obecně platí, že se vypočte podle:

DSCR = Čistý Provozní Příjem / Dluhové Služby {\displaystyle {\text{DSCR}}={\text{Čisté Provozní Výnosy}}/{\text{Dluhové Služby}}}

kde:

Adj. EBITDA = Hrubý Provozní Příjmy − Provozní Výdaje {\displaystyle {\text{Adj., EBITDA}}={\text{Hrubý Provozní Příjmy}}-{\text{Provozní Náklady}}} Dluhové Služby = Splátky Jistiny + Úroky + Leasingové Splátky {\displaystyle {\text{Dluhové Služby}}={\text{Splátky Jistiny}}+{\text{Úrokové Platby}}+{\text{Leasingové Platby}}}

vypočítat účetní jednotky pokrytí dluhu poměr, musíte nejprve určit, účetní jednotka je čistý provozní příjem (NOI). NOI je rozdíl mezi hrubými příjmy a provozními náklady. NOI má odrážet skutečný příjem účetní jednotky nebo operace bez nebo před financováním., Do provozních nákladů tedy nejsou zahrnuty náklady na financování (např. úroky z úvěrů), daň z příjmu fyzických osob vlastníků/investorů, kapitálové výdaje a odpisy.

dluhová služba jsou náklady a platby související s financováním. Úroky a leasingové splátky jsou skutečné náklady vyplývající z půjčky nebo půjčování aktiv. Splácení jistiny úvěru nemá vliv na výši vlastního kapitálu/účetní hodnota účetní jednotky; nicméně, to snižuje peněžní účetní jednotka procesy (výměnou klesající úvěr závazek nebo zvýšení kapitálu v majetku)., Účtováním jistin tak DSCR odráží situaci peněžních toků účetní jednotky.

například pokud má nemovitost poměr pokrytí dluhu menší než jeden, příjem, který nemovitost vytváří, nestačí k pokrytí hypotečních plateb a provozních nákladů nemovitosti. Vlastnost s poměrem pokrytí dluhu .8 generuje pouze dostatečný příjem na zaplacení 80 procent ročních splátek dluhu. Pokud však nemovitost má poměr pokrytí dluhu vyšší než 1, vlastnost generuje dostatečné příjmy na pokrytí ročních splátek dluhu., Například, nemovitost s dluhem pokrytí poměru 1,5 vytváří dostatek příjmů platit všechny roční dluhové náklady, všechny provozní náklady a vlastně generuje padesát procent více příjmů, než je nutné platit tyto účty.

DSCR menší než 1 by znamenalo záporný peněžní tok. DSCR menší než 1, Řekněme .95, by znamenalo, že existuje pouze dostatek čistého provozního příjmu na pokrytí 95% ročních splátek dluhu., Například v souvislosti s osobními financemi by to znamenalo, že by se dlužník musel každý měsíc ponořit do svých osobních prostředků, aby udržel Projekt nad vodou. Obecně se věřitelé mračili na negativní peněžní tok, ale někteří to umožňují, pokud má dlužník silný vnější příjem.

Typicky, většina komerčních bank vyžadují poměr 1,15–1,35 krát (čistý provozní příjem nebo NOI / roční dluhová služba) zajistit dostatečný peněžní tok pro pokrytí úvěru platby je k dispozici na průběžně.

ExampleEdit

řekněme Mr., Jones se dívá na investiční nemovitost s čistým provozním příjmem 36 000 dolarů a roční dluhovou službou 30 000 dolarů. Poměr pokrytí dluhu u této nemovitosti by byl 1.2 a pan Jones by věděl, že nemovitost generuje o 20 procent více, než je požadováno k zaplacení roční splátky hypotéky.

poměr dluhové služby se také obvykle používá k hodnocení kvality portfolia hypoték., Například na červen 19, 2008, popularUS ratingová agentura Standard & Poors, oznámila, že snížila svůj creditrating o několik tříd sdružených komerční hypoteční pass-throughcertificates původně vydané Bank of America. Ratingová agentura v tiskové zprávě uvedla, že snížila ratingy Bank of America Commercial Mortgage Inc.Série 2005-1, která uvádí, že downgrades „odrážejí kreditdeteriorace bazénu“., Dále pokračoval se stát, že thisdowngrade vyplývala ze skutečnosti, že osm specifické úvěry ve fondu mají krytí dluhové služby (DSC) pod 1,0 x, nebo pod onetimes.

poměr dluhové služby nebo pokrytí dluhové služby poskytuje užitečnýindikátor finanční síly. Standardní & Poors uvádí, že celková bazénu se skládala, jak se 10. června 2008, 135 úvěrů, s souhrnné důvěry saldo ve výši 2.052 miliard. Ukazují, že k tomuto datu bylo osm půjček s DSC nižším než1, 0x., To znamená, že čisté prostředky přicházející z pronájmu komerčních nemovitostí nepokrývají náklady na hypotéku. A teď,protože nikdo by půjčku jako zpočátku, financialanalyst nebo informovaný investor bude hledat informace o tom, co použije zhoršení DSC byl. Chcete vědět nejen to, co je DSC v určitém okamžiku, ale také jakmnohem se změnilo od doby, kdy byla půjčka Naposledy hodnocena. To nám říká tisková zpráva TheS&p. To znamená, že z osmiúvěry, které jsou „pod vodou“, mají průměrný zůstatek $10.,1million a průměrný pokles DSC o 38% od vydání úvěru.

