opustit svůj dům, aby své blízké

Klíčové takeaways

Pro mnoho rodin, rozhodování o tom, co dělat s domov může být často nejsložitější součástí realitní plán: dům je potenciálně stojí značné množství peněz, může být složité dědit, a mohou být také zabalené do vzpomínek a emocí. Z těchto důvodů je obzvláště důležité přijít s konkrétní strategií pro roli, kterou domov hraje v plánu nemovitostí.

3 Co byste měli vědět, než začnete

1., Vstup od všech zúčastněných může usnadnit plánování

připravit se na hladký a efektivní přenos domu, začít přemýšlením o vašich cílech a finanční situaci. Nejprve se zeptejte: co byste chtěli vidět s domem? Po pochopení vašich cílů nezapomeňte diskutovat o svých přáních s rodinou.

vaše děti mohou mít různé představy o tom, zda by chtěly žít, prodávat nebo uchovávat nemovitost pro investiční účely., To může být obtížné mít tyto rozhovory, a možná budete chtít mít někoho neutrální pomoc usnadnit konverzaci, ale je to velmi důležité.

například zvažte pár, který plánoval opustit prázdninový dům svým 2 dětem stejně, aby děti mohly pokračovat v dlouhé tradici rodinné dovolené. Jedno dítě však žilo daleko a v této oblasti již vlastnilo Rekreační dům. Opuštění domova by stejně vytvořilo problémy týkající se nákladů na údržbu, daně z nemovitostí a údržby., Pokud se sourozenci rozhodli dům nesdílet a provedli převod vlastnictví, mohlo to zvýšit daně a vytvořit transakční náklady. Neshoda na tom, zda pokračovat ve sdíleném vlastnictví, mohla také způsobit zraněné pocity a narušit to, co bylo jinak dobrým vztahem. Rodinný rozhovor jim pomohl uvědomit si, že společné dědictví nedává smysl.

2. Vaši dědicové by mohli nakonec dlužit peníze

pokud osoba, která zdědí dům, nechce mít vlastnictví, mohou jim vzniknout právní poplatky, daně a další transakční náklady., Kromě toho má několik států limity osvobození od daně z nemovitostí hluboko pod federální úrovní. Pokud hodnota domů překročí tento limit, a tam nejsou ostatní aktiva z nemovitostí platit daně, dědic může čelit stavu účtu daně z nemovitostí a mohou mít nedostatek prostředků k zaplacení. To by mohlo vynutit prodej domu nebo donutit dědice, aby hledal možnosti financování, aby zaplatil účet. Pokud dům prodají, bude zdaněn na základě hodnoty v době úmrtí původního majitele.

3., Hypotéka může být splatná

většina hypoték má klauzuli „splatná v prodeji“, která může být spuštěna smrtí. Pokud ano, ostatní likvidní aktiva v majetku by musela být použita k splacení dluhu, dědic by musel mít nárok na hypotéku sám, nebo by musel být dům prodán.

6 možností pro předání vašeho domova

podívejme se na řadu různých způsobů, jak učinit předávání domů co nejhladším.

1., Spoluvlastnictví

jedna společná myšlenka, že lidé mají o předávání domů dětem, je zdánlivě jednoduchá: stačí přidat dědice jako spoluvlastníky k aktuálnímu činu. Pokud listina uvádí někoho jiného jako společného nájemce, stanou se spoluvlastníky v době, kdy je skutek změněn, a automaticky převezmou vlastnictví domu v době smrti původního majitele.

