에서 일반적으로,그것은에 의해 계산:

DSCR=순이익/부채비{\displaystyle{\text{DSCR}}={\text{순 운영 소득}}/{\text{부채비스}}}

곳:

Adj.EBITDA=총 운영 수익 운영비용{\displaystyle{\text{Adj., EBITDA}}={\text{총 운영 수익}}-{\text{운영 비용}}}부채비스=원금 상환+이자 지급+임대 지불{\displaystyle{\text{부채비스}}={\text{원금 상환}}+{\text{관심 지불}}+{\text{임대 지불}}}

을 계산하는 기업의 부채를 커버리지 비율을 결정하는 기업의 순이익(노). NOI 는 총 수익과 운영 비용의 차이입니다. NOI 는 자금 조달이 없거나 자금 조달하기 전에 법인이나 운영의 진정한 수입을 반영하기위한 것입니다., 따라서,에 포함되지 않은 경영비의 자금을 조달하는 비용을(예를 들어 관심에서 대출),개인 소득세의 소유주/투자자는,자본 지출 및 감가상각비를 제한 금액입니다.

부채 서비스는 자금 조달과 관련된 비용 및 지불입니다. 관심 및리스 지불은 대출을 받거나 자산을 차용하는 데 따른 진정한 비용입니다. 지불하는 아래 주의 대출을 변경하지 않 net equity/청산가치의 entity;그러나,그것을 감소는 현금 entity 프로세스에서(교환기의 대출을 감소하는 책임이나 자본 증가에서 자산)., 따라서 원금 지불에 대한 회계를 통해 DSCR 은 법인의 현금 흐름 상황을 반영합니다.

는 경우,예를 들어,숙박 시설에는 부채를 커버리지 비율의 하나 이상,소득하는 속성이 생성되지를 커버하기에 충분한 담보의 지불 및 숙박 시설의 운영 비용입니다. 의 부채 범위 비율을 가진 속성.8 은 연간 부채 상환액의 80%만 지불 할 수있는 충분한 소득을 창출합니다. 그러나 부동산의 부채 커버리지 비율이 1 이상인 경우 부동산은 연간 부채 지불을 충당하기에 충분한 수익을 창출합니다., 예를 들어,재산과 부채는 범위의 비율 1.5 생성분 소득이 지불하는 모든 회 부채 비용,모든 운영 비용 및 실제로 생성 오십 퍼센트 더보다 소득이 지불하는 데 필요한 이러한 청구서입니다.

1 미만의 DSCR 은 음의 현금 흐름을 의미합니다. 1 미만의 DSCR 은 말한다.95 는 연간 부채 상환액의 95%를 충당하기에 충분한 순 영업 이익 만 있음을 의미합니다., 예를 들어,컨텍스트에서 개인 금융,이 의미는 차용으로 탐구해야 할 것입니다 그 또는 그녀의 개인적인 자금를 유지하기 위해 매달 프로젝트 해상입니다. 일반적으로 대출 기관은 부정적인 현금 흐름에 눈살을 찌푸 리지만 차용인이 외부 소득이 강한 경우 일부는 허용합니다.

일반적으로,대부분의 상업 은행에 필요한 비율의 1.15–1.35 시간(순 운영 수입 또는 노/회사채)하도록 현금 흐름을 충분히 대부금에서 사용할 수 있는 지속적으로 전한다.

ExampleEdit

씨 가정 해 봅시다., 존스는 순 영업 이익이 36,000 달러이고 연간 부채 서비스가 30,000 달러 인 투자 부동산을보고 있습니다. 이 속성에 대 한 부채 범위 비율 1.2 될 것 이라고 씨 존스 재산 생성 20%연간 모기지 지불을 지불 하는 데 필요한 것 보다 더 알 것 이다.

부채 서비스 비율은 또한 일반적으로 모기지 포트폴리오의 품질을 평가하는 데 사용됩니다., 예를 들어,June19,2008 년 popularUS 평가 기관,표준&푸어스,보고는 낮추 creditrating 에 몇 개의 클래스의 풀업 저당 pass-throughcertificates 원래 발급된 은행에 의해 있습니다. 등급 agencystated 보도 자료에서 그것은 신용 등급 offour 인증서 은행 미국 상업 모기지 Inc.2005-1 시리즈,다운 그레이드가”수영장의 신용도 반영”., 그들은 더욱 이동하는 상태 thisdowngrade 결과는 사실에서 여덟 가정에서 대출 thepool 빚 서비스 범위(DSC)아래 1.0x,또는 아래 onetimes.

부채 서비스 비율 또는 부채 서비스 범위는 유용한 재무 건전성을 제공합니다. 표준&Poors 는 2008 년 6 월 10 일 현재 135 개의 대출 중 총 풀이 2.052 억 달러의 총 신탁 잔액으로 구성되었습니다. 그들은그 날짜 현재 DSC 가 1.0x 보다 낮은 8 개의 대출이있었습니다., 이것은 순 자금이 임대에서 들어오는 것을 의미합니다.상업 속성은 모기지 비용을 충당하지 않습니다. 이제,때문에 아무도 대출이 이처럼 처음에는 financialanalyst 또는 정보 투자자를 찾을 것이 무엇인지에 대한 정보를 therate 의 악화 DSC 되었습니다. 당신이 알고 싶 notjust 어떤 종류에서 특정 시점에,하지만 또한 howmuch 그것을 변경되었을 때 융자 마지막으로 평가됩니다. 이 작업을 수행하려면 다음 단계를 수행해야합니다. 그것은”수중”인 eightloans 중 평균 잔액이$10 임을 나타냅니다.,1million,그리고 LOANSWERE 가 발행 한 이후 DSC 의 평균 38%감소.

