Em geral, é calculado por:

DSCR = receita Operacional Líquida / Serviço da Dívida {\displaystyle {\text{DSCR}}={\text{receita Operacional Líquida}}/{\text{Dívida Service}}}

em que:

Reascbel EBITDA = Receita Operacional Bruta − Despesas Operacionais {\displaystyle {\text{Reascbel, O EBITDA}}={\text{Receita Operacional Bruta}}-{\text{Despesas Operacionais}}} Serviço da Dívida = Reembolso Principal + Juros + Pagamentos de Arrendamento {\displaystyle {\text{Serviço da Dívida}}={\text{Reembolso Principal}}+{\text{Pagamentos de Juros}}+{\text{Pagamentos de Arrendamento}}}

Para calcular uma entidade dívida rácio de cobertura, primeiro você precisa determinar a entidade lucro operacional líquido (NOI). NOI é a diferença entre as receitas brutas e as despesas de exploração. A NOI destina-se a reflectir o rendimento real de uma entidade ou de uma operação sem ou antes do financiamento., Assim, não estão incluídos nas despesas de exploração os custos de financiamento (por exemplo, juros de empréstimos), o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares dos proprietários/investidores, as despesas de capital e as amortizações. Serviço da dívida são custos e pagamentos relacionados com o financiamento. Os juros e os pagamentos de Locação São custos reais resultantes da obtenção de empréstimos ou de empréstimos. O pagamento do capital de um empréstimo não altera o valor líquido de capital próprio/liquidação de uma entidade; no entanto, reduz o processamento do numerário de uma entidade (EM troca de um passivo de empréstimo decrescente ou aumento do capital próprio de um activo)., Assim, ao contabilizar os pagamentos de capital, a DSCR reflecte a situação de fluxo de caixa de uma entidade.por exemplo, se uma propriedade tem um rácio de cobertura de dívida inferior a um, a renda que a propriedade gera não é suficiente para cobrir os pagamentos de hipoteca e as despesas operacionais da propriedade. Uma propriedade com um rácio de cobertura da dívida de .8 só gera renda suficiente para pagar 80 por cento dos pagamentos anuais da dívida. No entanto, se um imóvel tem um rácio de cobertura da dívida superior a 1, o imóvel gera receitas suficientes para cobrir os pagamentos anuais da dívida., Por exemplo, uma propriedade com um rácio de cobertura de dívida de 1,5 gera renda suficiente para pagar todas as despesas anuais de dívida, todas as despesas operacionais e na verdade gera 50 por cento mais renda do que é necessário para pagar essas contas.um DSCR inferior a 1 significaria um cash flow negativo. Um DSCR inferior a 1, digamos .95, significa que só existe um rendimento líquido de exploração suficiente para cobrir 95% dos pagamentos anuais da dívida., Por exemplo, no contexto das Finanças Pessoais, isso significaria que o mutuário teria que mergulhar em seus fundos pessoais todos os meses para manter o projeto à tona. Geralmente, os mutuantes desaprovam um fluxo de caixa negativo, mas alguns permitem-no se o mutuário tem uma forte renda externa.Normalmente, a maioria dos bancos comerciais exige o rácio de 1,15–1,35 vezes (rendimentos de exploração líquidos ou NOI / serviço da dívida anual) para assegurar que o fluxo de caixa suficiente para cobrir os pagamentos de empréstimos esteja disponível numa base contínua.digamos que Mr., Jones está olhando para uma propriedade de investimento com uma renda operacional líquida de $36.000 e um serviço de dívida anual de $30.000. A taxa de cobertura da dívida para esta propriedade seria 1.2 e o Sr. Jones saberia que a propriedade gera 20 por cento mais do que é necessário para pagar o pagamento anual da hipoteca.o rácio do Serviço da dívida é também normalmente utilizado para avaliar a qualidade de uma carteira de hipotecas., Por exemplo, em 19 de junho de 2008, uma agência de notação popularUS, Standard & Poors, relatou que reduziu a sua creditração em várias classes de certificados de passagem de hipoteca comercial agrupados originalmente emitidos pelo Bank of America. A agência de notação afirmou num comunicado de imprensa que tinha baixado as notações de crédito dos nossos certificados no Bank of America Commercial Mortgage Inc.Série 2005-1, afirmando que os desclassificados “refletem a creditdeterioration of the pool”., Além disso, afirmam que esta descida deveu-se ao facto de oito empréstimos específicos nopool terem uma cobertura do serviço da dívida (DSC) inferior a 1,0 x ou inferior a um período.o rácio do Serviço da dívida, ou a cobertura do serviço da dívida, fornece um indicador útil da solidez financeira. Standard & Poors reported that the total pool consisted, as of June 10, 2008, of 135 loans, with an aggregate trust balance of $2.052 billion. Indicam que existiam, a partir dessa data, oito empréstimos com um DSC inferior a1.0x., Isto significa que os fundos líquidos provenientes do aluguer dos imóveis comerciais não cobrem os custos das hipotecas. Ora, uma vez que ninguém faria um empréstimo como este inicialmente, um financiador ou investidor informado procurará obter informações sobre o estado de deterioração da DSC. Você quer saber não só o que é o DSC em um determinado momento, mas também o quanto ele mudou a partir de quando o empréstimo foi avaliado pela última vez. Este comunicado de imprensa diz-nos o seguinte:”6776315a13″ >p press release tells us this. Indica que dos oito empréstimos que estão “submersos”, eles têm um saldo médio de US $10.,1 milhão, e uma diminuição média de 38% no DSC desde a emissão da resposta.

