Lasciare la tua casa ai tuoi cari

Take away chiave

Per molte famiglie, decidere cosa fare di una casa può essere spesso la parte più complessa di un piano immobiliare: una casa vale potenzialmente una notevole quantità di denaro, può essere complicata da ereditare e può anche essere avvolta da ricordi ed emozioni. Per questi motivi, è particolarmente importante elaborare una strategia specifica per il ruolo che una casa svolge in un piano immobiliare.

3 cose da sapere prima di iniziare

1., Input da tutti i soggetti coinvolti può rendere più facile la pianificazione

Per prepararsi per un trasferimento regolare ed efficiente di una casa, iniziare a pensare i vostri obiettivi e la vostra situazione finanziaria. Prima chiedi: cosa ti piacerebbe vedere accadere con la casa? Dopo aver compreso i tuoi obiettivi, assicurati di discutere i tuoi desideri con la tua famiglia.

I tuoi figli potrebbero avere idee diverse sul fatto che vorrebbero vivere, vendere o mantenere la proprietà a fini di investimento., Può essere difficile avere queste conversazioni, e si consiglia di avere qualcuno aiuto neutro facilitare la conversazione, ma è molto importante.

Ad esempio, si consideri una coppia che stava progettando di lasciare una casa di vacanza per i loro 2 figli allo stesso modo in modo che i bambini potessero continuare la lunga tradizione delle vacanze in famiglia. Tuttavia, un bambino viveva lontano e possedeva già una casa per le vacanze in quella zona. Lasciando la casa ugualmente avrebbe creato problemi per quanto riguarda i costi di manutenzione, tasse di proprietà, e manutenzione., Se i fratelli hanno deciso di non condividere la casa ed eseguito un trasferimento di proprietà, potrebbe aver aumentato le tasse e creato i costi di transazione. Il disaccordo sull’opportunità di continuare la proprietà condivisa potrebbe anche aver causato sentimenti feriti e interrotto ciò che altrimenti era un buon rapporto. Una conversazione familiare li ha aiutati a capire che un’eredità condivisa non aveva senso.

2. I tuoi eredi potrebbero finire a causa di denaro

Se la persona che eredita la casa non vuole mantenerne la proprietà, potrebbero incorrere in spese legali, tasse e altri costi di transazione., Inoltre, diversi stati hanno limiti di esenzione fiscale immobiliare molto al di sotto del livello federale. Se il valore della casa supera tale limite e non ci sono altri beni della tenuta disponibili a pagare le tasse, l’erede può affrontare una fattura fiscale immobiliare statale e può avere fondi insufficienti per pagarlo. Che potrebbe costringere una vendita della casa o costringere l’erede a cercare opzioni di finanziamento per pagare il conto. Se vendono la casa, sarà tassato in base al valore al momento della morte del proprietario originale.

3., Il mutuo potrebbe diventare dovuto

La maggior parte dei mutui ha una clausola “dovuta in vendita” che può essere attivata alla morte. Se è così, altre attività liquide nella tenuta avrebbe bisogno di essere utilizzato per pagare il debito, l’erede avrebbe bisogno di qualificarsi per un mutuo per conto proprio, o la casa avrebbe bisogno di essere venduto.

6 opzioni per passare giù la vostra casa

Diamo un’occhiata a una serie di modi diversi per rendere passando giù una casa il più agevole possibile.

1., Comproprietà

Un’idea comune che le persone hanno di passare la casa ai bambini è apparentemente semplice: basta aggiungere gli eredi come comproprietari sull’atto corrente. Se l’atto elenca qualcun altro come inquilino congiunto, diventeranno comproprietari nel momento in cui l’atto viene modificato e assumeranno automaticamente la proprietà della casa al momento della morte del proprietario originale.