그리고 여전히 더 많은 것이 있습니다. 이 있기 때문에 총 135 대출에서 수영장,그리고 여덟 그들의 수중으로,DSC ofless1 보다 명백한 질문은 무엇입 총 DSC 의할지,전체의 풀 135 대출? 표준 및 Poors 프레스 releaseprovides 이 숫자는 전체 풀의 가중 평균 Dsc 가 1.76x 또는 1.76 배임을 나타냅니다. 다시 말하지만,이것은 지금 justa 스냅 샷입니다. DSC 가 답변을 도울 수있는 핵심 질문은 수영장의 모든 대출이 이루어 졌을 때부터 더 좋든 나쁘 든간에?, S&P 보도 자료 제공 이 또한,explainingthat 원래 가중평균 DSC 전체에 대한 수영장의 135loans 었 1.66x,또는 1.66 다.

이 방법으로,DSC(부채 서비스 범위)비율을 제공한 방법을 평가하는 금융 품질,과 관련된 위험 수준의 이 수영장의 융자,보여줍 놀라운 결과에도 불구하고 일부 대출이 발생 DSC 아래 1,전체 DSC 의 전체 수영장 개선에서 1.66 번 1.76 다., 이것은 꽤 많은 선반은 좋은 대출 포트폴리오 같아야와 DSC 개량을 초과 같이,대부는 아래로 지불,그리고 작은 비율로,이 경우 6%,경험 DSC 비율 아래 중 하나는 시간을 제안 thatfor 이러한 대출,문제가 있을 수 있습니다 앞서 있습니다.물론 DSCR 이 일부 대출의 경우 1 보다 작다고해서 반드시 채무 불이행을 의미하지는 않습니다.

세전 제공 방법디트

소득세는 DSCR 계산 및 해석에 특별한 문제를 제시합니다., 는 동안에,개념,DSCR 의 비율은 현금 흐름이 가능한 부채 서비스를 필요한 부채비스에서의 연습기 때문에 금리가 세금 공제할 수 있는 비용과 주체하지 않은가 하나의 그림을 나타내는 현금의 금액에서 생성되는 작업입니다 모두를 위해 완전히 사용할 수 있습니다채 서비스는 현금으로만 사용할 수 있 부채에 대한 서비스입니다.,

는지기 전에 수입자,세금,감가상각(EBITDA)은 적절한 측정 기업의 능력이들에게 관심만불(고 가정하면 예상되는 변경에서 자본이 zero),EBIDA(지 않고”T”)은 보다 적절한 표시기는 회사의 능력을 만들 필요한 주요한 지불. 이러한 구분을 무시하면 회사의 부채 서비스 능력을 과장하거나 과소 평가하는 DSCR 가치가 발생할 수 있습니다. 세전 제공 방법은 이러한 과제를 감안할 때 전반적인 부채 서비스 용량을 안정적으로 표현하는 단일 비율을 제공합니다.,

부채 서비스 커버리지 비율로 계산하여 세전 규정 방법은 다음 질문에 대답합니다:어떻게 더 많은 시간이었다고 회사의 EBITDA 보다 중요한 EBITDA 값 중요한 EBITDA 는 그냥 커버의 관심을 의무+주 의무가+세금 비용을 가정한 최소한 충분한 수익+기타 필요한 비용으로 처리되지 않 회계 비용,다음과 같은 배당금 및 CAPEX.,

DSCR 계산서 세전 규정 방법은 EBITDA/(이자+세전 규정에 대한 후 세금을 지출액),where 세전 규정에 대한 후 세금을 지출액은 세전 금액 현금 설정해야 하는 따 요구 사항을 충족하는지 알아볼 수 있 후 세금을 지출,즉,CPLTD+Unfinanced CAPEX+익을 얻을 수 있습니다., 제공될 수 있는 계산 방법은 다음과 같습니다.

경우 noncash 비용(감가상각+고갈+상각)>포스트 세금을 지출,thenPretax 규정에 대한 후 세금을 지출액=Post-세 소비

경우,예를 들어,회사의 게시물 세금 지출액의 구성 CPLTD 의$90M 및$10M 에 unfinanced 설비 투자,그리고 그 noncash 비용은$100M,다음 회사에 적용할 수 있$100M 현금의 유입에서 작업 후 세금을 지출액을 지불하지 않고 세금에는$100M 현금 유입. 이 경우 차용인이 세금 후 지출을 위해 따로 보관해야하는 세전 현금은 단순히$100M 가됩니다.,

경우,예를 들어,사후 세금 지출액의 구성 CPLTD 의$100M 및 noncash 비용은$50,다음을 차용 적용할 수 있는$50 의 현금 inflowfrom 작업에 대해 직접$50M 게시물의 세금 지출액을 지불하지 않고 세금에는$50M 유입이지만,회사는 설정을 제외하고$77M(가정의 35%소득세 비율)을 충족 나머지$50M 게시물의 세금 지출액. 세후 지출에 대한이 회사의 세전 조항=$50M+$77M=$127M.