あなたの愛する人にあなたの家を残す

キーテイクアウト

多くの家族にとって、家をどうするかを決定することは、多くの場合、不動産計画の最も複雑な部分であることができます：家は潜在的にかなりの金額の価値があり、継承するのが複雑であり、思い出や感情に包まれることもあります。 これらの理由から、家は不動産計画で果たしている役割のための特定の戦略を考え出すことが特に重要です。

始める前に知っておくべき3つのこと

1., 関係者からの入力は、計画を容易にすることができます

家のスムーズで効率的な移転の準備をするには、あなたの目標とあなたの財政状況について考えることから始めます。 最初に尋ねる：あなたは家で何が起こるのを見たいですか？ あなたの目標を理解した後、あなたの家族とあなたの願いを議論してください。

あなたの子供は、彼らが住んでいる、販売、または投資目的のためにプロパティを維持したいかどうかについての異なるアイデアを持っている, することは難しくしてこれらの会話は、たいてい中性の促進を助ける会話の基準を満たしており、安全面でも重要です。

たとえば、子供たちが家族休暇の長い伝統を続けることができるように、2人の子供たちに休暇を残すことを計画していたカップルを考えてみ しかし、一人の子供は遠くに住んでいて、すでにその地域に別荘を所有していました。 家を去ることは均等に維持費、固定資産税、および維持に関する問題を作成した。, 兄弟が家を共有しないことを決め、所有権の移転を実行した場合、税金が増加し、取引コストが発生した可能性があります。 意見の相違が継続するかどうかに関する共通の所有権があることを確認した。に痛く感断した場合、最初に良い関係です。 家族の会話は、共有された継承が意味をなさないことを理解するのに役立ちました。

2. あなたの相続人は、お金を負うことになる可能性があります

家を継承する人がそれの所有権を維持したくない場合、彼らは弁護士費用、税金、およびその他の取引コストが発生する可能性があります。, それに加えて、いくつかの国は、不動産税の免除の制限以下の連邦ます。 家の価値がその制限を超え、税金を支払うことができる不動産から他の資産がない場合、相続人は州の不動産税法案に直面する可能性があり、それを支払うための資金が不足している可能性があります。 それは家の売却を強制するか、相続人に法案を支払うための資金調達オプションを求めるよう強制する可能性があります。 彼らが家を売るならば、それは元の所有者の死の時の価値に基づいて課税されます。

3., 住宅ローンが原因になる可能性があります

ほとんどの住宅ローンは、死亡時にトリガされる可能性があります”販売時に”句を持っています。 もしそうなら、不動産内の他の流動資産は、借金を返済するために使用する必要があるだろう、継承者は、自分で住宅ローンの資格を得る必要があるだろう、または家を売却する必要があるだろう。

あなたの家を渡すための6つのオプション

できるだけスムーズに家を渡すためのいくつかのさまざまな方法を見てみましょう。

1., 共同所有

人々が子供たちに家を渡すことについて持っている一つの一般的な考え方は、一見単純です：ちょうど現在の行為に共同所有者として 証書が共同テナントとして他の誰かをリストしている場合、彼らは証書が変更された時点で共同所有者になり、元の所有者の死の時に自動的に家の所有権を取るでしょう。

ただし、このアプローチにはいくつかの欠点があります。 まず第一に、子供が共同所有者として追加された場合、贈与税の考慮事項があります。, どのくらいの誰かが贈与税を支払うことなく、他の人を贈ることができるかに制限があります,年間と一生の間の両方. 家が共同所有を通じて贈り物として与えられたとき、転送された部分は課税対象の贈り物とみなされ、生涯免除に向かってカウントされるので、贈与税の目的のために報告されなければならない。 単一の親が行為に子供を加えることを言いなさい、親は課税対象贈り物として家の価値の50%を報告する必要がある(移動の時に家の公正市場価値に,

第二に、一生の間に作られた贈り物は、持ち越しコストベース（税務上の家の価値）の対象となります。 したがって、キャピタルゲイン税の目的のために使用されるコストベースは、死の時にステップアップを得ることはありません-代わりに、子供は、彼らが最終的に共同所有者の死の後に家を売却した場合、それらに与えられた家の部分に大きな税制法案を得ることができます。

最後に、共同所有者として、家は子供の資産になり、いくつかの潜在的な問題を引き起こします。, 最初に、子供が財政の悩みに動けば、離婚されて得るか、または他の問題がある、あなたの家は先取特権の下に置かれるか、または他の行為に応じてなるかもしれない。 第二に、共同所有者は、家を売却したり、新しい住宅ローンを取り出したり、既存の住宅ローンの借り換えをするために子供の許可が必要になります。 そして最後に、子供は彼らが挑戦を作成できる家を販売することを望むことを決定するかもしれない。

2. 遺言

遺言は、家を渡すために使用することができます。 この過程ていることを確認するのに役立ち、オーナーを決定方を継承します。, しかし、aを介して転送される資産は依然として検認プロセスを通過し、時間がかかり高価になる可能性があります。 さらに、遺言は公文書であるため、誰でも被相続人の資産を確認し、誰がそれらを継承したかを確認することができるため、プライバシーの懸念が生じ

