不動産の卸し売りは不動産の卸し業者が別のバイヤーにその契約を割り当てる意図の契約の下で苦しめられた家を置くときである。 卸し業者は特性を固定するか、または販売することで計画しない。 その代り、彼らは契約の下で特性をのための有するより高い価格のための潜在的なバイヤーに家を販売する。
7つのステップで不動産を卸売する方法
卸売不動産は非常に短期的な投資戦略です。, 一部の人々はそれを固定と反転と混同しますが、重要な違いがあります。 不動産を卸し売りすることは不動産に入りたいと思えば有利であるが多くの現金を持たないが、downfallsは合法性および複雑な契約の混乱を含むことができる。
ここに不動産を卸し売りする方法の7つのステップはある:
卸売に苦しめられた特性を見つけなさい
苦しめられた特性は市価の下で購入することができるので卸し売りのために普通最もよい。 苦しめられた特性は荒廃のそれらまたはすぐに販売するように動機を与えられる所有者とのそれらである。, 苦しめられた特性を見つけることは契約の下でそれを置くものより多くのための特性を販売することを可能にする。
卸売不動産の魅力の一部が低資本要件であるため、卸売不動産に新しいものは、通常、不良プロパティを見つけるための無料または安価な方法を探 熟練した投資家は、以下で説明する不良資産を見つけるための他の手段を持つことになります。, 悩まされた特性を見つけるためのこれらの源の三つは不動産の卸し売り及び不動産投資のグループ、オンライン不動産の場所、および助手のサービス
不動産卸売グループ&不動産投資グループ
不動産卸売および不動産投資グループは、地元の不動産専門家と投資家の間で開催され それらは不動産業者、タイトルの会社、建築業者および鑑定士とネットワークに新しい卸し業者のための大きい機会である。, 鉛の源、パートナーおよび指導者に会うことができる。
これらのクラブは、販売のために利用可能なプロパティと毎週の電子メールを送信します。 この情報は、何が売買されているのか、どのくらいの金額で販売されているのか、どの地域に在庫があるのかを理解するのに役立ちます。 この洞察力はあなた自身の卸し売りビジネスにそれを適用する場合後で貴重である。 電子メールの特性は時折不動産加入者から来るが、ほとんどは苦しめられた販売人がすぐに販売するために卸し業者に引き渡した特性である。,
あなたは、迅速なgoogle検索を行うか、あなたの街のMeetupグループに参加するか、FacebookやLinkedInのグループに参加することにより、地元の不動産グループを見つけること あなたのローカル商工会議所に連絡し、次の不動産投資家の会合があるかどうかそれらに尋ねなさい。 直接に手を差し伸べることができるローカル不動産投資家グループをリストするオンライン登録簿がまたある。
卸売業者のための不動産サイト
不動産サイトは、不良プロパティを見つけるのに最適な場所ですが、どのものを見て知る必要があります。, 動機づけられた販売人が彼らの自身の特性を掲示できる場所を利用したいと思う。
あなたはcraigslistの、FSBOと上で見てこれらのやる気の売り手とその苦しめられたプロパティを見つけることができますHomesByOwner.com.これらのサイトを使用するときは、探している都市や場所を入力し、利用可能な場合は検索でキーワードを使用することを検討してください。 キーワードはあなたの調査の下で絞り込む従って最も意欲的な販売人、最もよい取り引きを見つけている。, ある普及したキーワードは下記のものを含んでいる:
- 動機を与えられた販売人
- 不良な特性
- 定着液上部
- そのまま販売される
- 不動産販売
特性のファインダーを雇う
不良な特性を見つけるもう一つの普及した、現実的な方法はこれらの特性を見つけるのを助けるのに助手を使用することによってある。 このファインダ置特性と可能性のある卸売業., 彼らは近隣を磨くことによってこれらの取り引きを識別し、ドアをたたき、冷たい呼出しの家所有者
この助手は毎時の従業員でないし、upfront支払われ 代わりに、彼らは彼らが見つかったプロパティのいずれかを購入し、それが決済に行くときにのみ支払われます。 アシスタントのこのタイプのための不動産業界の用語は鳥の犬です。 名前は鳥を捜す犬から得られる;ちょうど助手が特性の取り引きのために捜すのと同じように。
