In generale, è calcolato da:

DSCR = Risultato operativo netto / Servizio del debito {\displaystyle {\text{DSCR}}={\text{Risultato operativo netto}}/{\text{Servizio del debito}}}

dove:

Adj. EBITDA = Ricavi operativi lordi − Spese operative {\displaystyle {\text{Adj., EBITDA}}={\text {Gross Operating Revenue}} – {\text {Operating Expenses}}} Servizio del debito = Rimborso del capitale + Interessi + Canoni di locazione {\displaystyle {\text {Debt Service}}={\text {Principal Repayment}}+{\text {Interest Payments}}}

Per calcolare il rapporto di copertura del debito di un’entità, è necessario innanzitutto determinare il reddito operativo netto (NOI) dell’entità. NOI è la differenza tra entrate lorde e spese operative. NOI è inteso a riflettere il reddito reale di un’entità o di un’operazione senza o prima di un finanziamento., Pertanto, non sono inclusi nelle spese di gestione i costi di finanziamento (ad esempio interessi da prestiti), l’imposta sul reddito personale dei proprietari/investitori, le spese in conto capitale e gli ammortamenti.

Il servizio del debito è costi e pagamenti relativi al finanziamento. Gli interessi e i canoni di locazione sono veri costi derivanti dall’assunzione di prestiti o dall’assunzione di attività. Il pagamento del capitale di un prestito non modifica il valore netto del patrimonio netto/liquidazione di un’entità; tuttavia, riduce la liquidità che un’entità elabora (in cambio di una diminuzione della passività del prestito o di un aumento del patrimonio netto in un’attività)., Pertanto, contabilizzando i pagamenti principali, il DSCR riflette la situazione del flusso di cassa di un’entità.

Ad esempio, se una proprietà ha un rapporto di copertura del debito inferiore a uno, il reddito generato dalla proprietà non è sufficiente a coprire le rate del mutuo e le spese operative della proprietà. Una proprietà con un rapporto di copertura del debito di .8 genera solo un reddito sufficiente per pagare l ‘ 80% dei pagamenti annuali del debito. Tuttavia, se una proprietà ha un rapporto di copertura del debito superiore a 1, la proprietà genera entrate sufficienti per coprire i pagamenti annuali del debito., Ad esempio, una proprietà con un rapporto di copertura del debito di 1,5 genera entrate sufficienti per pagare tutte le spese annuali del debito, tutte le spese operative e genera effettivamente il cinquanta per cento in più di reddito di quanto sia necessario per pagare queste bollette.

Un DSCR inferiore a 1 significherebbe un flusso di cassa negativo. Un DSCR inferiore a 1, diciamo .95, significherebbe che c’è solo abbastanza utile operativo netto per coprire il 95% dei pagamenti annuali del debito., Ad esempio, nel contesto della finanza personale, ciò significherebbe che il mutuatario dovrebbe approfondire i suoi fondi personali ogni mese per mantenere il progetto a galla. Generalmente, finanziatori cipiglio su un flusso di cassa negativo, ma alcuni permettono se il mutuatario ha forte reddito esterno.

In genere, la maggior parte delle banche commerciali richiedono il rapporto di 1,15–1,35 volte (utile operativo netto o NOI / servizio del debito annuale) per garantire il flusso di cassa sufficiente a coprire i pagamenti dei prestiti è disponibile su base continuativa.

ExampleEdit

Diciamo il signor., Jones sta guardando un investimento immobiliare con un utile operativo netto di $36.000 e un servizio del debito annuale di $30.000. Il rapporto di copertura del debito per questa proprietà sarebbe 1.2 e Mr. Jones saprebbe la proprietà genera il 20 per cento in più di quanto è necessario per pagare il pagamento del mutuo annuale.

Il rapporto di servizio di debito inoltre è usato tipicamente per valutare il qualityof un portafoglio di ipoteche., Ad esempio, il 19 giugno 2008, un’agenzia di rating popularUS, Standard & Poors, ha riferito di aver abbassato il suo creditovalutazione su diverse classi di certificati pass-through ipotecari commerciali raggruppati originariamente emessi da Bank of America. L’agenzia di rating ha dichiarato in un comunicato stampa di aver abbassato i rating del credito di quattro certificati nella Bank of America Commercial Mortgage Inc.serie 2005-1, affermando che i downgrade “riflettono il creditodeterioramento del pool”., Essi continuano inoltre a dichiarare che thisdowngrade deriva dal fatto che otto prestiti specifici in thepool hanno una copertura del servizio del debito (DSC) inferiore a 1.0 x, o inferiore a untimes.

Il rapporto di servizio del debito, o copertura del servizio del debito, fornisce un utile indicatore della solidità finanziaria. Standard & Poors ha riferito che il pool totale consisteva, al 10 giugno 2008, di 135 prestiti, con un saldo fiduciario aggregato di $2.052 miliardi. Essi indicano che esistevano, a partire da tale data, otto prestiti con un DSC inferiore a 1,0 volte., Ciò significa che i fondi netti provenienti dal noleggio di proprietà commerciali non coprono i costi del mutuo. Ora, dal momento che nessuno farebbe inizialmente un prestito come questo, un analista finanziario o un investitore informato cercherà informazioni su quale sia stato il deterioramento del DSC. Lei vuole sapere notjust quello che il DSC è ad un punto particolare nel tempo, ma anche howmuch è cambiato da quando il prestito è stato valutato l’ultima volta. TheS & P comunicato stampa ci dice questo. Indica che degli ottoprestiti che sono “sott’acqua”, hanno un saldo medio di $10.,1 milione e un calo medio del DSC del 38% da quando sono stati emessi i prestiti.