Ci sono alcuni aspetti negativi di questo approccio, tuttavia. Prima di tutto, se un bambino viene aggiunto come comproprietario, ci sono considerazioni fiscali regalo., C’è un limite a quanto qualcuno può regalare un’altra persona senza pagare una tassa di regalo, sia annuale che in una vita. Quando una casa viene data in dono attraverso la comproprietà, la parte trasferita è considerata un dono imponibile e conta verso l’esenzione a vita, quindi deve essere segnalata ai fini dell’imposta sulle donazioni. Diciamo che un solo genitore aggiunge un figlio all’atto, il genitore dovrebbe segnalare il 50% del valore della casa come regalo imponibile (in base al valore equo di mercato della casa al momento del trasferimento).,

In secondo luogo, i regali fatti durante una vita sono soggetti alla base dei costi di riporto (il valore della casa ai fini fiscali). Pertanto, la base di costo utilizzata ai fini dell’imposta sulle plusvalenze non ottiene un aumento al momento della morte-invece, il bambino può ottenere una fattura fiscale più grande sulla porzione di casa che è stata data loro se alla fine vendono la casa dopo la morte del comproprietario.

Infine, come comproprietari, la casa diventa una risorsa del bambino, creando diversi potenziali problemi., In primo luogo, se il bambino si imbatte in difficoltà finanziarie, ottiene divorziato, o ha altri problemi, la vostra casa può essere messo sotto un pegno o diventare oggetto di altre azioni. In secondo luogo, il co-proprietario avrebbe bisogno del permesso del bambino di vendere la casa, prendere un nuovo mutuo, o rifinanziare uno esistente. E, infine, il bambino può decidere che vorrebbero vendere la casa, che può creare sfide.

2. Un will

Un will può essere usato per trasmettere una casa. Questo processo aiuta a garantire che il proprietario decida chi eredita la proprietà., Tuttavia, le attività che trasferiscono attraverso a passeranno ancora attraverso il processo di successione, che può richiedere molto tempo e costoso. Inoltre, un testamento è un documento pubblico, quindi chiunque può rivedere i beni del defunto e vedere chi li ha ereditati, quindi questo può creare un problema di privacy.

3. Un trust revocabile

Un trust revocabile è una struttura legale che consente al “concedente” o al “trustee” di mantenere il controllo sui propri beni durante la loro vita, oltre a specificare esattamente come e quando i loro beni passano ai loro beneficiari., Dopo la morte del trustee, il trust agisce come un sostituto di volontà e consente ai beni di essere distribuiti privatamente e rapidamente senza passare attraverso il tempo e le spese del processo di successione. Ciò consentirà al trustee il pieno controllo e l’uso della loro casa durante la loro vita, fornendo al contempo una distribuzione efficiente alla loro morte.

A causa della complessità dei trust e della variazione delle regole a livello statale, è importante lavorare con un professionista per creare un trust, che costa denaro, ma può essere l’unico modo per garantire che il trust funzioni in modo efficace., È anche importante ricordare che potrebbe essere necessario modificare la titolazione delle risorse affinché il trust funzioni come previsto.

Infine, un trust può essere particolarmente vantaggioso per le famiglie che possiedono proprietà in più di uno stato. Senza un trust, una tenuta può passare attraverso successione in più stati. “Per molti dei miei clienti, uno dei loro obiettivi principali è quello di trasmettere beni ai beneficiari senza successione, e quindi un trust revocabile è una componente fondamentale dei loro piani immobiliari”, afferma Terri Lyders, Vice Presidente, Pianificazione avanzata di Fidelity.

4., Un QPRT (Qualified Personal Residence Trust)

Un QPRT è un modo per spostare una residenza primaria o di vacanza fuori della vostra tenuta ad un costo ridotto tassa regalo. Con un QPRT, la casa viene trasferita al trust subito, ma permette al proprietario originale di mantenere il diritto di vivere in casa per tutta la durata del termine QPRT. Durante quel periodo, sono responsabili per l’affitto, la manutenzione, le tasse e altri aspetti della proprietà., Il trust ha una data di fine dopo la quale la proprietà della casa viene trasferita al beneficiario (generalmente i bambini o un trust a loro vantaggio) e il proprietario originale non ha più il diritto di occupare la casa (anche se un contratto di locazione può essere negoziato con il beneficiario).

Affinché questa strategia sia efficace ai fini fiscali, il proprietario originale deve sopravvivere alla durata del trust. In caso contrario, se muoiono prima che il trust termina, il valore della casa è incluso come parte del loro patrimonio imponibile e potrebbe essere tirato indietro nella tenuta., Mentre un QPRT può essere utilizzato per una residenza primaria, può essere difficile per una persona a perdere il diritto di occupare la loro casa, o pagare l’affitto per farlo, e quindi QPRT possono spesso essere utilizzati per case di vacanza.