鳥の犬は、パートタイムのお金を稼ぐために探している大学生、およびジョブボードの広告サイトで見つけることができます。, 彼らは卸売業者のプロパティを見つけるのに多くの時間を節約するので、彼らは卸売に不可欠な役割を果たしています。 救われるこの時間はバイヤーを見つけ、他の投資家との接続のようなビジネスの他の区域に置くことができる。
“ニューヨーク市のような低在庫高需要市場では、卸売は非常に困難であり、その結果、ほとんどのエージェントによって回避されます。 それは言った、私は勇敢な魂がブルックリンに深く進出し、投資家のための”鳥の犬”として働いていると聞いたことがあります。, 私が知っていたものは、成功を見た固体ドアノックスクリプトでドアからドアへ行きました。 ここのセールスポイントは明らかである;それは不動産の投資の端のまわりで与える危険度が低い方法である。 それはまたあなたのピッチングの技術を磨くよい方法である場合もある。 つまり、取引を見つける確率は、特に私たちが今いるような低在庫市場では大きくないということです。”
—エミールL’Eplattenier、フィット中小企業のための不動産販売およびマーケティングアナリスト/エディタ。,
不良プロパティを識別する他の方法
あなたはいくつかの不動産卸売取引を完了した後、不良プロパティを識別する他の方法 三つの一般的な方法は、山賊の兆候を置くチラシを郵送し、投資不動産を専門とする全米リアルター協会加入者との作業が含まれます。
これらの方法には時間がかかり、前払い資本が必要です。 あなたは山賊の兆候を作って設置するために数千ドルを委任する必要があります。, これらの兆候は何らかの理由で彼らの家を販売し、全米リアルター協会加入者を使用しての伝統的なルートを行かないことを選ぶ必要があるホーム売
マーケティングのフライヤ、手紙、および郵便はがきを作成し、郵送することは苦しめられた販売人を連絡するように励ますもう一つの方法である。 これが効果的な戦略になるためには、誰にそれらを送るべきかを知る必要があります。 購入できるオンラインのメーリングリスト、ダイレクトメールサービスのおまかせください。,
最近継承されたプロパティの検認courtdocumentsを検索することによって、不良プロパティを見つけるための別の見落とされがちな方法。 あまりにも原因の住宅所有者を識別するために離婚裁判所の記録と公共税の記録を見ることができます。 最近のリストを編集すればそれらにあなたの連絡先情報を含むフライヤか手紙を送り、あらゆる条件の特性を買うことを述べることができる。 あなたが現金を支払う言及することも重要です。
不良特性を特定するための最後のリソースは、不動産業者の助けです。, は、不動産仲介することを発見し、さま、ありがとうございました、最宅ないのです。 また、卸売業者である不動産業者を使用するか、別の不動産卸売業者から、または他の不動産投資グループのメンバーのいずれかから紹介を得るのが最善で全米リアルター協会加入者の任務は家の購入価格にも考慮される必要がある。
全米リアルター協会加入者は、自分の契約を使用することを好むため、卸売業者を避ける傾向があり、全米リアルター協会加入者は、彼らがすでに精通している標準契約でより快適に感じます。, 全米リアルター協会加入者は家で提供をするとき誠実な沈殿物を示したいと思い、卸し業者が彼らの自身のお金を我慢したいと思わないので頻繁に
不動産はまた、プロパティは本質的に二回販売されており、住宅所有者が気づいていないので、契約を割り当てることに快適に感じることはありthis.In 一般的に、不動産業者は、卸売業界が綿密であり、彼らがそれに関連付けられている場合、彼らの評判が汚染されるように感じます。 全米リアルター協会加入者は認可され、保証され、引き受けた倫理のコードを支えたいと思う。,
オファーを作る&売るために所有者を説得
あなたは良い取引であるプロパティを識別したら、それはあなたにプロパティを販売し、あなたの契約に署名するためにプロパティの所有者を説得する時間です。 このステップは、卸売りして利益を上げるためにプロパティを確保する方法になるため、重要です。
所有者に近づく
住宅所有者に近づくときは、繊細な方法でそれについて行くことが重要です。 卸し業者が慣習的な不動産の専門家でないので先に動く前に自家所有者の信頼を得る必要がある。, これは自家所有者に会うとき専門、礼儀正しく、オン-タイムであることによってすることができる。
