laisser votre maison à vos proches

principaux points à retenir

Pour beaucoup de familles, de décider quoi faire avec une maison peut souvent être la partie la plus complexe d’un plan de succession: Une maison vaut potentiellement une quantité importante d’argent, il peut être compliqué d’hériter, et peut également être enveloppé dans les souvenirs et l’émotion. Pour ces raisons, il est particulièrement important de proposer une stratégie spécifique pour le rôle qu’une maison joue dans un plan successoral.

3 choses à savoir avant de commencer

1., La contribution de toutes les personnes impliquées peut faciliter la planification

pour préparer un transfert de maison en douceur et efficace, commencez par réfléchir à vos objectifs et à votre situation financière. Demandez d’abord: Qu’aimeriez-vous voir arriver avec la maison? Après avoir compris vos objectifs, assurez-vous de discuter de vos souhaits avec votre famille.

vos enfants peuvent avoir des idées différentes quant à savoir s’ils souhaitent habiter, vendre ou conserver la propriété à des fins d’investissement., Il peut être difficile d’avoir ces conversations, et vous voudrez peut-être que quelqu’un de neutre aide à faciliter la conversation, mais c’est très important.

par exemple, considérez un couple qui prévoyait de laisser une maison de vacances à leurs 2 enfants de manière égale afin que les enfants puissent poursuivre la longue tradition des vacances en famille. Cependant, un enfant vivait loin et possédait déjà une maison de vacances dans cette région. Quitter la maison de la même manière aurait créé des problèmes concernant les coûts d’entretien, les impôts fonciers et l’entretien., Si les frères et sœurs décidaient de ne pas partager la maison et effectuaient un transfert de propriété, cela aurait pu augmenter les taxes et créer des coûts de transaction. Le désaccord sur le maintien ou non de la propriété partagée aurait également pu causer des sentiments douloureux et perturber ce qui était autrement une bonne relation. Une conversation familiale les a aidés à réaliser qu’un héritage partagé n’avait pas de sens.

2. Vos héritiers pourraient finir par devoir de l’argent

Si la personne qui hérite de la maison ne veut pas en garder la propriété, ils peuvent encourir des frais juridiques, des taxes et d’autres frais de transaction., En outre, plusieurs États ont des limites d’exonération de l’impôt sur les successions bien inférieures au niveau fédéral. Si la valeur de la maison dépasse cette limite et qu’il n’y a pas d’autres actifs de la succession disponibles pour payer les impôts, l’héritier peut faire face à une facture d’impôt sur les successions de l’état et peut avoir des fonds insuffisants pour le payer. Cela pourrait forcer une vente de la maison ou forcer l’héritier à rechercher des options de financement pour payer la facture. S’ils vendent la maison, elle sera taxée en fonction de la valeur au moment du décès du propriétaire initial.

3., L’hypothèque peut devenir due

La plupart des hypothèques ont une clause « due à la vente » qui peut être déclenchée au décès. Si tel est le cas, d’autres actifs liquides de la succession devraient être utilisés pour rembourser la dette, l’héritier devrait être admissible à une hypothèque par lui-même, ou la maison devrait être vendue.

6 options pour transmettre votre maison

examinons un certain nombre de façons différentes de rendre la transmission d’une maison aussi fluide que possible.

1., Copropriété

une idée commune que les gens ont de transmettre la maison aux enfants est apparemment simple: il suffit d’ajouter les héritiers en tant que copropriétaires sur l’acte en cours. Si l’acte mentionne quelqu’un d’autre comme co-locataire, il deviendra copropriétaire au moment de la modification de l’acte et prendra automatiquement possession de la maison au moment du décès du propriétaire initial.