a je jich ještě více. Vzhledem k tomu, že v bazénu je celkem 135 půjček a pouze osm z nich je pod vodou, s DSC bez 1, je zřejmá otázka: jaká je celková DSC fondu 135 půjček? Standardní a Poors press releasposkytuje toto číslo, což naznačuje, že vážený průměr Dscpro celý bazén je 1,76 x nebo 1,76 krát. Opět je to justa momentka. Klíčová otázka, kterou vám DSC může pomoci odpovědět, je to lepší nebo horší, od doby, kdy byly všechny půjčky v bazénu poprvé provedeny?, S&P tiskové poskytuje to také, explainingthat původní vážený průměr DSC pro celý bazén 135loans byl 1.66 x, nebo 1.66 krát.

tímto způsobem, DSC (krytí dluhové služby) a poměr poskytuje způsob, jak posoudit finanční kvality, a související riziko na úrovni, tohoto portfolia úvěrů, a ukazuje, že překvapivý výsledek, že i přes některé půjčky zažívá DSC pod 1, celková DSC celého bazénu zlepšila, od 1.66 krát na 1,76 krát., To je docela hodně, co dobrý úvěrového portfolia by měl vypadat, s DSC zlepšení přesčas, protože půjčky jsou vypláceny dolů, a malé procento, v tomto případě 6%, zažívá DSC poměry pod jeden krát, což naznačuje, že pro tyto úvěry, tam může být problémy před sebou.

a samozřejmě jen proto, že DSCR je menší než 1 u některých půjček, to nutně neznamená, že budou výchozí.

metoda Před Zdaněnímedit

daně z příjmu představují zvláštní problém pro výpočet a interpretaci DSCR., Zatímco v pojetí, DSCR je poměr cash flow je k dispozici pro dluhové služby na požadované dluhové služby, v praxi – protože zájem je daňově uznatelné náklady a jistiny není – není jedna postava, která představuje množství peněz generovaných z operací, které je plně k dispozici pro dluhové služby a pouze v hotovosti k dispozici pro dluhové služby.,

Zatímco Zisk Před Úroky, Zdaněním, Odpisy a Amortizací (EBITDA) je vhodným měřítkem schopnosti podniku, aby zájem-pouze platby (za předpokladu, že očekávané změny v pracovním kapitálu je nulová), EBIDA (bez „T“), je vhodnějším ukazatelem schopnosti podniku, aby se požadované splátky jistiny. Ignorování těchto rozdílů může vést k hodnotám DSCR, které nadhodnocují nebo podceňují kapacitu dluhové služby společnosti. Metoda poskytování před zdaněním poskytuje jediný poměr, který spolehlivě vyjadřuje celkovou kapacitu dluhové služby vzhledem k těmto výzvám.,

Poměr Krytí Dluhové Služby vypočtený pomocí Pre-Rezerva na Daň Metodou odpovědi na následující otázku: kolikrát byl větší společnosti, EBITDA, než je jeho kritická hodnota EBITDA, kde kritické EBITDA je ta, která právě pokrývá své Úrokové závazky + Hlavní povinností + Daňový Náklad, za předpokladu, že minimální dostatečný příjem + Další nezbytné výdaje nejsou považovány za účetní náklady, jako dividend a INVESTIC.,

výpočet DSCR podle metody před zdaněním je EBITDA / (úrok + Předdaňová rezerva pro výdaje po zdanění), kde Předdaňová rezerva pro výdaje po zdanění je částka hotovosti před zdaněním, která musí být vyčleněna pro splnění požadovaných výdajů po zdanění, tj., Poskytování lze vypočítat takto:

v Případě bezhotovostní výdaje (odpisy + úbytek + odpisy) > post-daňové výdaje, thenPretax ustanovení pro post-daňové výdaje = Post-daňové výdaje,

například, pokud společnost post-daňové výdaje se skládají z CPLTD $90M a $10M v unfinanced CAPEX, a jeho bezhotovostní náklady jsou $100M,pak společnost může použít $100M z peněžní tok z provozní činnosti na post-daňové výdaje, aniž by platili daně na $100M cash příliv. V tomto případě by pretaxová hotovost, kterou musí dlužník vyčlenit na výdaje po zdanění, byla jednoduše $100m.,

například, pokud post-daňové výdaje se skládají z CPLTD $100M a bezhotovostní náklady jsou $50 M, pak se dlužník může použít $50M hotovosti inflowfrom operace přímo proti $50M post-daňové výdaje, aniž by platili daně na $50 M přítok, ale společnost musí vyčlenit $77M(za předpokladu, že 35% sazba daně z příjmů) splnit zbývající $50M post-daňové výdaje. Tato společnost je předběžná rezerva na náklady po zdanění = $ 50m + $ 77M = $127m.