E ainda há mais. Uma vez que há um total de 135 empréstimos no pool, e que apenas oito deles estão submersos, com um DSC inferior a 1, a questão óbvia é: Qual é o total DSC do pool de 135 empréstimos? O padrão e Poors press releaseprevê este número, indicando que a média ponderada DSC para todo o pool é 1,76 x, ou 1,76 vezes. Mais uma vez, isto agora é apenas um instantâneo. A questão-chave que a DSC pode ajudá-lo a responder,é melhor ou pior, a partir de quando todos os empréstimos no pool foram feitos pela primeira vez?, O comunicado de imprensa S&p também fornece isso, explicando que a média ponderada original DSC para todo o pool de 135 empréstimos foi 1,66 x, ou 1,66 vezes.desta forma, o rácio DSC (cobertura do serviço da dívida) fornece uma forma de avaliar a qualidade financeira e o nível de risco associado a este conjunto de empréstimos, e mostra o resultado surpreendente de que, apesar de alguns empréstimos com uma taxa de cobertura de dívida inferior a 1, o DSC global de todo o conjunto melhorou, de 1.66 vezes para 1.76 vezes., Este é praticamente o aspecto de uma boa carteira de empréstimos, com a DSC a melhorar as horas extraordinárias, à medida que os empréstimos são pagos, e uma pequena percentagem, neste caso 6%, a registar rácios DSC inferiores a uma vez, o que sugere que, para estes empréstimos, poderá haver problemas à frente.

E, claro, só porque o DSCR é inferior a 1 para alguns empréstimos, isso não significa necessariamente que eles irão falhar.os impostos sobre o rendimento constituem um problema especial para o cálculo e interpretação da DSCR., Embora, em termos de conceito, a DSCR seja o rácio de cash flow disponível para o serviço da dívida em relação ao serviço da dívida exigido, na prática – porque os juros são um gasto dedutível e o capital não é-não existe um único valor que represente uma quantia de dinheiro gerada a partir de operações que está totalmente disponível para o serviço da dívida e o único dinheiro disponível para o serviço da dívida.,enquanto os ganhos antes de juros, impostos, depreciação e amortização (EBITDA) é uma medida adequada da capacidade de uma empresa para fazer pagamentos apenas com juros (assumindo que a variação esperada no capital de giro é zero), EBIDA (sem o “T”) é um indicador mais adequado da capacidade de uma empresa para fazer os pagamentos de capital necessários. Ignorar essas distinções pode levar a valores DSCR que superestatam ou subestimam a capacidade de serviço da dívida de uma empresa. O método de provisão Antes de impostos proporciona um rácio único que expressa de forma fiável a capacidade global de serviço da dívida, tendo em conta estes desafios.,o rácio de cobertura do Serviço da dívida, calculado utilizando o método de provisão Antes de impostos, responde à seguinte questão: quantas vezes mais foi o EBITDA da empresa do que o seu valor crítico EBITDA, em que o EBITDA crítico é aquele que apenas cobre as suas obrigações de juros + obrigações de Capital + despesas de imposto assumindo um rendimento mínimo suficiente + outras despesas necessárias não tratadas como despesas contabilísticas, como dividendos e CAPEX.,o cálculo do DSCR segundo o método de provisão Antes de impostos é EBITDA / (juros + provisão antes de impostos para despesas pós-impostos), em que a provisão antes de impostos para despesas pós-impostos é o montante de dinheiro antes de impostos que deve ser reservado para satisfazer as despesas pós-impostos necessárias, ou seja, CPLTD + CAPEX + dividendos não financiados., A prestação pode ser calculado da seguinte forma:

Se não monetários despesas (depreciação + esgotamento + amortização) > pós-impostos gastos, thenPretax provisão para pós-impostos gastos = Pós-impostos gastos

Por exemplo, se uma empresa de pós-impostos gastos consistem CPLTD de us $90 MILHÕES e us $10 milhões unfinanced CAPEX, e os seus não monetários despesas são de us $100 milhões,em seguida, a empresa pode aplicar us $100 milhões de entradas de caixa provenientes de operações de pós-impostos gastos sem pagar impostos, em que us $100 milhões influxo de dinheiro. Neste caso, o dinheiro pretax que o mutuário deve reservar para despesas pós-impostos seria simplesmente $100M.,

Por exemplo, se os gastos pós-impostos consistem em CPLTD de US $ 100M e as despesas de não-caixa São US $ 50M, então o mutuário pode aplicar US $ 50M de entrada de dinheiro de operações diretamente contra US $50M de gastos pós-impostos sem pagar impostos sobre essa entrada de US $50M, mas a empresa deve deixar de lado US $ 77M (assumindo uma taxa de imposto de renda de 35%) para atender os restantes US $50M de gastos pós-impostos. A provisão do pretax desta empresa para despesas pós-impostos = $ 50M + $ 77M = $127M.