Cena za metr čtvereční je běžné metrické v oblasti nemovitostí; mnoho kupujících použít ji k posouzení hodnoty domu. Ale při pohledu na tato data sama bez nějakého vhodného filtrování a kontextu vám opravdu nepomůže pochopit, zda je dům dobrý nebo ne, nebo jak jednat s prodejcem.
zvažte nuance ve hře, když hledáte domov, a pak proveďte matematiku, která má smysl pro vaše vysoce specifické vyhledávání., Pro nejužitečnější metriky, měli byste přemýšlet podle: jak vypočítáte cenu za čtvereční stopu pro konkrétní blok, plocha, nebo sousedství — nebo pro nedávné prodeje? A jak víte, které domy a která prodejní data jsou skutečně relevantní pro vaše vlastní vyhledávání doma, s jeho jedinečnými specifikacemi?
Zde je náš expert-source návod jak vypočítat cenu za metr čtvereční v nejvíce smysluplným způsobem, je to možné — s tipy, jak vybrat srovnatelné výpisy, a kde si můžete najít přesné údaje o prodeji pro své vlastní oblasti.,
Jak vypočítat cenu za metr čtvereční
za Prvé, tady je vzorec pro výpočet ceny za metr čtvereční na nejzákladnější úrovni: Cena a rozdělit jej do domova záběry náměstí. Cena za metr čtvereční bývá u menších domů vyšší a u větších domů nižší. Podívejme se na některé příklady toho, jak to funguje:
- dům o rozloze 1 500 čtverečních stop je uveden za $300 000. Cena za čtvereční stopu je $200.,
- menší dům o rozloze 1 200 metrů čtverečních je také uveden za $300 000. Cena za čtvereční stopu tohoto domu za stejnou cenu je $250.
- větší, 2,500-čtverečních stop domů na stejném bloku je uveden pro $350,000. Cena za čtvereční stopu je $140, podstatně nižší než cena obou menších domů touto metrikou.
Mějte na paměti, že tento výpočet sám nedává žádné podrobnosti o věci, jako je domácí layout nebo jeho vybavení a funkce., Pro více širšího kontextu, a proto užitečné výpočet, myslím, že to tímto způsobem: „můžete získat dobrou hodnotu rozsahu na metr čtvereční u základní výpočet, ale pak je třeba upravit pro zlepšení,“ říká Zach Harris, top-selling agent v Jižní Kalifornii.
“ musíte přidat věci, jako je bazén, terénní úpravy, pohledy, velikost šarže. Kromě ceny za metr čtvereční domu je třeba vzít v úvahu i další faktory.,“
poznamenává však, že kupující by mohl tyto nuance použít k posílení své vyjednávací pozice: „určitě vám může pomoci, pokud existuje domov s nižším výhledem za nižší cenu za čtvereční stopu. Možná budete chtít vzít to jako comp ukázat prodávajícímu, a to by vám mohlo pomoci ven.“
jinými slovy, vzdělávat se o ceně za čtvereční stopu může pomoci s pákovým efektem… i když existují další faktory, které jdou do hodnoty domu.,
Jak vypočítat cenu za metr čtvereční pro více domů
Tady je vzorec pro výpočet ceny za metr čtvereční pro více domů:
Tento obrázek vám pomůže přijít s contextualized v rozmezí od většího souboru údajů.
takže se podívejme, jak to vypadá pomocí našich stejných tří ukázkových cen domů a velikostí shora:
takže v kulatých číslech zvažte asi 200 $za čtvereční stopu jako průměrný rozsah v této ukázkové sadě.,
Jak víte, který z domovů porovnat?
Chcete-li získat nejužitečnější data, musíte vědět, jak si vybrat, které domy porovnat s vaším předmětem domů. Ty se také nazývají „srovnatelné výpisy“ – nebo jen “ comps.“
budete chtít hledat comps, které se nedávno prodaly, ideálně během posledních tří až šesti měsíců. Budete také chtít, aby se ujistil, vaše comps jsou umístěny v blízkosti objektu-čím blíže, tím lépe., Navíc, vaše comps by měla být přibližně ve stejném věku jako váš předmět majetku.
Kromě toho, kompozice by měly mít podobné atributy k předmětu vlastnictví — například pokud na nemovitosti máte na mysli má bazén, tak by kompozice, pokud je to možné.
a vaše komps by měly mít podobné čtvercové záběry jako vaše předmětová vlastnost.
“ pro comps obvykle chodím do 100 čtverečních stop objektu. Takže pokud je objekt 1 500 metrů čtverečních, tak bychom šli dolů na 1 400 a vyšplhali na 1 600, “ vysvětluje Harris. A podobně přistupuje k věku domova., „Řekněme, že je to 1995-dali bychom 10leté věkové rozmezí, až do roku 1985 a do roku 2005.“musíte je opravdu zúžit, zjistit, které z nich jsou nejblíže vašemu objektu, a pak jít dovnitř a podívat se na zlepšení ve srovnání s vaším majetkem, jako je pohled nebo velikost šarže,“ vysvětluje Harris.
kde najdete potřebná data?
k provedení všech těchto výpočtů budete samozřejmě potřebovat data. Kde tedy získáte prodejní cenu a čtvercové záběry, které potřebujete k výpočtu ceny za čtvereční stopu?
některé online zdroje jsou spolehlivější než jiné., Takže pokud je používáte, chcete se ujistit, že tyto prodeje byly skutečně uzavřeny před použitím údajů o ceně za čtvereční stopu ve vašem vlastním domácím vyhledávání.
údaje o veřejných záznamech nejsou vždy okamžitě přístupné-ale mohou být jedním z nejspolehlivějších zdrojů dat pro kupující a měly by zahrnovat zaznamenaný prodej nemovitostí. Repozitáře údajů o veřejných záznamech najdete online zde.
některé místní služby s více výpisy — nebo MLSs-poskytnou data veřejnosti; poraďte se s vámi, abyste to zjistili.
Realitní makléři někdy vytisknou nebo pošlou informace o domech, které se nedávno prodaly., Můžete jít do místních úřadů pro kontrolu těchto informací.
Harris naznačuje, že můžete také volat titul rep a dostat majetek zpráva odeslána — obvykle zdarma — a dá vám nějaké údaje, jak začít.
ale v ideální situaci se budete chtít spojit s realitním agentem v těle: dobrý agent vám pomůže najít comps a vypočítat cenu za čtvereční stopu, pokud je to důležitá součást vašeho domácího vyhledávání.,
„nejlepší zdroj je vždy bude přímo na realitní agent, který má MLS data, a může dostat vás všechny srovnatelné vlastnosti,“ Harris říká. „Nejen prodané, ale aktivní, čekající, prodané, vypršelo.“
poznamenává, že prošlé výpisy vám to, co lidé nebyli ochotni zaplatit — a to může být užitečné, — ale prodává comps jsou vždy nejlepší a nejpřesnější pro odvození cena za metr čtvereční hodnotu.
„takže bych řekl, že váš zdroj č. 1 by byl realitní agent,“ říká Harris.
a v ideálním případě by tato osoba byla Místní pro vaši konkrétní oblast., „Místní agenti znají místní oblasti lépe než agent mimo oblast, který by mohl vzít město jako celek, kde místní agenti vědí, že určité čtvrti přinášejí více nebo přinášejí menší hodnotu. Takže je dobré mít někoho místního, kdo zná sousedství důvěrně.”
Napsat komentář