refinanciar su hipoteca

puede que aún pueda ahorrar incluso si se perdió el último Boom de refinanciación: las tasas aumentan y disminuyen regularmente, creando minibooms que se pueden aprovechar si está preparado., Si no refinanció en 2015, consulte algunas cotizaciones de tasas hipotecarias. Para obtener cotizaciones precisas, prepárese para proporcionar su puntaje de crédito aproximado, el valor de la casa y el saldo actual del préstamo hipotecario.

pase unos minutos con nuestra calculadora de refinanciación y vea cuánto podría ahorrar. Luego, comuníquese con un par de prestamistas con cotizaciones competitivas y solicite la aprobación de la hipoteca. La mayoría de los prestamistas suscriben solicitudes de refinanciación con sistemas automatizados de suscripción (aus), y solo toma unos minutos obtener una aprobación preliminar, denegación o solicitud de más información.,

el prestamista le dirá qué documentos se necesitan para completar su préstamo. Los requisitos más comunes incluyen dos años de W-2 y sus dos cheques de pago más recientes (o dos años de declaraciones de impuestos y un estado de cuenta de pérdidas y ganancias del año a día si trabaja por cuenta propia), y copias de los estados de cuenta bancarios, de jubilación y de inversión. Su prestamista también obtendrá un informe de crédito y verificará sus deudas y pagos mensuales.

una vez que haya sido aprobado y las tasas caigan en su zona objetivo, bloqueará su préstamo, su prestamista ordenará una tasación y cerrará su refinanciación., Solicitar y proporcionar los documentos necesarios no debe tomar mucho tiempo si está organizado, tal vez una hora o dos. Sin embargo, los ahorros pueden ascender a miles de dólares al año. ¿Cuántas oportunidades tienes para ganar miles de dólares con un par de horas de trabajo?

calificar para un refinanciamiento: requisitos básicos

una de las razones más comunes por las que los propietarios de viviendas no refinanciaron durante los auges de vivienda anteriores, según investigadores de la Reserva Federal, fue que no creían que calificaran para una nueva hipoteca., El cuarenta por ciento de los prestatarios que no refinanciaron podrían haberse beneficiado al hacerlo, y aproximadamente la mitad de esas personas habrían calificado para mejores términos hipotecarios. Así es: millones de personas pagaron en exceso sus hipotecas mes tras mes, a pesar de que habrían calificado para ahorros sustanciales.

es comprensible, sin embargo, que los consumidores no quieran hacer el esfuerzo de aplicar solo para ser rechazados. Si no te atreves a salir porque te preocupa calificar, revisa esta lista de calificaciones.,

cuando la refinanciación le perjudica

la refinanciación de una hipoteca puede reducir su pago mensual y reducir su tasa de interés. Sin embargo, una desventaja de la refinanciación es que reinicia el plazo de su préstamo, y eso puede costarle más a largo plazo, incluso si reduce su tasa de interés., Si refinancia una hipoteca de 30 años de antigüedad de cinco años con una nueva hipoteca de 30 años, su período de pago total se convierte en 35 años. A menudo, pagar intereses por cinco años adicionales consume mucho o la totalidad de los ahorros generados por un pago y una tasa de interés más bajos. ¿Y qué pasa si vuelve a refinanciar después de cinco años? ¡Su reembolso tomará un total de 40 años!,

extender la vida del préstamo

Los oficiales de préstamos mal informados y las calculadoras de refinanciación mal diseñadas ignoran el hecho de que la refinanciación reinicia el reloj de reembolso del préstamo, lo que puede causar que los prestatarios sobreestimen los beneficios de una refinanciación. Por ejemplo: supongamos que tiene una hipoteca de 3 300,000 con una tasa de interés del 4.25 por ciento, por lo que su saldo después de cinco años es de 2 272,423. Si toma ese saldo restante y lo refinancia con un nuevo préstamo a 30 años exactamente a la misma tasa, el nuevo pago es 1 136 más bajo., Algunos prestamistas y calculadoras llaman a esta diferencia «ahorros», pero claramente no hay ahorros aquí. De hecho, incluso si no hubiera costos iniciales con este refinanciamiento, aún aumentaría los costos del préstamo de por vida del prestatario en 3 39,711 y agregaría cinco años al período de reembolso del préstamo.

echa un vistazo a lo que sucede cuando refinancias un préstamo de cinco años a una tasa más baja sin tener en cuenta el reembolso extendido.

cuando refinancie en una nueva hipoteca a 30 años, el préstamo tendrá una tasa y pago significativamente más bajos., Sin embargo, para cuando el nuevo préstamo haya sido retirado, usted habrá pagado 1 11,442 más que si no refinanciara.