3. 取消可能な信託

取消可能な信託は、”譲与者”または”受託者”が生涯にわたって資産を管理し、資産が受益者にどのようにいつ渡されるかを正確に指定することを可能にする法的構造です。, 受託者の死の後、信託は遺言代替として機能し、遺言検認プロセスの時間と費用を経ることなく、資産を個人的かつ迅速に分配することができます。 彼らの死で効率的な配布を提供しながら、これは、受託者が彼らの一生の間に彼らの家の完全な制御と使用を可能にします。

信頼の複雑さと州レベルのルールの変化のために、専門家と協力して信頼を設定することが重要ですが、それはお金がかかりますが、信頼が効果的に働くことを確実にする唯一の方法であるかもしれません。, また、信託が意図したとおりに機能するためには、資産のタイトルを変更する必要があるかもしれないことを覚えておくことも重要です。

最後に、信頼は、複数の状態でプロパティを所有する家族のために特に有益であってもよいです。 信頼がなければ、不動産は複数の州で検認を通過する可能性があります。 “私のクライアントの多くにとって、彼らの主な目標の一つは、遺言検認なしで受益者に資産を渡すことであるため、取消可能な信頼は彼らの不動産計画の中核的な要素です”とFidelityのAdvanced Planning副社長であるTerri Lyders氏は述べています。

4., 適格個人居住信託（QPRT）

QPRTは、贈与税のコストを削減して、あなたの不動産からプライマリまたは休暇の住居を移動する方法です。 QPRTでは、家はすぐに信託に移されますが、元の所有者はQPRT期間の間家に住む権利を保持することができます。 その間、彼らは家賃、メンテナンス、税金、および所有権の他の側面を担当しています。, 信託は、家の所有権が受益者（一般的に子供またはその利益のための信託）に転送され、元の所有者は、もはや（リースは受益者と交渉することができるが）家を

この戦略が税務上有効であるためには、元の所有者は信託の期間よりも長くなければなりません。 そうでなければ、信託が終了する前に死亡した場合、家の価値は課税対象不動産の一部として含まれ、不動産に引き戻される可能性があります。, Qprtは主な住居に使用することができますが、人が家を占有する権利を失うか、そうするために家賃を支払うことは困難であり、したがってQprtはしばしば休暇の家に使用されることがあります。

QPRTの二つの大きな利点は、（所有者が一定期間家に住む権利を保持し、家の価値の一部を保持するため）転送の減少贈与税コスト、および家の価値が信託が作成された時点で不動産税の目的のために凍結されていることが含まれます。, これは、不動産税の目的のために、家の価値は、それが信託に入る時に確立されていることを意味します—そして、将来の価格上昇は、不動産の税法案に影 不動産税の問題に直面している家族のために、この戦略は、プロパティ値が時間をかけて増加する場合に税金を制限するのに役立つかもしれませ

ヒント：住宅ローンの対象となる財産は、贈与税の観点から扱うのが難しい可能性があるため、qprtへの移転前に債務を返済することがしばしば示唆さ

5., 受益者の指定-死亡転送（TOD）証書

いくつかの州では、本質的にその財産の受益者に名前を付ける証書にTOD指定を提供しています。 TOD指定では、資産は検認の外を通過するので、迅速かつプライベートであり、相続人は依然として税務目的のためにステップアップを受けます。 また、信頼を設定するよりも安価かもしれません。

TOD指定にはいくつかの欠点があります。 これは、個人または慈善団体を受益者としてのみ許可し、信託の受託者ではありません。, つまり、子供が移転時にまだ若い場合、彼らは直接家を所有することになりますが、これは実用的ではないかもしれません。 不測の事態もないので、受益者として指定された子供が元の所有者の前に死亡した場合、世代をスキップして資産を子供に渡す規定はありません—tod証書は、所有者によって更新されなければならないでしょう。 さらに、家庭が政府の給付を受けている大人に渡された場合、それは彼らの資格に影響を与える可能性があります。

ヒント：TOD証書オプションは州法によって制限されており、多くの州ではこのオプションをまったく提供していません。, だ弁護士や税務顧問かどうかこのオプションをご用意いためです。

6. 販売を通じて

子供たちが家を欲しがることはまずない場合は、それを販売して後で家を借りることを検討してください。 メンテナンス、健康、ライフスタイルなどの問題は、ここでは財務上の考慮事項よりも重要かもしれませんが、この決定の税務上の影響を考慮してくだ,

現在の連邦税法は、家の売却に$250,000（個人の場合）または$500,000（夫婦が共同で申請する場合）のキャピタルゲインの除外を許可しており、以前の2年間その家に住んでいて、家が居住要件を満たしていることを条件としている。 その金額を超える利益は課税されます。 プロパティを継承すると、潜在的にキャピタルゲイン税を排除する（それは現在の市場価値で再評価されていることを意味する）基礎のステップアップ

ボトムライン

家は不動産の中で最も貴重な資産になることができます。, あなたは任意のアクションを取ると意志なしで死ぬか、または他の手配をした場合、あなたの資産はあなたの希望を反映しているかもしれないまた これには、潜在的に高価で、公開され、遅く、複雑なプロセスである検認を通過することが含まれる可能性があります。

不動産資産の移転は、家族のためのユニークな法的、税、感情的な問題をもたらすことができるので、あなた自身とあなたの愛する人を守るために専門家, あなたとあなたの相続人にとって理にかなっている計画を考え出し、それを実行するための効率的な戦略を作成することが重要です。