Rifinanziamento del mutuo

Mutuatari rifinanziare per ottenere un prestito che meglio soddisfa le loro esigenze finanziarie che si sono spostati nel tempo o quando mutano le condizioni di mercato ipotecario o immobiliare. Il motivo più comune per il rifinanziamento è quello di ottenere un tasso di interesse più basso. Rifinanziamento di un mutuo per la casa con un tasso ipotecario più basso può aiutare a ridurre i pagamenti mensili e pagare meno interessi per tutta la durata del prestito.,

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CALCOLA

Si può ancora essere in grado di salvare anche se ti sei perso l’ultimo rifinanziare il braccio, i tassi di rimbalzare su e giù regolarmente, la creazione di minibooms che può essere preso come vantaggio se siete preparati., Se non si rifinanziare nel 2015, controllare un paio di citazioni tasso ipotecario. Per ottenere citazioni accurate, essere pronti a fornire il tuo punteggio approssimativo di credito, valore di casa e attuale equilibrio mutuo per la casa.

Trascorrere qualche minuto con il nostro calcolatore di rifinanziamento, e vedere quanto si potrebbe risparmiare. Quindi, contattare un paio di istituti di credito con quotazioni competitive e richiedere l’approvazione dei mutui. La maggior parte dei finanziatori sottoscrivere rifinanziare le applicazioni con automated underwriting systems (AUS), e ci vogliono solo pochi minuti per ottenere un’approvazione preliminare, diniego o richiesta di ulteriori informazioni.,

Il creditore vi dirà quali documenti sono necessari per completare il prestito. I requisiti più comuni includono due anni di W-2s e le due buste paga più recenti (o due anni di dichiarazioni dei redditi e un conto economico annuale se lavoratori autonomi) e copie di estratti conto bancari, pensionistici e di investimento. Il vostro creditore sarà anche tirare un rapporto di credito e verificare i debiti e pagamenti mensili.

Una volta che sei approvato e le tariffe scendono nella tua zona di destinazione, bloccherai il tuo prestito, il tuo creditore ordinerà una valutazione e chiuderai il tuo rifinanziamento., Applicare e fornire i documenti necessari non dovrebbe richiedere molto tempo se sei organizzato-forse un’ora o due. Tuttavia, il risparmio può ammontare a migliaia di dollari l’anno. Quante opportunità si arriva a guadagnare migliaia di dollari con un paio di ore di lavoro?

Qualificazione per un rifinanziamento: Requisiti di base

Uno dei motivi più comuni proprietari di abitazione non rifinanziare durante boom abitativi precedenti, secondo i ricercatori della Federal Reserve, era che non pensavano si sono qualificati per un nuovo mutuo., Quaranta per cento dei mutuatari che non rifinanziare avrebbe potuto beneficiare in questo modo, e circa la metà di quelle persone si sarebbero qualificati per migliori condizioni di mutuo. Proprio così-milioni di persone strapagati per i loro mutui mese dopo mese, anche se si sarebbero qualificati per notevoli risparmi.

È comprensibile, tuttavia, che i consumatori non vogliono fare lo sforzo di applicare solo per essere rifiutato. Se sei titubante a metterti là fuori perché sei preoccupato per le qualifiche, corri attraverso questo elenco di qualifiche.,

Quando rifinanziamento si fa male

Rifinanziamento di un mutuo può abbassare il pagamento mensile e ridurre il tasso di interesse. Tuttavia, uno svantaggio di rifinanziamento è che si riavvia la durata del prestito, e che può costare di più nel lungo periodo — anche se si abbassa il tasso di interesse., Se rifinanziare un mutuo di cinque anni di 30 anni con un nuovo mutuo di 30 anni, il periodo di rimborso totale diventa 35 anni. Spesso, pagare gli interessi per un extra di cinque anni mangia molto o tutti i risparmi generati da un pagamento più basso e tasso di interesse. E cosa succede se si rifinanziare di nuovo dopo cinque anni? Il rimborso richiederà un totale di 40 anni!,

