yleensä, se lasketaan seuraavasti:

DSCR = nettotuotot / velanhoito {\displaystyle {\text{DSCR}}={\text{nettotuotot}}/{\text{velanhoito}}}

missä:

Adj. KÄYTTÖKATE = Brutto tuotot − Liiketoiminnan Kulut {\displaystyle {\text{Adj., KÄYTTÖKATE}}={\text{Brutto Toiminta Tuloja}}-{\text{Kulut}}} velanhoidon = Pääasiallinen Takaisinmaksu + korkomenot + vuokrat {\displaystyle {\text{velanhoito}}={\text{Pääasiallinen Takaisinmaksu}}+{\text{Korot}}+{\text{vuokrat}}}

laskea yhteisö on velka kattavuus suhde, sinun on ensin selvittää yhteisön nettotuotot (NOI). NOI on bruttotulojen ja toimintakulujen erotus. NOI: n on tarkoitus heijastaa yhteisön tai toimen todellista tuloa ilman rahoitusta tai ennen sitä., Toimintakuluihin eivät siis sisälly rahoituskustannukset (esim.lainojen korot), omistajien/sijoittajien henkilökohtainen tulovero, pääomamenot ja poistot.

Velanhoitopalvelut ovat rahoitukseen liittyviä kustannuksia ja maksuja. Korot ja vuokramaksut ovat todellisia kustannuksia, jotka aiheutuvat lainojen ottamisesta tai varojen lainaamisesta. Maksaa alas lainan pääoman ei muuta net pääoma/likvidaatioarvo yhteisö; kuitenkin, se vähentää käteistä yhteisö prosesseja (vaihto vähentää lainan velan tai oman pääoman lisäämistä hyödykkeen)., Näin ollen DSCR heijastaa yhteisön kassavirtatilannetta laskemalla pääomatulot.

esimerkiksi, jos kiinteistö on velan kattavuus suhde on alle yksi, tulot että omaisuus tuottaa ei riitä kattamaan asuntolainan maksut ja kiinteistön kulut. Kiinteistö, jonka velkojen kattavuussuhde on.8 tuottaa vain sen verran tuloja, että se maksaa 80 prosenttia vuosittaisista velanmaksuista. Jos kiinteistön velkaantumisaste on kuitenkin yli 1, kiinteistö tuottaa sen verran tuloja, että se kattaa vuotuiset velanmaksut., Esimerkiksi omaisuuden velka kattavuus suhde 1,5 tuottaa tarpeeksi tuloja maksaa kaikki vuotuinen velka kulut, kaikki kulut ja todella tuottaa viisikymmentä prosenttia enemmän tuloja kuin on velvollinen maksamaan nämä laskut.

alle 1: n DSCR tarkoittaisi negatiivista kassavirtaa. DSCR on alle 1, sanokaamme .95, merkitsisi sitä, että siellä on vain tarpeeksi nettotuotot kattavat 95% vuosittaisesta velan maksuun., Esimerkiksi henkilökohtaisen rahoituksen yhteydessä tämä tarkoittaisi sitä, että lainanottajan täytyisi kaivautua henkilökohtaisiin varoihinsa joka kuukausi, jotta hanke pysyisi pinnalla. Yleensä luotonantajat paheksuvat negatiivista kassavirtaa, mutta jotkut sallivat sen, jos lainanottajalla on vahvat ulkopuoliset tulot.

Tyypillisesti, useimmat kaupalliset pankit vaativat suhde 1.15–1.35 kertaa (netto liikevoitto tai NOI / vuotuinen velka service) varmistaa riittävä kassavirta kattamaan lainan maksut on saatavilla jatkuvasti.

ExampleEdit

Let ’ s say Mr., Jones etsii investointi omaisuuden nettotuotot 36 000 dollaria ja vuotuinen velka service 30000 dollaria. Velka kattavuus suhde, mutta tämä majoituspaikka olisi 1,2 ja Mr. Jones olisi tietää omaisuutta tuottaa 20 prosenttia enemmän kuin on maksettava vuotuista asuntolainan maksu.

