in het algemeen wordt deze berekend door:

DSCR = netto bedrijfsopbrengsten / Debt Service {\displaystyle {\text{DSCR}}={\text{netto bedrijfsopbrengsten}}/{\text{Debt Service}}}

waarbij:

adj. EBITDA = bruto bedrijfsopbrengsten-bedrijfskosten {\displaystyle {\text{adj., EBITDA}}={\text{bruto bedrijfsopbrengsten}} – {\text{bedrijfskosten}}} Debt Service = aflossing van de hoofdsom + rentebetalingen + leasebetalingen {\displaystyle {\text{Debt Service}} = {\text{aflossing van de hoofdsom}} + {\text{rentebetalingen}} + {\text{leasebetalingen}}}

om de schulddekkingsratio van een entiteit te berekenen, moet u eerst het netto bedrijfsresultaat (NOI) van de entiteit bepalen. NOI is het verschil tussen bruto-inkomsten en exploitatiekosten. NOI is bedoeld om de werkelijke inkomsten van een entiteit of een transactie zonder of vóór financiering weer te geven., Zo zijn financieringskosten (bv. rente op leningen), inkomstenbelasting van eigenaars/investeerders, kapitaaluitgaven en afschrijvingen niet inbegrepen in de exploitatiekosten.

schuldendienst zijn kosten en betalingen in verband met financiering. Rente en leasebetalingen zijn echte kosten die voortvloeien uit het opnemen van leningen of het lenen van activa. Het afbetalen van de hoofdsom van een lening verandert de nettowaarde van het eigen vermogen/de liquidatiewaarde van een entiteit niet; het vermindert echter de kasmiddelen die een Entiteit verwerkt (in ruil voor een afnemende kredietverplichting of een toename van het eigen vermogen in een actief)., Door de hoofdsombetalingen te administratief te verwerken, geeft DSCR dus de cashflowsituatie van een entiteit weer.

bijvoorbeeld, als een onroerend goed een schulddekkingsratio van minder dan één heeft, is het inkomen dat het onroerend goed genereert niet voldoende om de hypotheekbetalingen en de exploitatiekosten van het onroerend goed te dekken. Een woning met een schuld dekkingsgraad van .8 genereert slechts genoeg inkomsten om 80 procent van de jaarlijkse schuldbetalingen te betalen. Echter, als een onroerend goed heeft een schuld dekkingsgraad van meer dan 1, het onroerend goed genereert genoeg inkomsten om de jaarlijkse schuldbetalingen te dekken., Bijvoorbeeld, een woning met een schuld dekkingsratio van 1,5 genereert genoeg inkomsten om alle jaarlijkse schuldkosten te betalen, alle operationele kosten en eigenlijk genereert vijftig procent meer inkomsten dan nodig is om deze rekeningen te betalen.

een DSCR van minder dan 1 zou een negatieve kasstroom betekenen. Een DSCR van minder dan 1, zeg maar .95, zou betekenen dat er slechts voldoende netto bedrijfsinkomsten zijn om 95% van de jaarlijkse schuldbetalingen te dekken., In de context van personal finance zou dit bijvoorbeeld betekenen dat de lener elke maand in zijn of haar persoonlijke middelen moet duiken om het project draaiende te houden. Over het algemeen fronsen kredietverstrekkers op een negatieve cashflow, maar sommigen laten het toe als de lener sterke externe inkomsten heeft.

doorgaans vereisen de meeste commerciële banken De ratio van 1,15-1,35 keer (netto bedrijfsresultaat of NOI / jaarlijkse schulddienst) om ervoor te zorgen dat de kasstroom voldoende is om de betalingen van leningen te dekken, doorlopend beschikbaar is.

Exampledit

laten we zeggen Mr., Jones kijkt naar een vastgoedbelegging met een netto bedrijfsresultaat van $ 36.000 en een jaarlijkse schuldservice van $ 30.000. De schulddekkingsratio voor dit pand zou 1,2 zijn en de heer Jones zou weten dat het pand 20 procent meer genereert dan nodig is om de jaarlijkse hypotheekbetaling te betalen.

De Debt Service Ratio wordt doorgaans ook gebruikt om de kwaliteit van een hypotheekportefeuille te evalueren., Bijvoorbeeld, op 19 juni 2008 meldde een popularus rating agency, Standard & Poors, dat het zijn kredietrating verlaagde op verschillende klassen gepoolde commerciële hypothecaire pass-throughcertificaten die oorspronkelijk waren uitgegeven door Bank of America. Het ratingbureau verklaarde in een persbericht dat het de kredietratingvanonze certificaten bij de Bank of America Commercial Mortgage Inc. had verlaagd.2005-1 serie, waarin staat dat de downgrades “weerspiegelen de kredietterioratie van het zwembad”., Voorts verklaren zij dat deze daling het gevolg is van het feit dat acht specifieke leningen in de pool een debt service coverage (DSC) hebben van minder dan 1,0 x, of minder dan één keer.

