Come calcolare il tasso di capitalizzazione per il settore immobiliare

Va da sé che si deve determinare il valore di una proprietà che produce reddito, se si sta pensando di acquistarlo a fini di investimento. Non farlo sarebbe come volare alla cieca, un modo sicuro per rischiare e potenzialmente perdere il tuo capitale.

La sfida di valutare tale proprietà non è così difficile come potrebbe sembrare. Infatti, calcolare il tasso di capitalizzazione per il settore immobiliare è facile e dovrebbe prendere non più di cinque minuti o giù di lì.,

Inizia con una comprensione di esattamente quale sia il tasso di cap.

Qual è il tasso di capitalizzazione?

Il tasso di cap è il tasso di rendimento che ci si può aspettare sul vostro investimento in base a quanto reddito si ritiene che la proprietà genererà per voi. È, ovviamente, un fattore molto importante. Non hai intenzione di investire con l’intenzione di perdere denaro.

Questo è un ottimo modo per fare confronti di proprietà simili perché tutte le spese sono prese in considerazione., Quando due proprietà sembrano più o meno simili, ma uno costa di più, potrebbe essere perché sta generando più reddito o perché ha minori spese.

Come Calcolare il Tasso massimo

È possibile calcolare il tasso di capitalizzazione utilizzando operativo netto dei redditi e recenti prezzi di vendita della proprietà comparabili., Il tasso di capitalizzazione viene determinato e quindi applicato alla proprietà che stai considerando l’acquisto per determinare il suo valore di mercato corrente in base al reddito.

In primo luogo, ottenere il prezzo di vendita recente di una proprietà reddito simile. Usiamo l’esempio di un progetto di appartamento di sei unità che ha venduto per $300.000.

Ora determinare il reddito operativo netto per quel progetto appartamento o gli affitti netti realizzati dai proprietari. Sottrarre tutte le spese operative tranne il mutuo. Questo calcolo valuta la proprietà come se avessi pagato in contanti per questo., Dire che il reddito da locazione dopo tutte quelle spese che hai detratto è di $24.000. Ora dividere che il risultato operativo netto per il prezzo di vendita per arrivare al tasso di cap: expenses 24.000 in spese diviso per il price 300.000 prezzo di vendita ti dà un tasso di capitalizzazione di .08 o 8 per cento.

Come utilizzare il Cap Rate

Un investitore può utilizzare il cap rate in due modi., Potrebbe voler valutare una proprietà che intende vendere in base ai tassi di capitalizzazione di mercato per altre proprietà comparabili vendute di recente, o potrebbe voler determinare se il prezzo richiesto di una proprietà è ragionevole se sta pensando di acquistarlo.

Quando vendi

Diciamo che possiedi un piccolo progetto di appartamento e vuoi venderlo. Raccogli informazioni sulle proprietà vendute di recente nella zona che sono simili alle tue. Potrebbero avere più o meno unità, ma si tenta di trovare proprietà che sono il più simile possibile a quello che si desidera vendere.,

Trovi tre proprietà vendute nei tre o quattro mesi precedenti. La parte difficile è essere in grado di trovare i loro redditi operativi netti. A volte queste informazioni vengono pubblicate nell’elenco come punto di vendita, ma spesso non lo è, in particolare quando il reddito operativo netto non è favorevole. È possibile ottenere questo tipo di informazioni da un agente immobiliare commerciale, tuttavia, soprattutto se sarete elencando la proprietà in vendita con lei.

Quindi si arriva a tre tassi di capitalizzazione di proprietà con una media del 9,2 percento., Il reddito operativo netto della vostra proprietà è $31.000. Ora tutto quello che dovete fare è dividere il reddito operativo netto per il tasso di cap: divided 31.000 diviso per .092 viene fuori a $226,957. Ecco il valore della vostra proprietà.

Puoi basare il prezzo che vuoi chiedere per la proprietà su questa cifra e metterlo sul mercato.

Quando stai pensando di acquistare

Lavorerai con le proprietà elencate quando stai confrontando le proprietà per una decisione di acquisto. Ciò rende ancora più facile ottenere i loro redditi operativi netti e calcolare il tasso di cap per ciascuno., È quindi possibile confrontarli per vedere quale sarebbe fare il miglior acquisto.

Ma controlla comunque le loro spese e gli affitti, perché si potrebbe salire in cima se si possono individuare opportunità per ridurre le spese o aumentare gli affitti. Potresti scoprire che le spese sono anormalmente alte per il tipo e le dimensioni di una proprietà, oppure potresti scoprire che gli affitti addebitati sono inferiori ai tassi di mercato per proprietà comparabili. Una di queste situazioni aumenterebbe il tasso di cap, rendendolo una proprietà potenziale migliore se vengono corretti.,

Diciamo che hai il tuo occhio su un piccolo progetto di appartamento specifico che è elencato per $495.000. Vale la pena che nel mercato attuale o è troppo caro? Ancora una volta, ottenere alcune proprietà comparabili e un tasso medio di cap venduto. Useremo di nuovo il nostro tasso del 9,2 per cento come esempio.

Se il risultato operativo netto di questa proprietà è di $39.500, vale il prezzo richiesto? No, perché dividendo quel reddito per il tasso di cap ti dà un valore di $429.348. Un prezzo richiesto di $495.000 è un po ‘ sopra il segno.,

Quale risultato operativo netto avresti bisogno di ottenere quel prezzo di listino per un valore? Passare intorno alla formula e moltiplicare il prezzo richiesto per il tasso di cap. Moltiplicare $495.000 del 9,2 per cento e si arriva con un reddito operativo netto richiesto di $45.540.