E c’è ancora di più. Dal momento che ci sono un totale di 135 prestiti nel pool, e solo otto di loro sono sott’acqua, con un DSC di meno di 1, la domanda ovvia è: qual è il DSC totale del pool di 135 prestiti? Il comunicato stampa Standard e Poors fornisce questo numero, indicando che il DSC medio ponderato per l’intero pool è 1,76 x, o 1,76 volte. Ancora una volta, questo è justa snapshot ora. La domanda chiave che DSC può aiutare a rispondere, è questo meglio o peggio, da quando tutti i prestiti in piscina werefirst fatto?, Il comunicato stampa S&P fornisce anche questo, spiegando che la DSC media ponderata originale per l’intero pool di 135 prestiti era 1,66 x, o 1,66 volte.

In questo modo, il rapporto DSC (debt service coverage) fornisce un modo per valutare la qualità finanziaria, e il livello di rischio associato, di questo pool di prestiti, e mostra il risultato sorprendente che, nonostante alcuni prestiti con DSC inferiore a 1, il DSC complessivo dell’intero pool è migliorato, da 1,66 volte a 1,76 volte., Questo è praticamente whata buon portafoglio di prestito dovrebbe apparire come, con DSC migliorando gli straordinari, come i prestiti sono pagati giù, e una piccola percentuale, in thiscase 6%, sperimentando rapporti DSC sotto uno volte, suggerendo thatfor questi prestiti, ci possono essere problemi avanti.

E, naturalmente,solo perché il DSCR è inferiore a 1 per alcuni prestiti, questo non significa necessariamente che saranno predefiniti.

Metodo di accantonamento al lordo delle imposizionimodifica

Le imposte sul reddito presentano un problema particolare per il calcolo e l’interpretazione del DSCR., Mentre, in concetto, il DSCR è il rapporto tra il flusso di cassa disponibile per il servizio del debito e il servizio del debito richiesto, in pratica – poiché l’interesse è una spesa deducibile dalle tasse e il capitale non lo è-non esiste una cifra che rappresenti una quantità di denaro generato dalle operazioni che sia sia completamente disponibile per il servizio del debito,

Mentre l’utile prima di interessi, imposte, ammortamenti (EBITDA) è una misura appropriata della capacità di un’azienda di effettuare pagamenti di soli interessi (supponendo che la variazione attesa del capitale circolante sia zero), l’EBIDA (senza la “T”) è un indicatore più appropriato della capacità di un’azienda di effettuare pagamenti principali richiesti. Ignorare queste distinzioni può portare a valori DSCR che sovrastimano o sottovalutano la capacità di servizio del debito di un’azienda. Il metodo di accantonamento al lordo delle imposte fornisce un rapporto unico che esprime in modo affidabile la capacità complessiva di servizio del debito alla luce di queste sfide.,

Il rapporto di copertura del servizio del debito calcolato con il metodo dell’accantonamento al lordo delle imposte risponde alla seguente domanda: Quante volte l’EBITDA della società era superiore al suo valore critico dell’EBITDA, dove l’EBITDA critico è quello che copre solo i suoi obblighi di interesse + Obblighi principali + Spese fiscali assumendo un reddito minimo sufficiente + Altre spese necessarie,

Il calcolo del DSCR secondo il metodo degli accantonamenti al lordo delle imposte è l’EBITDA / (Interest + Pre-tax Provision for Post-Tax Outshays), dove gli accantonamenti al lordo delle imposte per gli esborsi al netto delle imposte sono l’importo di cassa pre-imposta che deve essere accantonato per soddisfare le esborsi al netto delle imposte richieste, ovvero CPLTD + CAPEX senza finanziamento + Dividendi., La fornitura può essere calcolato come segue:

Se noncash costi (ammortamenti + deplezione + ammortamenti) > post-tax spese thenPretax disposizione per la post-tax spese = Post-tax spese

Per esempio, se una società post-tax spese consistono in CPLTD di $90 e $10M in unfinanced CAPEX, e il suo noncash spese sono a 100 milioni di dollari,quindi la società può applicare a 100 milioni di dollari di flusso di cassa dalle operazioni di post-tax la spesa senza pagare le tasse sul 100 milioni di dollari di cassa. In questo caso, il denaro pretassa che il mutuatario deve mettere da parte per le spese post-imposte sarebbe semplicemente $100M.,

Per esempio, se dopo le imposte spese consistono in CPLTD di 100 milioni di dollari e noncash spese sono 50 milioni di dollari, quindi il mutuatario può applicare $50 in contanti inflowfrom operazioni direttamente contro di $50 milioni di post-tax la spesa senza pagare le tasse su quel $50M afflusso, ma l’azienda deve mettere da parte $77MLN(supponendo che il 35% del tasso di imposta sul reddito) per soddisfare i restanti $50 di post-tax spese. Accantonamento pretassa di questa società per spese post-imposte = $50M + $77M = $127M.