一般的には、次のように計算されます。

DSCR=純営業利益/デットサービス{\displaystyle{\text{DSCR}}={\text{純営業利益}}/{\text{デットサービス}}}

ここで、

Adj.EBITDA=総営業収益−営業費用{\displaystyle{\text{Adj., EBITDA}}={\text{総営業収益}}-{\text{営業費用}}}債務サービス=元本返済+利払い+リース支払{\displaystyle{\text{債務サービス}}={\text{元本返済}}+{\text{利払い}}+{\text{リース支払い}}}

企業の債務カバレッジ率を計算するには、まず企業の純営業利益（NOI）を決定する必要があります。 NOIは、総収益と営業費用の差です。 NOIは、資金調達なしまたは資金調達の前に、事業体または事業の真の収入を反映することを意図しています。, したがって、営業費用に含まれていないのは、資金調達コスト（例えば、ローンからの利益）、所有者/投資家の個人所得税、設備投資および減価償却です。

債務返済は、資金調達に関連する費用および支払いである。 利益支払リース料はtrue費を貸付金借入れ資産とします。 ローンの元本支払いは、エンティティの純資本/清算価値を変更しませんが、それは（ローン負債の減少または資産の資本の増加と引き換えに）エンティティが処理する現金を減少させます。, したがって、元本支払を会計処理することにより、DSCRは企業のキャッシュ-フロー状況を反映しています。

たとえば、プロパティの債務カバレッジ率が一つ未満の場合、プロパティが生成する収入は、住宅ローンの支払いとプロパティの営業費用をカバーす の債務カバレッジ率を持つプロパティ。8年間債務の支払いの80パーセントを支払うのに十分な収入しか生成しません。 ただし、プロパティが1以上の債務カバレッジ率を持っている場合、プロパティは、年間の債務の支払いをカバーするのに十分な収入を生成しませ, 例えば、1.5の債務カバレッジ率を持つプロパティは、年間債務費用のすべてを支払うのに十分な収入を生成し、営業費用のすべてと実際にこれらの

1未満のDSCRは、負のキャッシュフローを意味します。 たとえば、1未満のDSCR。95は、年間債務の支払いの95％をカバーするだけで十分な純営業利益があることを意味します。, 例えば、個人的な財政の文脈では、これは借り手が浮かんでプロジェクトを保つために彼または彼女の個人的な資金に毎月掘り下げなければならないことを意味する。 一般的に、金融機関frownに負のキャッシュフローができれば、債務者の強い外損益とし

通常、ほとんどの商業銀行は、ローンの支払いをカバーするのに十分なキャッシュフローが継続的に利用可能であることを保証するために、1.15–1.35倍（純営業利益またはNOI/年間債務サービス）の比率を必要とする。

ExampleEdit

ミスターとしましょう, ジョーンズは$36,000の純営業利益および$30,000の年次負債サービスの投資の特性を見ている。 この特性のための負債の適用範囲の比率は1.2であり、ジョーンズ氏は特性が年次抵当の支払を支払うように要求されるより多く20パーセントを発生

債務返済率は、典型的には、住宅ローンのポートフォリオの品質を評価するためにも使用される。, たとえば、June19,2008では、popularUS格付け機関Standard&Poorsは、バンク-オブ-アメリカが発行したプールされた商業住宅ローンのパススルー証明書のいくつかのクラスに対するクレジットを引き下げたと報告した。 格付機関はプレスリリースで、バンク-オブ-アメリカ-コマーシャル-モーゲージ-インクの信用格付けを引き下げたと述べた。2005年1月、ダウングレードは”プールのクレジットカードを反映している”と述べた。, さらに彼らは、このダウングレードは、プール内の八つの特定のローンが1.0倍以下、または一回以下の債務返済カバレッジ（DSC）を持っているという事実に起因すると述べている。

