como calcular a taxa de Capitalização para imóveis

escusado será dizer que você tem que determinar o valor de uma propriedade produtora de renda Se você está considerando comprá-la para fins de investimento. Não fazê-lo seria como voar às cegas, uma forma segura de arriscar e potencialmente perder o seu capital.

o desafio de avaliar tal propriedade não é tão difícil quanto poderia parecer. Na verdade, calcular a taxa de Capitalização para imóveis é fácil e não deve demorar mais de cinco minutos ou mais.,

começa com uma compreensão exacta da taxa de cap.

Qual é a taxa de Capitalização?

a taxa de cap é a taxa de retorno que você pode esperar em seu investimento com base na quantidade de renda que você acredita que a propriedade irá gerar para você. Trata-se, naturalmente, de um factor muito importante. Não vais investir com a intenção de perder dinheiro.

esta é uma ótima maneira de fazer comparações de propriedades similares porque todas as despesas são levadas em conta., Quando duas propriedades parecem muito parecidas, mas uma custa mais, pode ser porque está gerando mais renda ou porque tem despesas mais baixas.

Como Calcular a Taxa Cap

Você pode calcular o índice de capitalização usando o net receitas operacionais e de vendas recentes preços de propriedades comparáveis., A taxa de capitalização é determinada e, em seguida, aplicada à propriedade que você está considerando comprar para determinar o seu valor de mercado atual com base na renda.primeiro, obter o preço de venda recente de uma propriedade de renda similar. Vamos usar o exemplo de um projeto de apartamento de seis unidades que vendeu por 300 mil dólares.

Agora determinar o rendimento operacional líquido para esse projeto de apartamento ou as rendas líquidas realizadas pelos proprietários. Subtrair todas as despesas de funcionamento, excepto a hipoteca. Este cálculo avalia a propriedade como se tivesse pago em dinheiro por ela., Digamos que o rendimento do aluguer, depois de todas as despesas que deduziste, é de 24 mil dólares. Agora divida essa renda operacional líquida pelo preço de venda para chegar à taxa de cap: $24.000 em despesas divididas pelo preço de venda de $300.000 dá-lhe uma taxa de capitalização de .Oito ou oito por cento.

como utilizar a taxa de Cap

um investidor pode utilizar a taxa de cap de duas formas., Ele pode querer valorizar uma propriedade que pretende vender com base nas taxas de limite de mercado para outras propriedades recentemente vendidas comparáveis, ou ele pode querer determinar se o preço de pedido de uma propriedade é razoável se ele está considerando comprá-lo.

quando você está vendendo

digamos que você possui um pequeno projeto de apartamento e quer vendê-lo. Você reúne informações sobre propriedades recentemente vendidas na área que são semelhantes às suas. Eles podem ter mais ou menos unidades, mas você tenta encontrar propriedades que são tão semelhantes quanto possível ao que você quer vender.,

você encontra três propriedades que foram vendidas nos três ou quatro meses anteriores. A parte mais difícil é conseguir encontrar os seus rendimentos líquidos de exploração. Às vezes esta informação é publicada na listagem como um ponto de venda, mas muitas vezes não é, particularmente quando a renda operacional líquida não é favorável. Você pode obter este tipo de informação de um agente imobiliário comercial, no entanto, especialmente se você vai estar listando a propriedade para venda com ela.

então você chega a três taxas de limite de propriedade média 9,2 por cento., O rendimento operacional líquido da sua propriedade é de 31 mil dólares. Agora tudo que você tem a fazer é dividir a renda operacional líquida pela taxa de cap: $31.000 divididos por .092 dá 226.957 dólares. Aqui está o valor da sua propriedade.

pode basear o preço que deseja pedir para a propriedade nesta figura e colocá-la no mercado.

quando estiver a considerar comprar

irá trabalhar com propriedades listadas quando estiver a comparar propriedades para uma decisão de compra. Isto torna ainda mais fácil obter os seus rendimentos líquidos de exploração e calcular a taxa da PAC para cada um deles., Você pode, então, compará-los para ver o que faria a melhor compra.

mas verifique as suas despesas e rendas de qualquer forma, porque alguém pode subir para o topo se você pode detectar oportunidades para reduzir despesas ou aumentar rendas. Você pode descobrir que as despesas são anormalmente altas para o tipo e tamanho de uma propriedade, ou você pode descobrir que as rendas que estão sendo cobradas estão abaixo das taxas de mercado para propriedades comparáveis. Qualquer uma destas situações aumentaria a taxa da PAC, tornando-a uma propriedade potencial melhor se forem corrigidas., digamos que está de olho num projecto de apartamento específico que está listado por 495 mil dólares. Vale a pena no mercado actual ou é demasiado caro? Mais uma vez, obter algumas propriedades comparáveis e uma média de preço máximo vendido. Vamos usar a nossa taxa de 9,2% novamente como exemplo. se a renda operacional líquida desta propriedade é de $39.500, vale a pena o preço pedido? Não, porque dividir esse rendimento pela taxa da PAC dá-lhe um valor de 429,348 dólares. Um preço de pedido de 495 mil dólares é um pouco exagerado.,

que rendimento operacional líquido você precisa para obter esse preço de lista por um valor? Troque a fórmula e multiplique o preço pedido pela taxa da PAC. Multiplique $ 495,000 por 9,2 por cento e você obtém uma renda operacional líquida necessária de $45,540.