości generującej dochód, jeśli rozważasz zakup jej w celach inwestycyjnych. Nieprzestrzeganie tego byłoby jak latanie na ślepo, pewny sposób na ryzyko i potencjalnie utratę kapitału.

wyzwanie wyceny takiej nieruchomości nie jest tak trudne, jak mogłoby się wydawać. W rzeczywistości obliczenie stopy kapitalizacji nieruchomości jest łatwe i powinno zająć nie więcej niż pięć minut.,

zaczyna się od zrozumienia dokładnie, czym jest wskaźnik cap.

jaki jest kurs kapitalizacji?

cap rate to stopa zwrotu, jakiej możesz oczekiwać od inwestycji w oparciu o to, ile dochodów Twoim zdaniem nieruchomość wygeneruje dla Ciebie. Jest to oczywiście bardzo ważny czynnik. Nie zamierzasz inwestować z zamiarem utraty pieniędzy.

jest to świetny sposób na porównanie podobnych właściwości, ponieważ wszystkie koszty są brane pod uwagę., Kiedy dwie nieruchomości wydają się bardzo podobne, ale jedna kosztuje więcej, może to być dlatego, że generuje więcej dochodów lub dlatego, że ma niższe wydatki.

Jak obliczyć wskaźnik limitu

możesz obliczyć stopę kapitalizacji na podstawie przychodów operacyjnych netto i ostatnich cen sprzedaży porównywalnych nieruchomości., Stopa kapitalizacji jest określana, a następnie stosowana do nieruchomości, którą rozważasz zakup, aby określić jej aktualną wartość rynkową na podstawie dochodu.

najpierw uzyskaj ostatnią cenę sprzedaży podobnej nieruchomości dochodowej. Posłużmy się przykładem sześciopiętrowego mieszkania, które sprzedano za 300 000 dolarów.

określa teraz dochód operacyjny netto dla danego projektu mieszkalnego lub czynsze netto realizowane przez właścicieli. Odjąć wszystkie koszty operacyjne z wyjątkiem hipoteki. To obliczenie wartości nieruchomości tak, jakbyś zapłacił za nią gotówką., Powiedzmy, że dochód z wynajmu po tych wszystkich wydatkach, które odliczyłeś, wynosi $24,000. Teraz podzielić, że zysk operacyjny netto przez cenę sprzedaży, aby osiągnąć kurs cap: $24,000 w wydatki podzielone przez $300,000 Cena sprzedaży daje stopę kapitalizacji .08 lub 8 procent.

jak korzystać z Cap Rate

inwestor może korzystać z cap rate na dwa sposoby., Może chcieć wycenić nieruchomość, którą zamierza sprzedać na podstawie stawek rynkowych dla innych niedawno sprzedanych porównywalnych nieruchomości, lub może chcieć ustalić, czy cena wywoławcza nieruchomości jest rozsądna, jeśli rozważa jej zakup.

kiedy sprzedajesz

powiedzmy, że posiadasz projekt małego mieszkania i chcesz go sprzedać. Zbierasz informacje o ostatnio sprzedanych nieruchomościach w okolicy, które są podobne do Twoich. Mogą mieć więcej lub mniej jednostek, ale starasz się znaleźć nieruchomości, które są jak najbardziej podobne do tych, które chcesz sprzedać.,

znajdziesz trzy nieruchomości, które zostały sprzedane w ciągu ostatnich trzech lub czterech miesięcy. Najtrudniejszą częścią jest to, aby być w stanie znaleźć swoje przychody operacyjne netto. Czasami ta informacja jest publikowana na liście jako punkt sprzedaży, ale często tak nie jest, szczególnie gdy dochód operacyjny netto nie jest korzystny. Możesz uzyskać tego typu informacje od agenta nieruchomości komercyjnych, jednak, zwłaszcza jeśli będziesz wymieniać nieruchomość na sprzedaż z nią.

tak więc otrzymujesz trzy stawki kapitalizacji nieruchomości średnio 9,2 proc., Dochód operacyjny twojej nieruchomości wynosi $31,000. Teraz wszystko, co musisz zrobić, to podzielić zysk operacyjny netto przez kurs cap: $ 31,000 podzielony przez ./ Align = „center” / 2,2269 Jest wartość twojej własności.

możesz oprzeć cenę, którą chcesz poprosić o nieruchomość na tej figurze i umieścić ją na rynku.

gdy rozważasz zakup

będziesz pracować z wymienionymi nieruchomościami, gdy porównujesz nieruchomości do decyzji o zakupie. To sprawia, że jeszcze łatwiej uzyskać ich przychody operacyjne netto i obliczyć stawkę cap dla każdego., Następnie można je porównać, aby zobaczyć, który byłby najlepszy zakup.

ale sprawdź ich wydatki i czynsze i tak, ponieważ można wznieść się na szczyt, jeśli można zauważyć możliwości zmniejszenia wydatków lub zwiększenia czynszów. Może się okazać, że wydatki są nienormalnie wysokie dla typu i wielkości nieruchomości, lub może odkryć, że czynsze są pobierane są poniżej stawek rynkowych dla porównywalnych nieruchomości. Każda z tych sytuacji zwiększyłaby wskaźnik pułapu, dzięki czemu byłaby lepszą potencjalną właściwością, jeśli zostaną poprawione.,

Załóżmy, że masz oko na konkretny projekt małego mieszkania, który jest wymieniony za 495 000 dolarów. Czy warto to robić na obecnym rynku, czy jest to zawyżone? Ponownie uzyskaj porównywalne właściwości i średnią stopę ograniczenia sprzedaży. Użyjemy naszej stawki 9,2% ponownie jako przykład.

jeśli dochód operacyjny netto tej nieruchomości wynosi 39 500 dolarów, czy jest wart ceny wywoławczej? Nie, ponieważ podzielenie tego dochodu przez limit daje wartość $429,348. Cena wywoławcza $ 495,000 to trochę ponad znak.,

Jaki zysk operacyjny netto potrzebujesz, aby uzyskać tę cenę katalogową za wartość? Przełącz się na wzór i pomnóż cenę wywoławczą przez stawkę ograniczenia. Pomnóż $ 495,000 przez 9,2 procent, a uzyskasz wymagany dochód operacyjny netto w wysokości $ 45,540.