債務返済率、または債務返済カバレッジは、有用な財務力の指標。 Standard&Poorsは、総プールは、June10、2008年の時点で135のローンで構成され、総信頼残高は2.052億ドルであると報告した。 それらは、その日の時点で、DSCが1.0x未満の八つのローンがあったことを示しています。, これはthecommercial特性の賃貸から入って来る純資金が抵当の費用をカバーしていないことを意味する。 さて、このようなローンを最初は誰も作らないので、金融分析家や投資家は、そのローンの悪化の原因についての情報を求めるでしょう。 あなたは知りたいだけでなく、DSCが特定の時点で何であるかだけでなく、ローンが最後に評価されたときからどのように変わったか。 TheS&Pプレスリリースはこれを教えてくれます。 これは、”水中”であるeightloansのうち、彼らは$10の平均残高を持っていることを示しています。,1万円、ローンが発行されてから平均38％の減少となっています。

そしてまだまだあります。 プールには合計135のローンがあり、そのうちの1つだけが水中にあるので、明白な質問は：135のローンのプールの合計DSCは何ですか？ 標準およびPoorsのプレスリリースプール全体の加重平均Dscが1.76倍、または1.76倍であることを示す、この数を提供しています。 再び、これは今justaスナップショットです。 プール内のすべてのローンが最初に行われたときから、DSCはあなたが答えるのに役立つ重要な質問は、これは良いか悪いですか？, S&Pプレスリリースは、135ローンのプール全体の元の加重平均DSCが1.66倍、または1.66倍であったことを説明し、これも提供しています。

このように、DSC(debt service coverage)ratioは、このローンプールの財務品質と関連するリスクレベルを評価する方法を提供し、DSCが1以下のローンがあるにもかかわらず、プール全体のDSC全体が1.66倍から1.76倍に改善したという驚くべき結果を示している。, これはかなり良いローンポートフォリオのように見えるはずです,DSCは残業を改善しています,ローンが支払われているように,そして、小さな割合,thiscase6%,DSCの比率を経験しています回以下,thatforこれらのローンのために,先にトラブルがあるかもしれない

そしてもちろん、DSCRがいくつかのローンで1未満であるという理由だけで、これは必ずしもデフォルトを意味するわけではありません。

税引前提供方法編集

所得税は、DSCRの計算と解釈に特別な問題をもたらします。, コンセプトでは、DSCRは、必要な債務サービスに対する債務サービスのために利用可能なキャッシュフローの比率であるが、実際には–利息は税控除の費用であり、元金はないので-債務サービスのために完全に利用可能であり、債務サービスのために利用可能な唯一の現金の両方である操作から生成された現金の量を表す数字は誰もありません。,

利息、税金、減価償却費および償却前利益（EBITDA）は、利息のみの支払いを行う企業の能力の適切な尺度であるが（運転資本の予想される変化がゼロであると仮定する）、EBIDA（”T”を含まない）は、必要な元本支払いを行う企業の能力のより適切な指標である。 これらの区別を無視すると、企業の債務返済能力を誇張または過小評価するDSCR値につながる可能性があります。 税引前提供方法は、これらの課題を確実に考えると、全体的な債務返済能力を表す単一の比率を提供します。,

税引前提供法を用いて計算された債務返済カバレッジ率は、以下の質問に答えます：重要なEBITDAは、単にその利息債務+元本債務+税務費用をカバーするものであり、配当金や設備投資などの会計費用として扱われていないその他の必要な支出です。,

税引前引当法に基づくDSCR計算は、EBITDA/（利息+税引前引当）であり、税引前引当は、必要な税引後支出、すなわちCPLTD+資金不要設備投資+配当を満たすために取っておかなければならない税引前キャッシュの金額である。, 非現金費用(減価償却費+枯渇+償却)>税引後支出の場合、税引後支出のための税引後引当金=税引後支出

例えば、会社の税引後支出が未資金の設備投資で$90Mと$10MのCPLTDで構成され、その非現金費用が$100Mである場合、会社は$100Mの現金流入を適用することができる。その$100mの現金流入に税金を払うことなく、税引後の支出への操作。 この場合、借り手が税引き後の支出のために取っておかなければならない税引き前の現金は、単に$100Mになります。,

例えば、税引き後の支出が$100MのCPLTDで構成され、非現金費用が$50Mである場合、借り手はその$50Mの流入に税金を払わずに$50Mの税引き後の支出に対して直接$50Mの現金流入を適用することができますが、会社は$77M（35％の所得税率を仮定）を確保して残りの$50Mの税引き後の支出を満たさなければなりません。 税引後支出のためのこの会社の税引前引当金=$50M+$77M=$127M。