uw huis verlaten aan uw geliefden

Key afhaalmaaltijden

voor veel gezinnen kan beslissen wat te doen met een huis vaak het meest complexe deel van een estate plan zijn: een huis is potentieel een aanzienlijke hoeveelheid geld waard, kan ingewikkeld zijn om te erven, en kan ook worden verpakt in herinneringen en emoties. Om deze redenen is het vooral belangrijk om een specifieke strategie te bedenken voor de rol die een woning speelt in een estate plan.

3 dingen die u moet weten voordat u begint

1., Input van alle betrokkenen kan planning gemakkelijker maken

om zich voor te bereiden op een vlotte en efficiënte overdracht van een huis, begin met na te denken over uw doelen en uw financiële situatie. Vraag eerst: wat wilt u zien gebeuren met het huis? Na het begrijpen van uw doelen, moet u uw wensen te bespreken met uw familie.

uw kinderen kunnen verschillende ideeën hebben over de vraag of ze in het onroerend goed willen wonen, verkopen of houden voor beleggingsdoeleinden., Het kan moeilijk zijn om deze gesprekken te hebben, en je wilt misschien iemand neutraal helpen het gesprek te vergemakkelijken, maar het is erg belangrijk.denk bijvoorbeeld aan een echtpaar dat van plan was een vakantiehuis aan zijn twee kinderen te laten, zodat de kinderen de lange traditie van familievakanties konden voortzetten. Echter, een kind woonde ver weg en had al een vakantiehuis in dat gebied. Het verlaten van het huis zou ook problemen met betrekking tot onderhoudskosten, onroerend goed belastingen, en onderhoud hebben gecreëerd., Als de broers en zussen besloten niet om het huis te delen en uitgevoerd een overdracht van eigendom, het zou hebben verhoogd belastingen en creëerde transactiekosten. Onenigheid over het al dan niet voortzetten van gedeelde eigendom kan ook hebben veroorzaakt gekwetst gevoelens en verstoord wat anders was een goede relatie. Een familiegesprek hielp hen te beseffen dat een gedeelde erfenis niet logisch was.

2. Uw erfgenamen kunnen uiteindelijk geld verschuldigd zijn

als de persoon die de woning erft geen eigendom van de woning wil behouden, kunnen zij juridische kosten, belastingen en andere transactiekosten maken., Daarnaast hebben verschillende staten vrijstelling van de belasting op onroerende goederen grenzen ver onder het federale niveau. Als de waarde van de woning die limiet overschrijdt en er geen andere activa van het landgoed beschikbaar zijn om de belastingen te betalen, kan de erfgenaam geconfronteerd met een staat landgoed belastingrekening en kan onvoldoende middelen om het te betalen. Dat kan een verkoop van het huis dwingen of de erfgenaam dwingen om financieringsopties te zoeken om de rekening te betalen. Als ze het huis verkopen, zal het worden belast op basis van de waarde op het moment van het overlijden van de oorspronkelijke eigenaar.

3., De hypotheek kan opeisbaar worden

De meeste hypotheken hebben een” opeisbaar ” – clausule die bij overlijden in werking kan treden. Als dat zo is, zouden andere liquide activa in het landgoed moeten worden gebruikt om de schuld af te betalen, de erfgenaam zou moeten kwalificeren voor een hypotheek op hun eigen, of de woning zou moeten worden verkocht.

6 opties voor het doorgeven van uw huis

laten we een aantal verschillende manieren bekijken om het doorgeven van een huis zo soepel mogelijk te maken.

1., Mede-eigendom

een algemeen idee dat mensen hebben over het doorgeven van het huis aan kinderen is schijnbaar eenvoudig: voeg gewoon de erfgenamen als mede-eigenaar toe aan de huidige akte. Als in de akte iemand anders als medehuurder wordt vermeld, worden zij mede-eigenaar op het moment dat de akte wordt gewijzigd en nemen zij automatisch de eigendom over van de woning op het moment van overlijden van de oorspronkelijke eigenaar.