Estendere la vita del prestito

Funzionari di prestito disinformati e calcolatori di rifinanziamento mal progettati ignorano il fatto che il rifinanziamento riavvia l’orologio di rimborso del prestito, il che può causare ai mutuatari di sopravvalutare i benefici di un rifinanziamento. Ad esempio: supponiamo di avere un mutuo di $300.000 con un tasso di interesse del 4,25%, quindi il suo saldo dopo cinque anni è di $272.423. Se si prende quel saldo residuo e rifinanziarlo con un nuovo prestito di 30 anni esattamente allo stesso tasso, il nuovo pagamento è lower 136 inferiore., Alcuni istituti di credito e calcolatori chiamano questa differenza “risparmio”, ma non c’è chiaramente nessun risparmio qui. Infatti, anche se non ci fossero costi iniziali con questo rifinanziamento, sarebbe ancora aumentare i costi di prestito a vita del mutuatario da $39.711 e aggiungere cinque anni per il periodo di rimborso del prestito.

Scopri cosa succede quando si rifinanziare un prestito di cinque anni a un tasso più basso senza tenere conto del rimborso esteso.

Quando si rifinanziare in un nuovo mutuo di 30 anni, il prestito avrà un tasso significativamente più basso e il pagamento., Tuttavia, per il momento il nuovo prestito è stato ritirato, avrete pagato 1 11.442 più che se non rifinanziare.

Effettuando un pagamento più elevato e ritirando il prestito cinque anni prima con un mutuo di 25 anni, si accende costs 11.442 in costi aggiuntivi in un risparmio di $22.562, mentre pagando less 75 in meno al mese. Questo è un vero risparmio perché non hai esteso il termine di rimborso.

Il No-Brainer Rifinanziare

E ‘ sempre opportuno rifinanziare se è possibile ridurre il tasso di interesse a costo zero o se ti recuperare le tasse di rifinanziamento prima di vendere la vostra casa., Tuttavia, i risparmi sono garantiti solo se si evita di estendere il rimborso. Scegliendo un rifinanziamento con un termine più breve o pagando un piccolo extra verso il vostro principale ogni mese, si ottiene il beneficio di un tasso di interesse più basso senza estendere il rimborso. (Il vostro ufficiale di prestito può dirvi quanto pagare, o si può lavorare fuori con un calcolatore di pagamento anticipato mutuo.)

Non penso di qualificarmi per un rifinanziamento

I proprietari di case spesso esitano a richiedere un rifinanziamento perché temono di non qualificarsi per un prestito., Qui ci sono alcuni mutuatari che non pensavano che avrebbero ottenuto approvato per un rifinanziamento, ma sono stati in grado di superare gli ostacoli.

Il mio reddito è troppo basso per rifinanziare

Jamey aveva ancora una cosa che lavora contro di lui-il Consumer Financial Protection Bureau e la sua capacità di rimborsare regola., Anche i mutuatari che possono permettersi un prestito nella vita reale potrebbe non ottenere uno se non possono dimostrare il loro reddito sulla carta. Fortunatamente, un paio di altre regole hanno funzionato a favore di Jamey.

L’ufficiale di prestito di Jamey è stato in grado di aumentare il suo reddito “cartaceo” in due modi. In primo luogo, ha incassato il reddito previdenziale di Jamey. Poiché non è tassato, la maggior parte delle linee guida di sottoscrizione consentono ai creditori di aumentare il reddito non tassato del 25%, quindi il pagamento di sicurezza sociale di Jamey da Jam 3.000 al mese è diventato $3.750.

Inoltre, le nuove linee guida hanno permesso al creditore di Jamey di contare i suoi risparmi come reddito., Questo è chiamato “esaurimento delle risorse” e funziona in questo modo: i sottoscrittori prendono il 70% delle attività idonee e li dividono per il numero di mesi nella durata del prestito. Per un prestito di 30 anni, sono 360 mesi. Jamey aveva poco più di $700.000 investito, e il 70 per cento di quello fornito assets 490.000 in attività per esaurire. Dividendo $490.000 per 360 ha aggiunto $1.361 al mese al reddito di Jamey. Perché era in grado di aumentare il reddito “carta” di $2.111 al mese, Jamey ha ottenuto il suo rifinanziamento.