オファーをする&低価格を得る
住宅所有者があなたと会うことに同意したら、あなたはあなたに家を販売することの利点 ほとんどの卸し業者はそれらへの販売がどんな苦痛ポイントが最初の場所の販売人に動機を与えているかいかに軽減するか焦点を合わせる。 例は誰かがもはやできることができない抵当で不履行を避けるのを助けるかもしれない。,
卸売業者は、通常、契約、不動産検査、評価、および閉鎖プロセスをどのように処理するかを強調します。 これらの事の世話をされているので、これは住宅所有者に任意の追加のストレスを置くことはありません。 多くの卸売業者は、住宅所有者が前払い費用を持っていないという事実を強調するでしょう。
家を修理して賃貸したり転売したりするために行う必要がある不動産修理について住宅所有者に伝えることも重要です。 修理に費やされたお金は、住宅所有者に提供を正当化するので、これは重要です。,
署名
住宅所有者はあなたの契約に署名する必要があります。 ローカル代理人または全米リアルター協会加入者の助けを使用できるが、ほとんどの卸し業者は彼らの自身の契約を書くか、一般的な不動産購入契約を変えるか、または卸し売り契約の型板を使用する。 彼らはこれを行うので、彼らは自分の条項を追加することができ、標準的な販売契約のすべての条項を遵守する必要はありません。 これについては、この記事の後半で詳しく説明します。
ほとんどの卸売業者は、買い手が実際には彼らのパートナーであることを不動産所有者に伝えます。, 彼らはこれを行うので、所有者は彼らが契約を割り当てて利益を上げていることを知らない。 これは合法ですが、私たちの法律専門家が私たちに言ったことから、それは欺瞞的であるためお勧めしません。 彼らは実際に譲受人であるパートナーについて売り手に伝えます。 この人は彼らがに取り引きを販売するかだれである。, そうすれば彼らはそれらに場所を示し、シャーマンToppin、PAの代理人、および不動産仲介商に従ってビジネスを話さないようにそれらに言うことができる
タイトルの会社、建築業者を見つけなさい、&鑑定人
不動産の卸し業者は彼らのチームのタイトルの会社、建築業者および鑑定人を必要とする。 これらの専門家を追加レベルの専門チームは、東京、大阪、卸売取引す。 各専門家は時間およびお金長い目で見れば救います。,
あなたが働く鑑定人は急な通知で出て来、あなたが卸し売りするように意図する特性のための評価を与えることができる。 これは、プロパティのための右の価格を支払っているし、契約を転売し、利益を上げるために価格の部屋を持っていることを確認します。 経験豊富な買い手はまた、プロパティを購入する前に評価を見たいと思うでしょう。
タイトル会社は、買い手が不動産の正当な部分を購入していることを保証します。彼らはそれに先取特権があるかどうか見るために特性のタイトルの調査を動かす。, タイトル会社は決済時に使用され、投資家に優しいものである必要があります。 これは、彼らが割り当てられた契約を扱うのが快適であることを意味し、後のセクションで説明します。 それらにこのupfrontを頼み、特性とのあなたの意思について正直であることを確かめなさい。
信頼性の高い、合理的な請負業者または知識のある便利屋を見つけることは、このビジネスでは長い道のりです。 請負業者は、潜在的なプロパティを見てあなたと一緒に来ることができ、修理の見積もりを作成することができます。, あなたはプロパティを修正していないし、”そのまま”状態でそれを販売しているので、これは重要だとは思わないかもしれませんが、買い手を見つける
これらの専門家のすべての三つは、紹介、オンライン検索を通じて、不動産卸売グループからの勧告から見つけることができます。 もう一つの不動産の卸し業者は彼があなたの区域でも使用することを推薦するかだれ言える。
プロパティの改修ニーズを評価
プロパティが必要とする改修を評価することにより、あなたはコストを知っているし、彼らは契約をオフに利益を得るためにあなたの計画に合うことを確認します。, 改修を必要とする不良プロパティは、プロパティを販売する投資家のためのより高いマージンを意味します。 このより高いマージンは、同様に取引をオフにお金を稼ぐことができます。