existují však některé nevýhody tohoto přístupu. Za prvé, pokud je dítě přidáno jako spolumajitel, existují úvahy o dani z darů., Existuje limit, kolik může někdo darovat jinou osobu, aniž by zaplatil darovací daň, a to jak ročně, tak za celý život. Když dům je dána jako dárek prostřednictvím spoluvlastnictví, převedená část je považována za osobou povinnou k dani darovací a počítá životnost osvobození, tak to má být hlášena dárek pro daňové účely. Řekněme, že osamělý rodič přidá dítě k činu, rodič by musel nahlásit 50% hodnoty domu jako zdanitelný dar (na základě reálné tržní hodnoty domu v době převodu).,

za druhé, dary vyrobené během života podléhají nákladovému základu pro přenesení (hodnota domu pro daňové účely). Nákladový základ používaný pro účely daně z kapitálových zisků tak v době smrti nezíská krok – místo toho může dítě získat větší daňový účet na část domu, která jim byla poskytnuta, pokud dům nakonec prodají po smrti spolumajitele.

konečně, jako spoluvlastníci, domov se stává přínosem dítěte a vytváří několik potenciálních problémů., Za prvé, pokud se dítě dostane do finančních potíží, rozvede se nebo má jiné problémy, může být váš domov pod zástavním právem nebo se může stát předmětem jiné akce. Za druhé, spolumajitel by potřeboval povolení dítěte k prodeji domu, uzavřít novou hypotéku nebo refinancovat stávající. A konečně, dítě se může rozhodnout, že by chtěli prodat dům, který může vytvářet výzvy.

2. Vůle

vůle může být použita k předání domu. Tento proces pomáhá zajistit, aby majitel rozhodl, kdo zdědí majetek., Aktiva, která se přenášejí přes A, však budou stále procházet procesem probace, který může být časově náročný a nákladný. Kromě toho je vůle veřejným dokumentem, takže kdokoli může zkontrolovat majetek decedenta a zjistit, kdo je zdědil, takže to může vyvolat obavy o soukromí.

3. Odvolatelný trust

odvolatelný trust je právní struktura, která umožňuje „zadavatel“ nebo „správce“ udržet kontrolu nad jejich aktiv během jejich životnosti, stejně jako přesně určit, kdy a jak svůj majetek předat svým příjemcům., Po smrti Správce, důvěra funguje jako vůle nahradit a umožňuje majetek být soukromě a rychle distribuován, aniž by procházel časem a náklady na proces probace. To umožní správci plnou kontrolu a používání jejich domova během jejich života a zároveň zajistí efektivní distribuci při jejich smrti.

Vzhledem ke složitosti věří a změny v state-úrovni pravidla, je důležité pracovat s profesionální zřídit trust, což stojí peníze, ale může to být jediný způsob, jak pomoci zajistit, že důvěra funguje efektivně., Je také důležité si uvědomit, že to může být nutné změnit titulkování vašich aktiv za důvěru fungovat, jak bylo zamýšleno.

konečně, důvěra může být zvláště prospěšná pro rodiny, které vlastní nemovitosti ve více než jednom státě. Bez důvěry může pozůstalost projít zkouškou ve více státech. „Pro mnoho z mých klientů, jedním z jejich hlavních cílů je, aby předat majetek příjemcům bez závěti, a tak odvolatelný trust je základní součást jejich panství plány,“ říká Terri Lyders, Viceprezident, Pokročilé Plánování na Věrnosti.

4., Kvalifikovaný osobní rezidence trust (QPRT)

QPRT je způsob, jak přesunout primární nebo dovolenou bydliště z vašeho majetku za sníženou cenu dar daň. U QPRT je dům okamžitě převeden na důvěru, ale umožňuje původnímu majiteli zachovat si právo žít v domácnosti po dobu trvání termínu QPRT. Během této doby jsou zodpovědní za nájemné, údržbu, daně a další aspekty vlastnictví., Trust má koncové datum, po které vlastnictví domu je převedena na příjemce (obvykle děti nebo věřit v jejich prospěch) a původní majitel již nemá právo obsadit dům (i když v nájemní smlouvě mohou být sjednána s příjemcem).

aby tato strategie byla účinná pro daňové účely, musí původní vlastník přežít termín důvěry. V opačném případě, pokud zemřou před ukončením důvěry, hodnota domu je zahrnuta jako součást jejich zdanitelného majetku a mohla by být stažena zpět do majetku., Zatímco QPRT může být použit pro primární bydliště, to může být náročné pro člověka, ztratí právo užívat svůj domov, nebo platit nájem, a tak si QPRTs může často být použity pro rekreační domy.