Il y a cependant quelques inconvénients à cette approche. Tout d’abord, si un enfant est ajouté en tant que copropriétaire, il y a des considérations fiscales sur les cadeaux., Il y a une limite à combien quelqu’un peut offrir à une autre personne sans payer de taxe sur les cadeaux, à la fois chaque année et au cours de sa vie. Lorsqu’une maison est donnée en tant que don par copropriété, la partie transférée est considérée comme un don imposable et compte pour l’exonération à vie, de sorte qu’elle doit être déclarée aux fins de l’impôt sur les dons. Disons qu’un parent seul ajoute un enfant à l’acte, le parent devrait déclarer 50% de la valeur de la maison comme un don imposable (basé sur la juste valeur marchande de la maison au moment du transfert).,

Deuxièmement, les dons faits au cours de la vie sont assujettis au coût de Report (La valeur de la maison aux fins de l’impôt). Ainsi, le coût de base utilisé aux fins de l’impôt sur les gains en capital n’est pas augmenté au moment du décès-au lieu de cela, l’enfant peut obtenir une facture d’impôt plus importante sur la partie de la maison qui lui a été donnée s’ils finissent par vendre la maison après le décès du copropriétaire.

enfin, en tant que copropriétaires, la maison devient un atout de l’enfant, créant plusieurs problèmes potentiels., Premièrement, si l’enfant rencontre des problèmes financiers, divorce ou a d’autres problèmes, votre maison peut être mise sous privilège ou faire l’objet d’une autre action. Deuxièmement, le copropriétaire aurait besoin de la permission de l’enfant pour vendre la maison, contracter une nouvelle hypothèque ou refinancer une hypothèque existante. Et enfin, l’enfant peut décider qu’il souhaite vendre la maison, ce qui peut créer des problèmes.

2. Un testament

Un testament peut être utilisé pour passer sur une maison. Ce processus permet de s’assurer que le propriétaire décide qui hérite de la propriété., Cependant, les actifs transférés via a passeront toujours par le processus d’homologation, CE qui peut prendre du temps et coûter cher. De plus, un testament est un document public, de sorte que tout le monde peut examiner les biens du défunt et voir qui en a hérité, ce qui peut créer un problème de confidentialité.

3. Une fiducie révocable

Une fiducie révocable est une structure juridique qui permet au « constituant » ou au « fiduciaire » de conserver le contrôle de leurs actifs au cours de leur vie, ainsi que de spécifier exactement comment et quand leurs actifs passent à leurs bénéficiaires., Après le décès du fiduciaire, la fiducie agit comme substitut du testament et permet aux actifs d’être distribués en privé et rapidement sans passer par le temps et les frais du processus d’homologation. Cela permettra au fiduciaire de contrôler et d’utiliser pleinement leur maison au cours de leur vie tout en assurant une distribution efficace à leur décès.

en raison de la complexité des fiducies et de la variation des règles au niveau de l’état, il est important de travailler avec un professionnel pour créer une fiducie, ce qui coûte de l’argent, mais peut être le seul moyen de s’assurer que la fiducie fonctionne efficacement., Il est également important de se rappeler qu’il peut être nécessaire de modifier le titre de propriété de vos actifs pour que la fiducie fonctionne comme prévu.

Enfin, une fiducie peut être particulièrement bénéfique pour les familles qui possèdent des propriétés dans plus d’un état. Sans fiducie, une succession peut passer par homologation dans plusieurs États. « Pour beaucoup de mes clients, l’un de leurs principaux objectifs est de transmettre des actifs à des bénéficiaires sans homologation, et une fiducie révocable est donc un élément essentiel de leurs plans successoraux », explique Terri Lyders, Vice-Présidente, planification avancée chez Fidelity.

4., Une fiducie de résidence personnelle admissible (TRPQ)

Une TRPQ est un moyen de déplacer une résidence principale ou de vacances hors de votre succession à un coût d’impôt sur les dons réduit. Avec un QPRT, la maison est transférée à la fiducie immédiatement, mais cela permet au propriétaire initial de conserver le droit de vivre dans la maison pour la durée du terme QPRT. Pendant ce temps, ils sont responsables du loyer, de l’entretien, des taxes et d’autres aspects de la propriété., La Fiducie a une date de fin après laquelle la propriété de la maison est transférée au bénéficiaire (généralement des enfants ou une fiducie à leur profit) et le propriétaire initial n’a plus le droit d’occuper la maison (bien qu’un bail puisse être négocié avec le bénéficiaire).

pour que cette stratégie soit efficace aux fins de l’impôt, le propriétaire initial doit survivre à la durée de la fiducie. Sinon, s’ils meurent avant la fin de la fiducie, la valeur de la maison est incluse dans leur succession imposable et pourrait être ramenée dans la succession., Bien qu’un QPRT puisse être utilisé pour une résidence principale, il peut être difficile pour une personne de perdre le droit d’occuper sa maison ou de payer un loyer pour le faire, et donc les Qprt peuvent souvent être utilisés pour des maisons de vacances.