あなたは修理の見積もりを与えることができます,あなたの請負業者が描いたこと,彼らは何を期待するかを知っているので、買い手に. 彼らはあなたがすでにどのような修理が行われる必要があり、どのくらいの費用がかかります知っているので、高値の修理に基づいてあなたが低す 修理のこの見積もりを持つことは貴重な交渉ツールであり、あなたの全体的な利益を増加させます。,
プロパティが必要とするリフォームと費用を知ることは、プロパティのARVがどれくらいになるかを知ることもできます。 これはあなたの特定の特性がそれらを持って来る潜在的な利益および価値を見ることができるように投資家を示して特に重要である。
買い手を見つける
あなたは、卸売にプロパティを見つけた場所で必要な専門家を持っており、プロパティが必要な修理を知っています。 それは今バイヤーを見つける時間である。, これは初めての住宅購入者または家族ではありませんが、その代わりに、それは投資家またはプロパティを購入し、修復される請負業者になります。
バイヤーを見つけることは重要であり、付着する必要がある契約の決済日があるのですぐにされる必要があります。 最初に卸し売りから始めているとき、バイヤーのリストを有しないかもしれないが、いろいろな方法でそれらを見つけることができる。 バイヤーを見つける最も費用効果が大きい場所のいくつかは下記のものを含んでいる:
- CraigslistおよびZillowのような自由なウェブサイトの特性を広告する。,
- 不動産情報を含むチラシを近所に配布します
- 投資家ミートアップネットワーキングイベントで会った投資家に不動産情報を電子メールで送信します
購入者が物件について電話をかけ始めたら、この物件に興味がない場合でも、自分の名前と連絡先情報を保存してください。 クイックスプレッドシートを作成するか、この情報のすべてを保存するには、顧客関係管理（CRM）ソフトウェアを使用し、これはあなたの買い手のリスト 卸売に新しい特性を有する度に、あなたのバイヤーのリストにそれを送ることができる。, これはそれからあなたの潜在的な利益を高めるあなたの広告費用を、減らす。
買い手との取引を交渉する
興味のある買い手を見つけたら、買い手との取引を交渉する時間です。 それはあなたが取引をオフに作るどのくらいのお金を決定するので、この交渉は重要です。 あなたの利益はのための特性を購入し、何をのための特性を卸し売りしているものの間の相違である。
買い手と交渉するときは、請負業者の見積もりをあなたの利点に使用してください。, バイヤーに興味を起こさせられる他のバイヤーがあり、この大きい特性を得たいと思えば時間が本質であることを知らせなさい。 買い手は、卸売業者、またはタイトル会社に作られ、プロパティが決済に行くまでエスクローで開催することができ、誠実な預金を残す必要があります。,
バイヤーと交渉しているとき、あなたの費用のすべてがカバーされていることを確認してください
- 鑑定料
- 請負業者は、手数料を通じて歩く
- タイトル料、あなたがそれらを支払った場合、タイトル検索にヘッドスタートを得るために
- あなたのbirddogを借りているものを含む任意のマーケティング料
あなたの費用がカバーされた後、あなたの時間、労力とガスのお金の価値があるプロセスを作るために十分な利益を上げることを確認してください—– 一般に、ほとんどの卸し業者は各卸し売り取り引きの少なくとも$2000の利益を作ることを向ける。 あなたがその金額を作っていない場合は、取引を行う価値はありません。, ほとんどの卸売業者は定額料金を計算しますが、ARVは、記事の後半の数字のセクションで説明されているように、投資家にとって依然として重要です。
卸売物件の閉鎖
閉鎖、またはそれも知られているように決済は、タイトル会社のオフィスで行われ、約90分続きます。 すべての当事者が一緒になり、その行為は新しい所有者に移されます。 これが完了すると、卸売取引の完了になります。,
締結日は、不動産所有者と署名した契約および新しい買い手と署名した契約に記載されます。 すべての閉鎖費用は別途合意し、新しいバイヤーが特性にキーを受け取らない限りバイヤーおよび販売人によって支払われる。
