általában:

DSCR = nettó működési jövedelem / adósságszolgálat {\displaystyle {\text{DSCR}}} = {\text {nettó működési jövedelem}}}} / {\text {adósságszolgálat}}}}}

ahol:

ADJ. EBITDA = bruttó működési bevételek-működési költségek {\displaystyle {\text{adj., Az EBITDA}}={\text{Bruttó Működési Bevételek}}-{\text{Működési Költségek}}} adósságszolgálati = Igazgató Visszafizetési + kamatfizetés + lízingdíj {\displaystyle {\text{adósságszolgálati}}={\text{Igazgató Visszafizetési}}+{\text{kamatjövedelem}}+{\text{lízingdíj}}}

kiszámításához a gazdálkodó egység adósság lefedettségi arány, akkor először meg kell, hogy határozza meg a gazdálkodó egység nettó működési jövedelem (NOI). A NOI a bruttó bevétel és a működési költségek közötti különbség. A NOI célja, hogy tükrözze a gazdálkodó egység vagy a finanszírozás nélküli vagy azt megelőző művelet valódi jövedelmét., Így a működési költségek nem tartalmazzák a finanszírozási költségeket (pl. kölcsönökből származó kamatok), a tulajdonosok/befektetők személyi jövedelemadóját, a tőkekiadásokat és az értékcsökkenést.

az adósságszolgálat a finanszírozáshoz kapcsolódó költségek és kifizetések. A kamatok és a lízingdíjak a hitelfelvételből vagy az eszközök hitelfelvételéből eredő valós költségek. A hitel tőkéjének kifizetése nem változtatja meg a gazdálkodó egység nettó tőke / felszámolási értékét; azonban csökkenti a gazdálkodó egység által feldolgozott készpénzt (csökkenő hitelkötelezettség vagy növekvő tőke ellenében)., Így a tőkefizetések elszámolásával a DSCR tükrözi a gazdálkodó egység cash flow helyzetét.

például, ha egy ingatlan adósságfedezeti aránya kevesebb, mint egy, az ingatlan által termelt jövedelem nem elegendő a jelzálog-kifizetések és az ingatlan működési költségeinek fedezésére. Egy ingatlan adósság fedezeti aránya .Az 8 csak elegendő jövedelmet generál az éves adósságfizetések 80 százalékának kifizetéséhez. Ha azonban egy ingatlan adósságfedezeti aránya meghaladja az 1-et, az ingatlan elegendő bevételt generál az éves adósságfizetések fedezéséhez., Például egy ingatlan egy adósság lefedettségi arány 1,5 termel elég bevételt fizetni az éves adósság költségek, a működési költségek pedig valójában generál ötven százalékkal több jövedelmet, mint köteles fizetni a számlákat.

az 1-nél kisebb DSCR negatív cash flow-t jelent. A DSCR kevesebb, mint 1, mond .95, azt jelentené, hogy csak elég nettó működési jövedelem fedezi 95% – a éves adósság kifizetések., Például a személyes finanszírozás összefüggésében ez azt jelentené, hogy a hitelfelvevőnek havonta be kell merülnie személyes pénzeszközeibe, hogy a projekt felszínen maradjon. Általában a hitelezők homlokát ráncolják a negatív cash flow, de néhány lehetővé teszi, ha a hitelfelvevő erős külső jövedelem.

általában a legtöbb kereskedelmi bank 1,15–1,35-szeres (nettó működési jövedelem vagy NOI / éves adósságszolgálat) arányt igényel annak biztosítása érdekében, hogy a hitelfizetések fedezéséhez elegendő pénzforgalom folyamatosan rendelkezésre álljon.