Ho appena cambiato lavoro, quindi non posso rifinanziare

È un malinteso comune che i mutuatari hanno bisogno di due anni al loro lavoro per ottenere un mutuo, probabilmente perché il modulo Fannie Mae 1003 (domanda di mutuo) richiede ai candidati di fornire una storia di lavoro per i due anni più recenti., I candidati autonomi e commissionati hanno bisogno di almeno due anni di storia per dimostrare che il loro reddito è stabile e continuo, e i proprietari di case con bonus o straordinari devono avere almeno una storia di 12 mesi per poter contare questo reddito sulle loro domande di prestito.

Non vi è alcun requisito di tempo minimo per l’attuale occupazione del mutuatario, tuttavia. Infatti, Guida di vendita di Fannie Mae dice, ” Gli individui che cambiano lavoro frequentemente, ma che sono comunque in grado di guadagnare reddito costante e prevedibile, sono anche considerati di avere un flusso affidabile di reddito ai fini di qualificazione.,”I candidati possono anche ottenere mutui in base al reddito descritto in una lettera di offerta di lavoro-prima ancora di iniziare a lavorare!

Ciò che conta sono queste considerazioni:

• La storia lavorativa del richiedente indica una crescente responsabilità e guadagni?
• Il mutuatario è finanziariamente forte nonostante i frequenti cambiamenti di lavoro?

Fannie Mae dice: “Se i cambiamenti di lavoro sono per l’avanzamento o salari più alti, questi cambiamenti dovrebbero essere visti favorevolmente.,”Qualcuno la cui storia lavorativa di due anni include uno stage, quindi un lavoro permanente nello stesso campo, quindi un lavoro simile con una retribuzione migliore sembra stabile e di successo. Un candidato la cui storia di lavoro è breve perché lui o lei era al college o un programma di lavoro-formazione può anche essere approvato.

D’altra parte, qualcuno con un periodo di lavoro come manager d’ufficio seguito da sei mesi di lavoro in un ristorante e poi un inverno trascorso come istruttore di sci avrà probabilmente più difficoltà a ottenere quel reddito accettato., Linee guida di prestito corrispondente di Fannie Mae dire, ” La valutazione della storia del lavoro, la capacità di generare reddito simile in modo coerente, il numero di anni nello stesso campo di lavoro, specifico background educativo e le fonti di eventuali compensi aggiuntivi devono indicare il reddito può essere previsto per continuare.”

Linea di fondo? Il nuovo lavoro di Richard era nello stesso campo e veniva con uno stipendio più alto di quello vecchio. Lui e Maria non avevano problemi a rifinanziare un prestito migliore.,

Home Equity&Mortgage Refinance

La maggior parte dei programmi di rifinanziamento ipotecario richiedono home equity. Home equity è la differenza tra il valore stimato di una proprietà e l’importo dei prestiti contro di essa.,

un Altro modo di riferirsi a casa di capitale è loan-to-value (LTV). Il LTV è 100 per cento meno la percentuale di equità domestica. Nell’esempio sopra, il proprietario della casa ha il 25 per cento di equità domestica, e il 100 per cento meno il 25 per cento è uguale a un 75 per cento LTV.,

Come calcolare il tuo LTV

Per calcolare il tuo LTV, è sufficiente dividere l’importo del prestito di rifinanziamento per il valore stimato della vostra casa. Usiamo i numeri del nostro esempio.,

Quando si cerca il mutuo a tasso preventivi da istituti di credito, è necessario fornire loro una ragionevole stima precisa del valore della vostra casa. Se affermi che la tua proprietà vale $200.000, e poi la valutazione arriva con un valore di $180.000, il tuo LTV sarà più alto., Questo potrebbe aumentare il tasso ipotecario o anche causare il vostro prestito da declinare.