あなたは、すべての当事者が満足して維持するために閉鎖を行います投資家に優しいタイトル会社を選びました。 両方の契約に割り当て条項があったので、卸売業者は一般的に財産を彼の名前に移すことはありません。, この人は、通常、投資家は、彼の名前、またはより多くの可能性が高い彼の会社の名前でプロパティを配置します。 これは、二つの別々の取引に移転税を支払うことを避けるための方法です。
フィラデルフィア州歳入省とペンシルベニア州のほとんどの自治体は、二重取引に警告されています。 彼らは各トランザクション、割り当て、課税される必要がある特性の移動を考慮する。, フィラデルフィア市はシャーマンToppin、PAの代理人、および不動産仲介商に従って卸し業者で取り締まっている
卸し売りの特性がのために右である
卸し売りは不動産に入りたいと思うが、そうする財政の平均を持っていない人々のために右である。 それは悩まされた特性および強い交渉の技術のための目を持つ人々のためにまたよいです。 卸売業まで多くの時間で刈り取り重要な特典が行われます。
不動産卸売業を始めるためには、いくつかの研究を行う必要があります。, アドバイスを得ることができる不動産投資家グループを見つける必要があります。 また悩まされた特性および独創力のある販売人を見つけることに時間を投資する必要がある。 最後に、卸売契約に精通する必要があります。
新しい人に会うのが好きなら、不動産への情熱を持ち、不動産卸売業に入ることを検討することができる強力なコミュニケーションスキルを持って ほとんどの人にとって、それは不動産への最初の進出です。 それは不動産ライセンスまたは任意の教育要件を必要としないので、これは当てはまります。, 他の不動産分野と比較されて、それはまた最初の財政の投資のより少しを要求する。
あなたが不動産を卸売することを学ぶように、あなたはそれのために切り取られているかどうかを認識し始めます。 灰色の領域がたくさんあり、プロパティを見つけ、それらを購入するバイヤーを見つけるために大きな時間のコミットメントが必要です。 少数の取り引きをすれば、契約、マーケティングプロセスおよび苦しめられた特性を見つける方法をよりよく知られている。 この知識を持っていることはあなたが競争ビジネスに成功する必要がある信任を与える。,
卸売不動産は合法ですか？
卸売不動産は、一般的には合法です。 不動産を卸し売りすることは苦しめられた特性を見つけ、次にそれで提供をすることを含む。 オファーは、別の投資家にそれを販売するあなたに依存します。 投資家が特性を購入すれば、卸し売り取り引きは完了である。
注意すべき多くのコンポーネントがあります。 規則および規則は州によって変わる従って助言のためのローカル不動産投資のグループに回ることは有用である。, また、数百ドルを費やすし、多くの灰色の領域があるので、お住まいの地域の不動産弁護士に相談することをお勧めします。
論争は、卸売の割り当て部分を取り巻いています。 これは卸し業者が契約の下で特性を得、割り当て料金のための別の投資家に販売するところである。 それはライセンスなしで不動産を仲介しているので、それは違法だと思う多くの人々があります。 しかし、ペンダーグラフト会社の弁護士であるBrian Pendergraftによると、MDとDCでは合法です。, 卸売業者がある管轄区域で行うことが合法であることは、次の管轄区域によって異なる場合があります。
卸売業者は、多くの場合、ダイレクトメールで差し押さえの人々を対象としています。 抵当流れの行為(PHIFA)の自家所有者のためのメリーランド州の保護はトランザクションの結果が自家所有者がもはや特性を所有しないことであれば抵当流れを防ぐことの自家所有者を助けていることを表すことから人々を防ぐ。,”
卸し業者がDCおよびメリーランド州で送り出す’停止抵当流れ’直送便の部分はブライアンPendergraftに従ってメリーランド州の法律に従ってPendergraftの会社の代理人
あなたは不動産の卸売について知っておくべきこと
あなたは不動産の卸売についてできるだけ知っておく必要があります。 あなたはバイヤーを見つける場所とあなたがお金を稼ぐので、数字を計算する方法を知る必要があります。 また、割り当てプロセスがどのように機能するか、契約に含めるものを知る必要があります。,
バイヤーを見つける場所
バイヤーを見つける場所を知ることは、彼らが不動産を購入し、あなたにお金を稼ぐ人々であるため、重要です。 これらのバイヤーは不動産の場所、マーケティングのフライヤ、および印と不動産投資家のグループから見つけられる。