ExampleEdit

mondjuk Mr., Jones egy 36 000 dolláros nettó működési jövedelemmel és 30 000 dolláros éves adósságszolgálattal rendelkező befektetési ingatlant keres. Ennek az ingatlannak az adósságfedezeti aránya 1,2 lenne, Mr. Jones pedig tudná, hogy az ingatlan 20 százalékkal többet termel, mint amennyi az éves jelzálogfizetéshez szükséges.

az adósságszolgálati arányt jellemzően a jelzáloghitel-Portfólió minőségének értékelésére is használják., Például 2008. június 19-én a popularUS rating agency, Standard & Poors, arról számolt be, hogy csökkentette hitelképességét a Bank of America által eredetileg kibocsátott, összevont kereskedelmi jelzáloghitelek több osztályán. A hitelminősítő sajtóközleményben közölte, hogy csökkentette a Bank of America Commercial Mortgage Inc.hitelminősítői besorolását.2005-1 sorozat, amely szerint a leminősítések “tükrözik a medence hitelképességét”., Hozzáteszik, hogy ez a leminősítés abból fakad, hogy a bankrendszer nyolc speciális hitele 1,0-szeres vagy egy százalék alatti adósságszolgálati fedezet (DSC).

az adósságszolgálati Arány vagy az adósságszolgálati fedezet hasznos pénzügyi erőt mutat. Standard & Poors számolt Bea teljes állomány 2008.június 10-től 135 hitelből állt, összesen 2,052 milliárd dolláros bizalmi egyenleggel. Ezek azt jelzik, hogy ettől az időponttól kezdve nyolc olyan hitel volt, amelyek DSC-je alacsonyabb volt, mint1. 0x., Ez azt jelenti, hogy a kereskedelmi ingatlanok bérbeadásából származó nettó alapok nem fedezik a jelzálogköltségeket. Mivel kezdetben senki sem kötne ilyen kölcsönt, egy Pénzügyi elemző vagy tájékozott befektető információt fog kérni arról, hogy mi volt a DSC romlása. Nem csak azt szeretné tudni, hogy mi a DSC egy adott időpontban, hanem azt is, hogyanmilyen megváltozott a hitel utolsó értékelésekor. TheS&p sajtóközlemény mondja ezt. Ez azt jelzi, hogy a nyolc “víz alatti” padlók átlagos egyenlege 10 dollár.,1 millió, a DSC átlagos csökkenése pedig 38% a loanswere kiadása óta.

és még több van. Mivel összesen 135 hitel van a medencében, és közülük csak nyolc van víz alatt, az 1-nél kisebb DSC-vel, a nyilvánvaló kérdés az, hogy mi a 135 hitel teljes DSC-je? A Standard and Poors press kiadásezt a számot biztosítja, jelezve, hogy a súlyozott átlag Dscaz egész medence esetében 1,76 x vagy 1,76-szor. Ismét ez csak egy pillanatfelvétel most. A legfontosabb kérdés, hogy a DSC segíthet válaszolni, ez jobb vagy rosszabb, attól kezdve, amikor az összes hitel a medencében voltelőször történt?, A S&P sajtóközlemény nyújt ez is, explainingthat az eredeti súlyozott átlagos DSC az egész medence 135loans volt 1.66 x, vagy 1.66 alkalommal.

ezen A módon, a DSC (adósságszolgálati fedezet) arány lehetőséget nyújt értékeli a pénzügyi minőség, valamint a kapcsolódó kockázati szint, ez a medence, a hitelek pedig azt mutatja, hogy a meglepő eredmény, hogy annak ellenére, hogy néhány hitelek tapasztalt DSC alatt 1, a teljes DSC az egész medence javult, a 1.66 alkalommal 1.76 alkalommal., Nagyjából így kellene kinéznie egy jó hitelportfóliónak: a DSC javít a túlórákon, mivel a hiteleket le kell fizetni, és egy kis százalék, ebben az esetben 6 százalék, a DSC arányok egyszer alatt vannak, ami arra utal, hogy ezekre a hitelekre baj lehet.