De Debt Service Ratio, of debt service coverage, is een nuttige indicator voor de financiële draagkracht. Standaard & Poors meldde dat de totale pool per 10 juni 2008 bestond uit 135 leningen, met een totaal trustsaldo van $2,052 miljard. Zij geven aan dat er vanaf die datum acht leningen waren met een DSC van minder dan 1,0%., Dit betekent dat de netto-middelen die afkomstig zijn van de huur van de Commerciële Eigendommen niet de hypotheekkosten dekken. Nu, aangezien niemand een lening als deze in eerste instantie zou maken, zal een financiëlealanalist of geïnformeerde investeerder informatie vragen over wat de mate van verslechtering van de DSC is geweest. U wilt niet alleen weten wat de DSC is op een bepaald moment, maar ook hoe sterk het is veranderd ten opzichte van de laatste evaluatie van de lening. Dit blijkt uit het persbericht van&P. Het geeft aan dat van de acht leningen die “onderwater” zijn, ze een gemiddeld saldo van $10 hebben.,1miljoen, en een gemiddelde daling van DSC van 38% sinds de leningen werden uitgegeven.

en er is nog meer. Aangezien er in totaal 135 leningen in de pool zijn, waarvan er slechts acht onder water staan, met een DSC van minder dan 1, is de voor de hand liggende vraag: Wat is de totale DSC van de hele pool van 135 leningen? De standaard en Poors press releasebevat dit aantal, wat aangeeft dat het gewogen gemiddelde DSC voor het gehele zwembad 1,76 x, of 1,76 keer is. Nogmaals,dit is slechts een momentopname. De belangrijkste vraag die DSC u kan helpen beantwoorden, is dit beter of slechter, vanaf het moment dat alle leningen in de pool voor het eerst werden gemaakt?, Het persbericht van s&P bevat dit ook, waarin wordt verklaard dat het oorspronkelijke gewogen gemiddelde DSC voor de gehele pool van 135 leningen 1,66 x of 1,66 keer was.

op deze manier biedt de DSC-ratio (debt service coverage) een manier om de financiële kwaliteit en het bijbehorende risiconiveau van deze pool van leningen te beoordelen, en laat het verrassende resultaat zien dat ondanks sommige leningen met een DSC van minder dan 1, de totale DSC van de gehele pool is verbeterd, van 1,66 keer tot 1,76 keer., Dit is vrijwel wat een goede kredietportefeuille eruit zou moeten zien, met DSC die overwerk verbetert, aangezien de leningen worden betaald, en een klein percentage, in dit geval 6%, die DSC-ratio ‘ s onder één keer ervaren, die suggereren dat Voor deze leningen, er problemen vooruit kunnen zijn.

en natuurlijk,alleen omdat de DSCR kleiner is dan 1 voor sommige leningen, betekent dit niet noodzakelijkerwijs dat ze in gebreke zullen blijven.

pre-Tax Provision MethodEdit

inkomstenbelastingen vormen een bijzonder probleem voor de berekening en interpretatie van DSCR., Hoewel DSCR in concept de verhouding is tussen de kasstroom die beschikbaar is voor de schulddienst en de vereiste schulddienst, is er in de praktijk – omdat rente een fiscaal aftrekbare last is en de hoofdsom niet-geen enkel cijfer dat een bedrag vertegenwoordigt dat uit operaties wordt gegenereerd dat zowel volledig beschikbaar is voor de schulddienst als het enige beschikbare geld voor de schulddienst.,

terwijl winst vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA) een geschikte maatstaf is voor het vermogen van een onderneming om alleen rente te betalen (ervan uitgaande dat de verwachte verandering in het werkkapitaal nul is), is EBIDA (zonder de “T”) een geschiktere indicator voor het vermogen van een onderneming om de vereiste hoofdsombetalingen te verrichten. Het negeren van deze verschillen kan leiden tot DSCR-waarden die de capaciteit van een bedrijf voor schuldendienst overschatten of onderschatten. De methode voor de verstrekking vóór belastingen biedt één enkele ratio die de totale capaciteit van de schuldendienst op betrouwbare wijze uitdrukt gezien deze uitdagingen.,

Debt Service Coverage Ratio zoals berekend met behulp van de provisie vóór belastingen geeft antwoord op de volgende vraag: hoe vaak was de EBITDA van de onderneming groter dan de kritische EBITDA-waarde, waarbij de kritische EBITDA de EBITDA is die alleen de renteverplichtingen + Hoofdverplichtingen + belastinglasten dekt uitgaande van een voldoende minimuminkomen + andere noodzakelijke uitgaven die niet worden behandeld als boekhoudkundige uitgaven, zoals dividenden en CAPEX.,

de DSCR-berekening volgens de methode van de voorziening vóór belastingen is EBITDA / (rente + voorziening vóór belastingen voor uitgaven na belastingen), waarbij de voorziening vóór belastingen voor uitgaven na belastingen het bedrag van de kasmiddelen vóór belastingen is dat moet worden gereserveerd om de vereiste uitgaven na belastingen te dekken, d.w.z. CPLTD + niet-gefinancierde Capex + dividenden., De voorziening kan als volgt berekend worden:

Als de niet-contante kosten (afschrijvingen + uitputting + afschrijvingen) > post-fiscale uitgaven, thenPretax voorziening voor post-tax-uitgaven = Post-fiscale uitgaven

bijvoorbeeld, als een bedrijf, post-tax-uitgaven bestaan uit CPLTD van $90 MILJOEN en $10M in ongefinancierd CAPEX, en zijn niet-contante kosten zijn $100M,dan kan de onderneming van toepassing $100M van de kasstroom uit bedrijfsactiviteiten na belastingen uitgaven zonder te betalen belastingen op dat $100M-instroom. In dit geval zou de pretax cash die de lener moet opzij zetten voor uitgaven na belastingen gewoon $100 miljoen.,

bijvoorbeeld, als post-tax-uitgaven bestaan uit CPLTD van $100M en de niet-contante kosten zijn $50, dan is de lener kan toepassen $50 METER van cash inflowfrom verrichtingen die rechtstreeks tegen $50 METER van het post-tax-uitgaven zonder te betalen belastingen op dat $50M instroom, maar het bedrijf moet gereserveerd $77M(uitgaande van een 35% inkomstenbelasting tarief) om te voldoen aan de resterende $50 METER van het post-tax-uitgaven. De pretax-voorziening van dit bedrijf voor uitgaven na belastingen = $ 50M + $ 77M = $ 127M.