ほとんどの卸売業者は、ステップ5で述べたZillowやCraigslistなどの無料サイトから始めます。次の進行は、投資家グループやセミナーに行くバイヤーを探すために、また、これらの投資家のいずれかがあなたの財産の購入に興味があるかどうかを,
それから販売のためのこれらの特性をリストするマーケティング材料を使用する。 それらは多くの交通を見、目標としている近隣に郵送される公共の場で掲示することができる。 これらの材料は読者にあなたの特性がであり、販売のための異なった区域で多くの他が余りにあるものよい取り引き知らせる。
最終的に、あなたはいくつかの卸売不動産プロジェクトを完了しているし、一貫して動作するバイヤーの一握りを持つことになります。 あなたはそれらとその好みを知るようになります。, あなたは、彼らが彼らの近所の好み、家のスタイルと投資戦略についてあなたに言うものに基づいて購入したいプロパティを探すことができ これはまた、ベテランの投資家と協力して業界についての詳細を学ぶための素晴らしい方法です。 それはバイヤーが現れることを望むよりより少なく危険であるも。
卸売利益を計算する方法
それはあなたが作るどのくらいの利益を決定するので、卸売不動産取引の数字を計算することは重要です。 利益は卸売事業の全体のポイントです。, 利益を得るためにはまたARVおよび革新の費用を含むある他の重要な数を知る必要がある。
この取引は、不動産卸売業者にとって意味をなさなければならず、買い手としても知られる投資家が利益を上げる余地を残す必要があります。 ここに使用するべき簡単な同等化はある従って各取り引きの卸し売り料金として少なくとも$2000を作る。 契約+推定リハビリ費用+$2k卸売手数料は<ARVでなければなりません。 バイヤーは取り引きを離れて少なくとも15%を作る部屋がある必要がある。,
お金をいかにもうけるか決定することはあなたの卸し売りビジネスの基礎である。 市場の価値の下で苦しめられた特性の購入によってお金をもうける。 それから支払ったより多くのための投資家にそれらを販売する。 彼らはまだ彼らが修正し、家を反転することを選択した場合、プロパティに利益を上げる余地を持っているので、投資家はあなたから購入します。
不動産卸売契約の割り当て
不動産卸売契約の割り当ては、実際に不動産を購入する前に、住宅所有者から不動産を購入し、投資家に割り, これは、卸売業者が不動産を購入するために出す必要がある前払いコストを削減するために行われます。
卸売業者は、自分の契約を使用して、利益のために特定の言語と条項を含めることができます。 彼らはプロパティを販売することができない場合は、最初の句は、卸売業者にアウトを与えます。 それは契約の言葉としてバイヤーか’パートナー’を見つけなかったら、特性を購入するために義務付けられないことを言う。 これは投資家を見つけることができなければ特性のためのお金を思い付く危険を除去する。,
卸売業者に含まれる第二の句は、プロパティの割り当てについてです。 彼らは誰かまたは任意のビジネスにプロパティを卸売することができ、売り手はこれを認識する必要はありません状態節が含まれています。 これは卸し業者が本質的に契約を販売し、最初に家を購入するためにお金を出す必要がないことを可能にする。
契約を割り当てるときは、できるだけ簡単にすることをお勧めします。 認可された代理人でなければ契約についての販売人かバイヤーの法的助言を提供してはいけない。, また、一つとして認可されなければ仲介商としてあなた自身を表すことからの滞在。 これは、一方の側を他方の側よりも多く表さないことを意味します。 どの質問でも起これば中立滞在し、代理人に相談しなさい。
ロケット弁護士は法的に簡単になりました。 提供されてい契約affrdableへのアクセスする弁護士及びクオンラインプロセスを登録します。
訪問ロケット弁護士
卸売不動産のボトムライン
あなたはそれが伴うものと最高のプロセスを実行する方法、卸売不動産の長所と短所, 私達はこの記事が卸し売りの特性があなたのために右であり、それがあれば、お金をもうけ始める方法を定めるのを助けたことを望む。
で続きを読むFitSmallBusiness.com
コメントを残す