Velkapalvelusuhdetta käytetään myös tyypillisesti asuntolainasalkun laadun arviointiin., Esimerkiksi, kesäkuuta 19, 2008, popularUS luottoluokituslaitos Standard & Poors, ilmoitti, että se alensi creditrating on useita luokkia yhdistettiin kaupallinen kiinnitys pass-throughcertificates alun perin antama Bank of America. Luottoluokituslaitos kertoi tiedotteessaan alentaneensa Bank of America Commercial Mortgage Inc: n luottoluokituksia.2005-1 sarja, jossa todetaan, että alensi ”heijastavat creditdeterioration allas”., Lisäksi ne toteavat lisäksi, että thisdowngrade johtui siitä, että kahdeksan erityisiä lainoja thepool on velka palvelun kattavuus (DSC) alle 1,0 x tai alle yksikertaa.

Velanhoitosuhde eli velanhoitokattavuus on taloudellisen vahvuuden Osoittaja. Standardi & Poors ilmoitti, että yhteensä-allas koostui, 10 kesäkuuta, 2008, 135 lainat, josta yhteenlaskettu luottaa tasapaino $2.052 miljardia euroa. Ne osoittavat, että kyseisestä päivästä lähtien oli kahdeksan lainaa, joiden DSC oli pienempi kuin 1. 0x., Tämä tarkoittaa, että Liikekiinteistöjen vuokrauksesta tulevat nettomääräiset varat eivät kata asuntolainakustannuksia. Nyt, koska kukaan ei tekisi tällaista lainaa aluksi, finanssikonserni tai valistunut sijoittaja hakee tietoa siitä, mikä DSC: n heikentyminen on ollut. Haluat tietää, mikä DSC on tiettynä ajankohtana, mutta myös, miten se on muuttunut siitä, kun laina on viimeksi arvioitu. Näin kertoo&P Lehdistötiedote. Sen mukaan ”veden alla” olevista kahdeksanluotaimista niiden saldo on keskimäärin 10 dollaria.,1MILJOONA, ja DSC: n keskimääräinen lasku 38% luotonannon jälkeen.

ja niitä on vielä enemmän. Koska on yhteensä 135 lainat inthe-allas, ja vain kahdeksan niistä ovat veden alla, jossa on DSC kuormitusta kuin 1, ilmeinen kysymys on: mikä on yhteensä DSC-osa koko allas 135 lainat? Standardi ja Poors press releaseproides tämä luku, mikä osoittaa, että painotettu keskimääräinen DSC koko allas on 1,76 x, tai 1,76 kertaa. Jälleen, tämä on vain tilannekuva nyt. Avain kysymys, että DSC voi auttaa sinua vastaamaan,onko tämä parempi tai huonompi, kun kaikki lainat allas werefirst tehty?, S&P lehdistötiedote tarjoaa tätä myös, explainingthat alkuperäinen painotettu keskiarvo DSC koko allas 135loans oli 1.66 x, tai 1.66 kertaa.

tällä tavalla, DSC (debt service coverage) suhde tarjoaa tapa arvioida taloudellista laatua, ja siihen liittyvän riskin tason, altaan lainoja, ja näyttää yllättävä tulos, että vaikka jotkut lainat kokee DSC alle 1, yleinen DSC koko allas on parantunut, mistä 1.66 kertaa 1.76 kertaa., Tämä on melko paljon, tämäpä hyvä lainakanta pitäisi näyttää, DSC parantaa ylitöitä, kun lainat on maksettu alas, ja pieni prosenttiosuus, kyseinen asia 6%, kokee DSC suhdeluvut alle yhdellä kertaa, mikä viittaa siihen, thatfor nämä lainat, ei voi olla ongelmia eteenpäin.

ja tietenkin, vaikka DSCR on alle 1 joidenkin lainojen,tämä ei välttämättä tarkoita, että ne laiminlyödään.