Er zijn echter enkele nadelen aan deze benadering. Allereerst, als een kind wordt toegevoegd als mede-eigenaar, zijn er overwegingen van schenkingsbelasting., Er is een limiet aan hoeveel iemand een andere persoon kan schenken zonder een gift belasting te betalen, zowel jaarlijks als in een leven. Wanneer een huis wordt gegeven als een gift door mede-eigendom, het overgedragen deel wordt beschouwd als een belastbare gift en telt mee voor de levenslange vrijstelling, dus het moet worden gemeld voor schenkingsbelasting doeleinden. Stel dat een alleenstaande ouder een kind toevoegt aan de akte, zou de ouder 50% van de waarde van de woning moeten rapporteren als een belastbaar geschenk (gebaseerd op de reële marktwaarde van de woning op het moment van de overdracht).,

ten tweede zijn giften die tijdens een leven worden gedaan onderworpen aan de overdrachtskosten (de waarde van het huis voor fiscale doeleinden). Dus, de kostenbasis gebruikt voor vermogenswinst fiscale doeleinden niet krijgen een step-up op het moment van overlijden—in plaats daarvan, het kind kan een grotere belastingrekening op het gedeelte van het huis dat aan hen werd gegeven als ze uiteindelijk het huis te verkopen na de dood van de mede-eigenaar.

ten slotte, als mede-eigenaren, wordt het huis een aanwinst van het kind, waardoor verschillende potentiële problemen ontstaan., Ten eerste, als het kind loopt in financiële problemen, gescheiden, of heeft andere problemen, uw huis kan worden gezet onder een pandrecht of worden onderworpen aan andere actie. Ten tweede zou de mede-eigenaar de toestemming van het kind nodig hebben om het huis te verkopen, een nieuwe hypotheek te nemen of een bestaande te herfinancieren. En tot slot kan het kind beslissen dat ze het huis willen verkopen, wat uitdagingen kan creëren.

2. Een will

een will kan worden gebruikt om een home door te geven. Dit proces helpt ervoor te zorgen dat de eigenaar beslist wie het pand erft., Echter, activa die de overdracht via een zal nog steeds passeren de probate proces, die tijdrovend en duur kan zijn. Bovendien is een testament een openbaar document, zodat iedereen de bezittingen van de overledene kan bekijken en kan zien wie ze geërfd heeft, zodat dit een privacyprobleem kan creëren.

3. Een herroepbare trust

een herroepbare trust is een juridische structuur die het de “cedent” of “trustee” mogelijk maakt om tijdens hun levensduur zeggenschap over hun activa te behouden en om precies te specificeren hoe en wanneer hun activa aan hun begunstigden worden overgedragen., Na het overlijden van de trustee, de trust fungeert als een zal vervangen en maakt het mogelijk de activa particulier en snel worden verdeeld zonder te gaan door de tijd en kosten van de probate proces. Dit zal de trustee volledige controle en gebruik van hun huis tijdens hun leven, terwijl het verstrekken van een efficiënte distributie bij hun overlijden.

vanwege de complexiteit van trusts en de variatie in regels op staatsniveau, is het belangrijk om met een professional samen te werken om een trust op te zetten, wat geld kost, maar de enige manier kan zijn om ervoor te zorgen dat de trust effectief werkt., Het is ook belangrijk om te onthouden dat het nodig kan zijn om de titling van uw activa te wijzigen om de trust te laten functioneren zoals bedoeld.

ten slotte kan een trust bijzonder gunstig zijn voor gezinnen die in meer dan één staat eigendommen bezitten. Zonder een trust, een landgoed kan passeren via probate in meerdere staten. “Voor veel van mijn klanten, een van hun belangrijkste doelen is het doorgeven van activa aan begunstigden zonder probate, en dus een herroepbare vertrouwen is een kernonderdeel van hun estate plannen,” zegt Terri Lyders, Vice President, Advanced Planning at Fidelity.

4., Een qualified personal residence trust (QPRT)

een QPRT is een manier om een primaire of vakantiewoning uit uw landgoed te verplaatsen tegen een lagere schenkingsbelasting. Met een QPRT wordt de woning direct overgedragen aan de trust, maar het geeft de oorspronkelijke eigenaar het recht om in de woning te wonen voor de duur van de QPRT termijn. Gedurende die tijd zijn zij verantwoordelijk voor huur, onderhoud, belastingen en andere aspecten van eigendom., De trust heeft een einddatum waarna de eigendom van het huis wordt overgedragen aan de begunstigde (meestal kinderen of een trust ten behoeve van hen) en de oorspronkelijke eigenaar heeft niet langer het recht om het huis te bezetten (hoewel een huurovereenkomst kan worden onderhandeld met de begunstigde).

wil deze strategie fiscaal effectief zijn, dan moet de oorspronkelijke eigenaar de looptijd van de trust overleven. Anders, als ze sterven voordat de trust eindigt, de waarde van de woning is opgenomen als onderdeel van hun belastbare nalatenschap en kan worden terug getrokken in het landgoed., Hoewel een QPRT kan worden gebruikt voor een hoofdverblijf, kan het een uitdaging zijn voor een persoon om het recht om hun huis te bezetten te verliezen, of huur te betalen om dit te doen, en dus QPRT kan vaak worden gebruikt voor vakantiehuizen.