Dvě velké výhody QPRT patří snížená daň darovací náklady na převod (protože majitel si vyhrazuje právo žít v domě po dobu a udržuje některé hodnoty domu), a že hodnota domu je zmrazeny pro účely daně z nemovitostí v době, kdy je vytvořen vztah důvěryhodnosti., To znamená, že pro účely daně z nemovitostí je hodnota domu stanovena v době, kdy vstoupí do důvěry—a budoucí zhodnocení cen neovlivní daňový účet nemovitosti. Pro rodinu, která čelí problémům s daní z nemovitostí, může tato strategie pomoci omezit daně v případě, že se hodnota nemovitosti v průběhu času zvyšuje.

Tip: nemovitost, která je předmětem hypotéky může být obtížné zvládnout od daně darovací pohledu, a proto je často navrhl, že dluh bude splacen před převodem do QPRT.

5., Označení příjemce-převod na smrt (TOD) listina

některé státy nabízejí označení TOD na listině, která v podstatě pojmenuje příjemce pro tento majetek. S TOD označení aktiva projít mimo dědické, takže je to rychlé a soukromé, a dědici ještě dostat step-up v základu pro daňové účely, což znamená, že hodnota domu je upravené na aktuální tržní hodnotu. Může být také levnější než zřízení důvěry.

existují určité nevýhody označení TOD. Umožňuje pouze jednotlivcům nebo charitativním organizacím jako příjemcům, nikoli správci pod důvěrou., To znamená, že pokud je dítě v době převodu ještě mladé, bude přímo vlastnit domov, což nemusí být praktické. Tam je také žádné rezervy, takže pokud dítě pojmenované jako příjemce zemře dříve, než původní majitel, neexistuje žádné ustanovení, aby přeskočit generaci a předat majetek svým dětem—TOD skutek by měl být aktualizován prostřednictvím majitele. Navíc, pokud je domov předán dospělému, který pobírá vládní dávky, mohlo by to ovlivnit jejich způsobilost.

Tip: možnosti Tod listiny jsou omezeny státním právem a mnoho států tuto možnost vůbec nenabízí., Poraďte se se svým právníkem nebo daňovým poradcem, abyste zjistili, zda je tato možnost k dispozici a byla by vhodná pro vaše okolnosti.

6. Prostřednictvím prodeje

Pokud je nepravděpodobné, že děti budou chtít domov, zvažte jeho prodej a pronájem domu později v životě. Otázky jako údržba, zdraví a životní styl mohou být důležitější než finanční úvahy zde, ale nezapomeňte zvážit daňový dopad tohoto rozhodnutí.,

Aktuální federální daňové právo umožňuje vyloučení kapitálové zisky buď 250 000 dolarů (pro jedince) nebo $500,000 (pro manželský pár podání společně), prodej domu, za předpokladu, že žili v tom domě pro 2 předchozích 5 let a že domov splňuje požadavky na trvalé bydliště. Zisky nad tuto částku jsou zdaněny. Zdědění nemovitosti přichází s krokem nahoru (což znamená, že je přehodnoceno na současnou tržní hodnotu), což potenciálně eliminuje daň z kapitálových zisků.

spodní řádek

domov může být nejcennějším aktivem v nemovitosti., Pokud nechcete přijmout veškerá opatření, a zemře bez závěti, nebo učinil jiná opatření, svůj majetek přejde podle vašeho státu intestacy zákony, které mohou nebo nemusí odrážet vaše přání. To může zahrnovat procházení probate-proces, který je potenciálně drahý, veřejný, pomalý a komplikovaný.

převod nemovitostí může představovat jedinečné právní, daňové a emocionální problémy pro rodinu, takže může být prospěšné pracovat s odborníkem, který pomůže chránit sebe a své blízké., Je důležité přijít s plánem, který má smysl pro vás a vaše dědice, a vytvořit efektivní strategii k jeho provedení.