Ennakonpidätysmenetelmä

tuloverot aiheuttavat DSCR: n laskennassa ja tulkinnassa erityisen ongelman., Vaikka käsite, DSCR on suhde kassavirta saatavilla velanhoidon tarvita velanhoidon, käytännössä – koska korko on verovähennyskelpoinen kulu ja rehtori ei ole – ei ole yksi kuva, joka edustaa määrä liiketoiminnan rahavirta, joka on sekä täysin käytettävissä velanhoidon ja vain käteisellä saatavilla velanhoidon.,

Kun taas Tulos Ennen Korkoja, Veroja, Poistoja ja Arvonalentumisia (EBITDA) on sopiva mittaa yrityksen kykyä tehdä vain korkoa (olettaen että odotettavissa käyttöpääoman muutos on nolla), EBIDA (ilman ”T”) on sopivampi indikaattori yhtiön kyky tehdä tarvittava pääoma maksut. Huomioi nämä erot voivat johtaa DSCR arvoja, jotka liioitella tai vähätellä yrityksen velanhoitokykyä. Verotusta edeltävä menetelmä tarjoaa yhden suhdeluvun, joka ilmaisee velanhoitokapasiteetin luotettavasti näiden haasteiden vuoksi.,

Debt Service Coverage Ratio, joka lasketaan käyttäen Ennen Veroja Säännös Menetelmä vastaa seuraavaan kysymykseen: Kuinka monta kertaa suurempi oli yhtiön KÄYTTÖKATE ennen kuin sen kriittinen KÄYTTÖKATE-arvo, jossa kriittinen KÄYTTÖKATE on se, joka kattaa juuri sen Edun velvoitteisiin + Rehtori velvoitteiden + verokulu olettaen vähintään riittävä tuotot + Muut tarvittavat menoja ei kohdella kuten kirjanpito kulut, kuten osingot ja INVESTOINNIT.,

DSCR laskeminen alle Ennen Veroja Säännös Menetelmä on KÄYTTÖKATE / (Korkokulut + Pre-tax Säännös, Post-Tax Kustannuksia), jossa Pre-tax Säännös, Post-tax Kustannuksia on määrä ennen veroja rahaa, että on varattu täyttää vaaditut post-tax kustannuksia, eli CPLTD + Unfinanced KÄYTTÖOMAISUUSINVESTOINNIT + Osingot., Säännös voidaan laskea seuraavasti:

Jos noncash kulut (poistot + ehtyminen + poistot) > post-tax kustannuksia, thenPretax säännös, post-tax kustannuksia = Post-tax kustannuksia,

esimerkiksi, jos yritys on post-tax menot koostuvat CPLTD on $90 MILJOONAA ja $10M unfinanced KÄYTTÖOMAISUUSINVESTOINNIT, ja sen vaihtovelkakirjalainaan ovat $100M,sitten yritys voi hakea $100M kassavirta operatiivinen post-tax kustannuksia maksamatta veroja, että $100M kassavirta. Tässä tapauksessa, pretax rahaa, että lainanottajan on varattava post-vero menoja olisi yksinkertaisesti $100M.,

esimerkiksi, jos post-tax menot koostuvat CPLTD dollaria 100M ja vaihtovelkakirjalainaan ovat $50M, sitten lainanottaja voi hakea 50 miljoonaa dollaria käteistä inflowfrom toimintaa suoraan vastaan $50M post-tax kustannuksia maksamatta veroja, että $50M virta, mutta yhtiö on varattava $77M(olettaen, että 35% tuloveroprosentti) täyttää loput $50M post-tax kustannuksia. Tämän yhtiön pretax provision for post-tax outlies = $50m + $77M = $127m.