és persze, csak azért, mert a DSCR kevesebb, mint 1 bizonyos hitelek, ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy nem lesz alapértelmezett.

adózás előtti rendelkezés Módszereszerkesztés

a jövedelemadók különleges problémát jelentenek a DSCR számításához és értelmezéséhez., Míg, koncepció, DSCR az aránya cash flow rendelkezésre adósságszolgálat szükséges adósságszolgálat, a gyakorlatban – mivel a kamat egy adó levonható ráfordítás és a fő nem-nincs egy szám, amely egy összeget generált műveletek, amelyek mind teljes mértékben elérhető adósságszolgálat és az egyetlen rendelkezésre álló készpénz adósságszolgálat.,

Míg adózás előtti Kamatok, Adók, Értékcsökkenési Leírás (EBITDA) megfelelő intézkedés a vállalat azon képességét, hogy csak a kamatot kifizetések (feltételezve, hogy a várható működő tőke változása nulla), EBIDA (anélkül, hogy a “T”) egy több megfelelő mutató a vállalat azon képességét, hogy a szükséges tőke kifizetések. Ezeknek a megkülönböztetéseknek a figyelmen kívül hagyása olyan DSCR-értékekhez vezethet, amelyek túlbecsülik vagy alábecsülik a vállalat adósságszolgálati kapacitását. Az adózás előtti rendelkezés módszere egyetlen arányt biztosít, amely megbízhatóan fejezi ki az adósságszolgálat teljes kapacitását e kihívások miatt.,

adósságszolgálati Fedezet Arány kiszámítása az Adózás Előtti Rendelkezés Módszert választ a következő kérdésre: hány-szor nagyobb volt a társaság EBITDA-ja, mint a kritikus EBITDA értéket, ahol a kritikus EBITDA-ja van, ami csak eltakarja a Kamat kötelezettségek + Fő kötelezettségek + Adó Költséget feltételezve, hogy a minimális elegendő jövedelem + Egyéb szükséges kiadások nem kezelik, mint a számviteli költségek, mint osztalékok, valamint CAPEX.,

A DSCR számítás alapján az Adózás Előtti Rendelkezés Módszer EBITDA-ja / (Kamat + adózás Előtti Rendelkezés Utáni Adó Ráfordítás), ahol adózás Előtti Rendelkezés Utáni adó Ráfordítás összege az adózás előtti pénzt, amit félre kell tenni, hogy találkozzon szükséges utáni adó ráfordítás, azaz CPLTD + Unfinanced CAPEX + Osztalékot., A rendelkezés a következőképpen számítható ki:

Amennyiben nem készpénzes költségek (értékcsökkenés + kimerülése + amortizáció) > utáni adó ráfordítás, thenPretax rendelkezés utáni adó ráfordítás = adózás Utáni kiadások,

például, ha egy vállalat adózás utáni kiadások áll CPLTD dollár 90M, illetve $10M a unfinanced CAPEX, illetve a készpénzes költségek $100,akkor a cég lehet alkalmazni, 100 millió dollár, a pénzforgalom a műveletek utáni adó ráfordítás nélkül fizet adót, az, hogy 100 millió dollár cash flow. Ebben az esetben a pretax készpénz, amelyet a hitelfelvevőnek félre kell tennie az adózás utáni kiadásokra, egyszerűen 100 millió dollár lenne.,

ha például utáni adó ráfordítás áll CPLTD 100 millió dollár, illetve készpénzes költségek 50 millió dollár, akkor a hitelfelvevő lehet alkalmazni, 50 millió dollár készpénzt inflowfrom műveletek közvetlenül szemben $50M utáni adó kiadások, anélkül, hogy adót kell fizetni a $50 M-beáramlás, de a cég félre is kell tenni $77M(feltételezve, hogy 35% – os társasági adó), hogy megfeleljen a fennmaradó $50M utáni adó ráfordítás. Ez a Társaság adózás utáni kiadásokra vonatkozó előzetes rendelkezése = $50m + $ 77M = $127M.