Jak Vypočítat Míra Kapitalizace pro Nemovitost

Je samozřejmé, že budete muset určit hodnotu příjem produkující vlastnictví, pokud uvažujete o koupi za účelem investice. Pokud tak neučiníte, bylo by to jako létání slepé, jistý způsob, jak riskovat a potenciálně ztratit svůj kapitál.

výzva oceňování takové vlastnosti není tak obtížná, jak by mohla znít. Ve skutečnosti je výpočet kapitalizační sazby pro nemovitosti snadný a neměl by vám trvat déle než pět minut.,

začíná s pochopením, co přesně je míra SZP.

jaká je míra kapitalizace?

míra cap je míra návratnosti, kterou můžete očekávat na vaší investici na základě toho, kolik příjmů si myslíte, že nemovitost bude generovat pro vás. Je to samozřejmě velmi důležitý faktor. Nebudete investovat s úmyslem přijít o peníze.

to je skvělý způsob, jak provést srovnání podobných vlastností, protože jsou zohledněny všechny výdaje., Když se zdá, že dvě nemovitosti jsou skoro stejné, ale jedna stojí více, mohlo by to být proto, že generují více příjmů nebo protože mají nižší výdaje.

Jak Vypočítat Cap Sazbu

můžete vypočítat míra kapitalizace pomocí čisté provozní příjmy a nedávné prodejní ceny srovnatelných nemovitostí., Míra kapitalizace je určena a poté aplikována na nemovitost, kterou uvažujete o nákupu, abyste určili její současnou tržní hodnotu na základě příjmů.

nejprve získejte nedávnou prodejní cenu podobné příjmové nemovitosti. Použijme příklad projektu šesti jednotek bytů, který se prodal za 300 000 dolarů.

nyní určete čistý provozní příjem pro tento bytový projekt nebo čisté nájemné realizované majiteli. Odečtěte všechny provozní náklady kromě hypotéky. Tento výpočet oceňuje majetek, jako byste za něj zaplatili v hotovosti., Řekněme, že příjem z pronájmu po všech těch výdajích, které jste odečetli, je $24,000. Nyní vydělte tento čistý provozní příjem prodejní cenou, abyste dosáhli sazby SZP: $24,000 ve výdajích vydělených prodejní cenou $300,000 vám dává kapitalizační sazbu .08 nebo 8 procent.

jak používat Cap Rate

investor může použít cap rate dvěma způsoby., Mohl by chtít, aby se hodnota majetku má v úmyslu prodat na základě tržní kapitalizace sazby pro další nedávno prodaných srovnatelných nemovitostí, nebo může chtít zjistit, zda požadovaná cena nemovitosti je rozumné, pokud je uvažujete o koupi.

když prodáváte

řekněme, že vlastníte malý bytový projekt a chcete jej prodat. Shromažďujete informace o nedávno prodaných nemovitostech v oblasti, které jsou podobné vašim. Mohou mít více či méně jednotek, ale pokusíte se najít vlastnosti, které jsou co nejvíce podobné těm, které chcete prodat.,

najdete tři vlastnosti, které se prodaly během předchozích tří nebo čtyř měsíců. Ošemetná část je, aby bylo možné najít své čisté provozní příjmy. Někdy jsou tyto informace zveřejněny v seznamu jako prodejní místo, ale často to není, zvláště když čistý provozní příjem není příznivý. Tento typ informací můžete získat od komerčního realitního makléře, zejména pokud s ní uvedete nemovitost na prodej.

takže dorazíte na tři sazby limitů nemovitostí v průměru 9, 2 procenta., Čistý provozní příjem vaší nemovitosti je $31,000. Nyní vše ,co musíte udělat, je rozdělit čistý provozní příjem podle sazby SZP: $31,000 děleno.092 vyjde na $226,957. Tady je hodnota vašeho majetku.

na tomto obrázku můžete založit cenu, kterou chcete požádat o nemovitost, a uvést ji na trh.

když uvažujete o koupi

, budete pracovat s uvedenými vlastnostmi, když porovnáváte vlastnosti pro rozhodnutí o nákupu. To ještě usnadňuje získání jejich čistých provozních příjmů a výpočet sazby stropu pro každého., Poté je můžete porovnat, abyste zjistili, který nákup by byl nejlepší.

ale podívejte se na jejich výdaje a nájemné tak jako tak, protože jeden by mohl stoupat na vrchol, pokud můžete najít příležitosti ke snížení nákladů nebo zvýšení nájemného. Možná zjistíte, že náklady jsou neobvykle vysoké pro typ a velikost nemovitosti, nebo můžete zjistit, že účtované nájemné je nižší než tržní sazby srovnatelných nemovitostí. Kterákoli z těchto situací by zvýšila míru SZP, což by z ní učinilo lepší potenciální vlastnost, pokud by byla opravena.,

řekněme, že se díváte na konkrétní malý bytový projekt, který je uveden za $495,000. Stojí to za to na současném trhu nebo je to předražené? Opět platí, že získat některé srovnatelné vlastnosti a průměrné prodané cap sazby. Jako příklad použijeme opět naši sazbu 9,2 procenta.

Pokud čistý provozní příjem této nemovitosti činí 39 500 USD, stojí za to požadovaná cena? Ne, protože vydělením tohoto příjmu sazbou SZP získáte hodnotu 429 348$. Požadovaná cena $495,000 je trochu nad značkou.,

jaký čistý provozní příjem byste potřebovali k získání této ceníkové ceny za hodnotu? Přepněte vzorec a vynásobte požadovanou cenu sazbou cap. Vynásobte $495,000 o 9,2 procenta, a vy přijít s požadovanou čisté provozní výnosy $45,540.