twee grote voordelen van een QPRT zijn onder meer de verlaagde schenkingsbelastingkosten van de overdracht (omdat de eigenaar het recht behoudt om gedurende een bepaalde periode in de woning te wonen en een deel van de waarde van het huis behoudt), en dat de waarde van de woning bevroren is voor de onroerendgoedbelasting op het moment dat de trust wordt opgericht., Dit betekent dat de waarde van het huis wordt vastgesteld op het moment dat het de trust betreedt—en toekomstige prijsstijging zal geen invloed hebben op de belastingrekening van het landgoed. Voor een familie die te maken heeft met belasting op onroerend goed, kan deze strategie helpen om belastingen te beperken in het geval dat de waarde van het onroerend goed stijgt in de loop van de tijd.

Tip: een onroerend goed dat onderworpen is aan een hypotheek kan moeilijk te hanteren zijn vanuit het oogpunt van schenkingsbelasting, en daarom wordt vaak gesuggereerd dat een schuld moet worden afbetaald voorafgaand aan de overdracht aan een QPRT.

5., Een begunstigde aanwijzing-een overdracht bij overlijden (Tod) akte

sommige staten bieden een TOD aanwijzing op een akte die in wezen de naam van een begunstigde voor dat vermogen. Met een TOD aanwijzing, activa gaan buiten de probate, dus het is snel en privé, en de erfgenamen nog steeds een stap-up in de basis voor fiscale doeleinden, wat betekent dat de waarde van het huis wordt aangepast aan de huidige marktwaarde. Het kan ook goedkoper zijn dan het opzetten van een trust.

Er zijn enkele nadelen aan een TOD-aanduiding. Het staat alleen individuen of liefdadigheidsinstellingen toe als begunstigden, niet als trustee in het kader van een trust., Dat betekent dat als een kind nog jong is op het moment van de overdracht, ze direct eigenaar zouden zijn van het huis, wat misschien niet praktisch is. Er is ook geen onvoorziene gebeurtenis, dus als het kind genoemd als begunstigde sterft voor de oorspronkelijke eigenaar, is er geen bepaling om een generatie over te slaan en de activa aan hun kinderen door te geven—de TOD akte zou moeten worden bijgewerkt door de eigenaar. Bovendien, als het huis wordt doorgegeven aan een VOLWASSENE die overheidsuitkeringen ontvangt, kan het van invloed zijn op hun subsidiabiliteit.

Tip: opties voor TOD-akten zijn beperkt door staatswetten, en veel staten bieden deze optie helemaal niet aan., Neem contact op met uw advocaat of belastingadviseur om te bepalen of deze optie beschikbaar is en geschikt zou zijn voor uw omstandigheden.

6. Door het verkopen van

als het onwaarschijnlijk is dat kinderen het huis willen, overweeg het te verkopen en een huis later in het leven te huren. Kwesties zoals onderhoud, gezondheid, en levensstijl kan belangrijker zijn dan de financiële overwegingen hier, maar zorg ervoor dat de fiscale impact van deze beslissing te overwegen.,

De huidige federale belastingwetgeving staat een uitsluiting van vermogenswinst toe van $250.000 (voor een individu) of $500.000 (voor een echtpaar die gezamenlijk een aanvraag indient) op de verkoop van een huis, op voorwaarde dat zij 2 van de voorgaande 5 jaar in dat huis hebben gewoond, en dat het huis voldoet aan de residentievereisten. Winsten boven dat bedrag worden belast. Het erven van een woning wordt geleverd met een step-up in basis (wat betekent dat het opnieuw beoordeeld op de huidige marktwaarde) potentieel elimineren vermogenswinst belasting.

de bottom line

een thuis kan het meest waardevolle actief in een landgoed zijn., Als u geen actie onderneemt en sterft zonder een testament of andere regelingen te hebben getroffen, zullen uw activa overgaan volgens uw staatswetten, die al dan niet uw wensen weerspiegelen. Dit kan onder meer gaan door probate-een proces dat potentieel duur, openbaar, traag, en ingewikkeld.

de overdracht van onroerend goed kan unieke juridische, fiscale en emotionele problemen voor een familie opleveren, dus het kan nuttig zijn om met een professional te werken om uzelf en uw dierbaren te beschermen., Het is belangrijk om te komen met een plan dat zinvol is voor u, en uw erfgenamen, en om een efficiënte strategie om het uit te voeren te creëren.