Valutazione casa per un Refi

Il creditore ordina una valutazione casa per ottenere una stima indipendente del valore della proprietà. Il perito analizza quanto segue:

Se avete la vostra casa valutato da diversi professionisti, è probabile che le loro stime non sarà la stessa. Sebbene le valutazioni siano condotte secondo un insieme di regole, sono ancora opinioni e, per definizione, un po ‘ soggettive., Inoltre, alcuni istituti di credito si basano su modelli di valutazione automatizzati (AVM). Questi strumenti guardano recenti prezzi di vendita nelle vicinanze; nessuno in realtà vede la casa. Gli AVM sono veloci ed economici, ma il software non sa se hai speso 1 100.000 rimodellando il tuo posto e aggiungendo al suo valore. Questo significa che la vostra valutazione casa potrebbe non venire in alto come ci si aspetta, e che può influenzare il vostro rifinanziare.

Come evitare una valutazione bassa quando rifinanziamento

Ci sono passi che si possono prendere per ottenere una valutazione accurata ma generosa., In primo luogo, assicurarsi che la vostra casa sembra invitante quando il perito viene — tagliare il cantiere, eliminare il disordine e assicurarsi che tutto è pulito e buon profumo. Successivamente, fornire un set accurato dei piani della vostra casa e un elenco di eventuali miglioramenti e dei loro costi.

Le imprecisioni nei registri delle proprietà possono causare errori nelle valutazioni, così come gli errori di misurazione. Secondo la National Association of Realtors, gli errori sono più comunemente causati da lotto errato o piano piano dimensioni, o sottovalutando miglioramenti.,

Tuttavia, i dati imprecisi non sono l’unica ragione per cui la tua valutazione potrebbe essere inferiore al previsto. Grazie a una riforma chiamata Home Valuation Code of Conduct (HVCC), i creditori non possono scegliere chi esegue le loro valutazioni e gli esperti a volte afferrano i posti di lavoro che non sono i più qualificati per prendere. Uno studio della Federal Reserve del 2014 ha concluso: “L’HVCC porta ad un aumento significativo della probabilità di valutazioni basse.”

È possibile evitare di rimanere bloccati con esperti inesperti o fuori area controllando su di loro quando chiamano per pianificare la vostra valutazione., Prendi i loro nomi e cercali online per vedere dove si trova il loro ufficio e per quanto tempo sono stati concessi in licenza. È possibile farlo cercando su questo registro nazionale perito. Se l’ufficio del perito non si trova vicino alla vostra proprietà o il perito non è stato concesso in licenza nel vostro stato per molto tempo, che è probabilmente il vostro spunto per chiedere un altro perito.

Come contestare una valutazione bassa Quando rifinanziamento

Se la vostra valutazione viene in basso, si può essere in grado di farlo cambiare se si riesce a trovare un errore oggettivo — il metraggio quadrato sbagliato o prezzo di vendita, per esempio., Tuttavia, le differenze soggettive di opinione (“Il mio punto di vista vale molto di più!”) è improbabile che si traduca in una valutazione modificata.

Ci sono modi giusti e sbagliati per contestare con il tuo perito, e il modo sbagliato non aiuterà molto. L’idea è quella di aumentare le possibilità di ottenere un valore più elevato rendendo il processo di revisione facile per il perito — periti lavorano sotto vincoli di tempo molto stretti e non sempre apprezzare essere chiesto di rivisitare un file. Inoltra il modulo compilato al tuo ufficiale di prestito, che può a sua volta passarlo al dipartimento di valutazione o di sottoscrizione per la revisione.,

Un’altra soluzione, se te lo puoi permettere, potrebbe essere semplicemente ordinare e pagare per una seconda valutazione. Non tutti i finanziatori consentono di sostituire una migliore seconda valutazione per un basso prima valutazione, ma molti lo fanno. Quando il tuo ufficiale di prestito ti dà le cattive notizie sul tuo valore di casa, digli di non presentare la valutazione per la sottoscrizione. Richiedine uno nuovo e assicurati di controllare prima il perito in modo da non ottenere un altro “low-baller.”Se la nuova valutazione arriva più in alto, che uno può essere utilizzato per il rifinanziamento., Se non lo fa, potrebbe essere necessario convivere con il fatto che la vostra proprietà vale meno di quanto si pensava.