Due grandi vantaggi di un QPRT includono il costo ridotto tassa regalo del trasferimento (perché il proprietario conserva il diritto di vivere in casa per un periodo di tempo e mantiene una parte del valore della casa), e che il valore della casa è congelato ai fini fiscali immobiliare al momento della creazione del trust., Ciò significa che ai fini della tassa di proprietà, il valore della casa è stabilito al momento in cui entra nella fiducia—e l’apprezzamento del prezzo futuro non influenzerà la fattura fiscale della tenuta. Per una famiglia di fronte questioni fiscali immobiliare, questa strategia può aiutare a limitare le tasse nel caso in cui il valore della proprietà aumenta nel tempo.

Suggerimento: Una proprietà che è soggetta a un mutuo può essere difficile da gestire dal punto di vista fiscale regalo, e quindi è spesso suggerito che qualsiasi debito essere pagato prima del trasferimento a un QPRT.

5., A beneficiary designation-a transfer on death (TOD) deed

Alcuni stati offrono una designazione TOD su un atto che nomina essenzialmente un beneficiario per quella proprietà. Con una designazione TOD, le attività passano al di fuori della successione, quindi è veloce e privata, e gli eredi ottengono ancora un aumento in base ai fini fiscali, il che significa che il valore della casa è adeguato al valore corrente di mercato. Può anche essere meno costoso rispetto alla creazione di un trust.

Ci sono alcuni svantaggi di una designazione TOD. Consente solo individui o enti di beneficenza come beneficiari, non un fiduciario sotto un trust., Ciò significa che se un bambino è ancora giovane al momento del trasferimento, sarebbe direttamente proprietario della casa, che potrebbe non essere pratico. Non vi è inoltre alcuna contingenza, quindi se il bambino nominato come beneficiario muore prima del proprietario originale, non vi è alcuna disposizione per saltare una generazione e passare il bene ai loro figli—l’atto TOD dovrebbe essere aggiornato dal proprietario. Inoltre, se la casa è passata a un adulto che riceve benefici governativi, potrebbe influire sulla loro ammissibilità.

Suggerimento: le opzioni di atto TOD sono limitate dalla legge statale e molti stati non offrono affatto questa opzione., Verificare con il proprio avvocato o consulente fiscale per determinare se questa opzione è disponibile e sarebbe appropriato per le circostanze.

6. Attraverso la vendita

Se è improbabile che i bambini vorranno la casa, considerare la vendita e affittare una casa più tardi nella vita. Questioni come la manutenzione, la salute e lo stile di vita possono essere più importanti delle considerazioni finanziarie qui, ma assicuratevi di considerare l’impatto fiscale di questa decisione.,

Attuale legge fiscale federale consente una plusvalenza esclusione di entrambi $250.000 (per un individuo) o 5 500.000 (per una coppia sposata deposito congiuntamente) sulla vendita di una casa, a condizione che essi hanno vissuto in quella casa per 2 dei precedenti 5 anni, e che la casa soddisfa i requisiti di residenza. Gli utili superiori a tale importo sono tassati. Ereditare una proprietà viene fornito con un step-up in base (il che significa che è rivalutato al valore corrente di mercato) potenzialmente eliminando l’imposta sulle plusvalenze.

La linea di fondo

Una casa può essere il bene più prezioso in una tenuta., Se non intraprendi alcuna azione e muori senza una volontà o aver preso altri accordi, i tuoi beni passeranno secondo le leggi sull’intestino dello stato, che possono o non possono riflettere i tuoi desideri. Questo può includere passare attraverso successione-un processo che è potenzialmente costoso, pubblico, lento, e complicato.

Il trasferimento di beni immobiliari può comportare problemi legali, fiscali ed emotivi unici per una famiglia, quindi potrebbe essere utile lavorare con un professionista per proteggere te stesso e i tuoi cari., È importante elaborare un piano che abbia senso per te e per i tuoi eredi e creare una strategia efficiente per eseguirlo.