Les deux grands avantages d’un TQPRT comprennent la réduction du coût de l’impôt sur les dons du transfert (parce que le propriétaire conserve le droit de vivre dans la maison pendant un certain temps et conserve une partie de la valeur de la maison), et que la valeur de la maison est gelée aux fins de l’impôt successoral, Cela signifie qu’aux fins de l’impôt successoral, la valeur de la maison est établie au moment où elle entre dans la fiducie—et l’appréciation future du prix n’affectera pas la facture fiscale de la succession. Pour une famille confrontée à des problèmes d’impôt successoral, cette stratégie peut aider à limiter les impôts dans le cas où la valeur de la propriété augmente au fil du temps.

astuce: une propriété qui est soumise à une hypothèque peut être difficile à gérer du point de vue de l’impôt sur les dons, et il est donc souvent suggéré que toute dette soit remboursée avant le transfert à un QPRT.

5., A beneficiary designation-a transfer on death (TOD) deed

certains États offrent une désignation TOD sur un acte qui nomme essentiellement un bénéficiaire pour cette propriété. Avec une désignation TOD, les actifs passent en dehors de l’homologation, donc c’est rapide et privé, et les héritiers obtiennent toujours un renforcement de la base à des fins fiscales, ce qui signifie que la valeur de la maison est ajustée à la valeur marchande actuelle. Cela peut également être moins coûteux que la création d’une fiducie.

Il y a quelques inconvénients à une désignation TOD. Il ne permet que des particuliers ou des organismes de bienfaisance en tant que bénéficiaires, et non un fiduciaire sous une fiducie., Cela signifie que si un enfant est encore jeune au moment du transfert, ils seraient directement propriétaire de la maison, qui peut ne pas être pratique. Il n’y a pas non plus de contingence, donc si l’enfant désigné comme bénéficiaire décède avant le propriétaire initial, il n’y a pas de disposition pour sauter une génération et transmettre l’actif à leurs enfants—l’acte TOD devrait être mis à jour par le propriétaire. De plus, si la maison est cédée à un ADULTE recevant des prestations gouvernementales, cela pourrait avoir une incidence sur son admissibilité.

Astuce: les options D’acte TOD sont limitées par la loi de l’état, et de nombreux États n’offrent pas du tout cette option., Vérifiez auprès de votre avocat ou conseiller fiscal pour déterminer si cette option est disponible et serait appropriée à votre situation.

6. En vendant

S’il est peu probable que les enfants veuillent la maison, envisagez de la vendre et de louer une maison plus tard dans la vie. Des questions comme l’entretien, la santé et le mode de vie peuvent être plus importantes que les considérations financières ici, mais assurez-vous de tenir compte de l’impact fiscal de cette décision.,

la loi fiscale fédérale actuelle permet une exclusion des gains en capital de 250 000 $(pour un particulier) ou de 500 000 $(pour un couple marié déclarant conjointement) sur la vente d’une maison, à condition qu’ils aient vécu dans cette maison pendant 2 des 5 années précédentes et que la maison réponde aux exigences de résidence. Les Gains supérieurs à ce montant sont imposés. Hériter d’une propriété s’accompagne d’une augmentation de la base (ce qui signifie qu’elle est réévaluée à la valeur marchande actuelle), ce qui élimine potentiellement l’impôt sur les gains en capital.

La ligne de fond

Une maison peut être l’atout le plus précieux dans une succession., Si vous ne prenez aucune mesure et que vous mourez sans testament ou avoir pris d’autres dispositions, vos biens passeront conformément aux lois de votre état sur l’intestat, qui peuvent ou non refléter vos souhaits. Cela peut inclure le passage par homologation – un processus qui est potentiellement coûteux, public, lent, et compliqué.

le transfert d’actifs immobiliers peut poser des problèmes juridiques, fiscaux et émotionnels uniques pour une famille, il peut donc être avantageux de travailler avec un professionnel pour vous aider à vous protéger et à protéger vos proches., Il est important de trouver un plan qui a du sens pour vous et vos héritiers, et de créer une stratégie efficace pour l’exécuter.