Infine, se siete molto sicuri che la vostra proprietà vale più del valore stimato, è possibile avviare il processo di applicazione sopra con un prestatore diverso e servizio di valutazione.

Si può rifinanziare con cattivo credito?

Rifinanziamento non è impossibile con cattivo credito. L’approvazione del prestito dipende dall’intero pacchetto di applicazioni. Rifinanziare sottoscrittori valutare credito di un richiedente, reddito, home equity e attività., Un punteggio di credito basso può essere compensato da sostanziale equità, reddito eccellente o attività significative.

Tuttavia, è più difficile ottenere un’approvazione di prestito con cattivo credito di quanto non fosse. La maggior parte dei programmi hanno punteggi minimi di credito, e istituti di credito individuali spesso vanno oltre, l’aggiunta di restrizioni più severe chiamate sovrapposizioni. Il miglior consiglio per i proprietari di abitazione con cattivo credito è quello di lavorare per migliorare i loro punteggi e negozio più istituti di credito ipotecario. Anche pochi punti possono essere la differenza tra la negazione e l’approvazione.,

Punteggio medio di rifinanziamento

Fonte: Ellie Mae

In generale, i prestiti garantiti dal governo come FHA, VA e USDA sono un po ‘ più indulgenti rispetto ai programmi convenzionali. I proprietari di abitazione con problemi di credito dovrebbero considerare un rifinanziamento FHA streamline se il loro prestito corrente è sostenuto dal governo. Streamline programmi non richiedono la sottoscrizione di credito.

Altri motivi per rifinanziare

A volte le persone rifinanziare per motivi diversi da trovare un tasso di interesse più basso. Un motivo comune è se una coppia divide ed entrambi i nomi sono sul mutuo per la casa., Un altro motivo è quello di sbarazzarsi di assicurazione ipotecaria.

Fosso il vostro coniuge, mantenere la vostra casa

Quando una coppia divorzia e uno mantiene la casa, entrambe le parti che hanno firmato il prestito sono ancora obbligati dal mutuo sulla proprietà — anche se il decreto di divorzio ordina un ex coniuge per effettuare i pagamenti. L’ordine da un giudice diritto di famiglia non sciogliere o modificare un contratto di mutuo per la casa. L’opzione più semplice per risolvere un mutuo per la casa comune è quello di rifinanziare in nome del coniuge occupante.,

Rifinanziare per eliminare l’assicurazione ipotecaria

Rifinanziare un mutuo può aiutare a sbarazzarsi di private mortgage insurance (PMI) prima. È possibile richiedere la cancellazione PMI non appena il saldo del prestito colpisce l ‘ 80 per cento del valore della casa originale (quando il prestito è stato chiuso), e PMI viene automaticamente annullato una volta che il prestito colpisce il 78 per cento del saldo originale.,

Tuttavia, se il valore della tua casa è aumentato al punto che PMI non è richiesto, non ne trarrai beneficio a meno che non ti rifinanzi. Ad esempio, se si acquista un finanziamento casa 9 300.000 95 per cento ($285.000) con un tasso di interesse del 4 per cento, ci vorrebbero 55 pagamenti prima di poter richiedere la cancellazione PMI. Se la vostra casa apprezza al 4 per cento all’anno, tuttavia, si potrebbe scaricare la vostra assicurazione ipotecaria di rifinanziamento dopo appena 34 pagamenti. Ciò significa che si potrebbe evitare 21 pagamenti di assicurazione ipotecaria, che potrebbe coprire il costo del rifinanziamento.,

Se si dispone di un mutuo FHA più recente, l’assicurazione ipotecaria non può essere annullata — non importa quanto il valore della vostra casa aumenta o quanto è basso il saldo del prestito. Questo perché i prestiti FHA ora richiedono premi di assicurazione ipotecaria (MIP) per la vita del prestito. L’unico modo per sbarazzarsi di MIP è quello di rifinanziare un prestito convenzionale.