al hacer un pago más alto y retirar el préstamo cinco años antes con una hipoteca de 25 años, usted convierte costs 11,442 en costos adicionales en un ahorro de 2 22,562, mientras paga 7 75 menos por mes. Este es un verdadero ahorro porque usted no extendió el plazo de reembolso.

la refinanciación obvia

siempre es apropiado refinanciar si puede reducir su tasa de interés sin costo o si recuperará los cargos de refinanciación antes de vender su casa., Sin embargo, los ahorros están garantizados solo si evita extender su pago. Al elegir un refinanciamiento con un plazo más corto o al pagar un poco más hacia su capital cada mes, obtiene el beneficio de una tasa de interés más baja sin extender su pago. (Su oficial de Préstamos puede decirle cuánto debe pagar, o puede resolverlo con una calculadora de prepago hipotecario.)

No creo que califique para un refinanciamiento

Los propietarios a menudo dudan en solicitar un refinanciamiento porque temen no calificar para un préstamo., Aquí hay algunos prestatarios que no pensaron que serían aprobados para un refinanciamiento, pero fueron capaces de superar los obstáculos.

mis ingresos son demasiado bajos para refinanciar

Jamey tenía una cosa más trabajando en su contra: la Oficina de protección financiera del consumidor y su regla de capacidad de reembolso., Incluso los prestatarios que pueden pagar un préstamo en la vida real podrían no obtener uno si no pueden probar sus ingresos en papel. Afortunadamente, un par de otras reglas funcionaron a favor de Jamey.

oficial de préstamos de Jamey fue capaz de aumentar su» papel » ingresos de dos maneras. Primero, recaudó los ingresos del Seguro Social de Jamey. Debido a que no está gravado, la mayoría de las pautas de suscripción permiten a los prestamistas aumentar los ingresos no gravados en un 25 por ciento, por lo que el pago del Seguro Social de Jam 3,000 al mes de Jamey se convirtió en 3 3,750.

Además, las nuevas directrices permitieron al prestamista de Jamey contar sus ahorros como ingresos., Esto se llama «agotamiento de activos» y funciona así: los aseguradores toman el 70 por ciento de los activos elegibles y los dividen por el número de meses en el plazo del préstamo. Para un préstamo de 30 años, son 360 meses. Jamey había invertido poco más de 7 700,000, y el 70 por ciento de eso proporcionó assets 490,000 en activos para agotar. Dividiendo 4 490,000 por 360 agregó month 1,361 por mes a los ingresos de Jamey. Debido a que pudo aumentar los ingresos de «papel» en 2 2,111 por mes, Jamey obtuvo su refinanciamiento.

acabo de cambiar de trabajo, así que no puedo refinanciar

es un error común que los prestatarios necesitan dos años en sus trabajos para obtener una hipoteca, probablemente porque el formulario 1003 (solicitud de hipoteca) de Fannie Mae requiere que los solicitantes proporcionen un historial laboral de los dos años más recientes., Los solicitantes autónomos y comisionados necesitan al menos dos años de historia para demostrar que sus ingresos son estables y continuos, y los propietarios con bonos o horas extras deben tener al menos un historial de 12 meses para poder contar estos ingresos en sus solicitudes de préstamos.

no hay requisito de tiempo mínimo para el empleo actual del prestatario, sin embargo. De hecho, la Guía de ventas de Fannie Mae dice: «las personas que cambian de trabajo con frecuencia, pero que, sin embargo, pueden ganar ingresos consistentes y predecibles, también se consideran que tienen un flujo confiable de ingresos para fines de calificación.,»Los solicitantes incluso pueden obtener hipotecas basadas en los ingresos descritos en una carta de oferta de trabajo, ¡incluso antes de comenzar a trabajar!

Qué importa estas consideraciones:

• ¿El historial laboral del solicitante indica un aumento de la responsabilidad y los ingresos?
• Es el prestatario financieramente fuerte a pesar de los frecuentes cambios de trabajo?

Fannie Mae dice: «si los cambios de trabajo son para un ascenso o salarios más altos, estos cambios deben verse favorablemente.,»Alguien cuya historia laboral de dos años incluye una pasantía, luego un trabajo permanente en el mismo campo, luego un trabajo similar con mejor salario, parece estable y exitoso. Un solicitante cuyo historial laboral es corto porque estaba en la universidad o en un programa de capacitación laboral también puede ser aprobado.

por otro lado, alguien con un período como gerente de oficina seguido de seis meses de trabajo en un restaurante y luego un invierno pasado como instructor de esquí probablemente tendrá más dificultades para aceptar esos ingresos., Las Directrices de préstamos para corresponsales de Fannie Mae dicen: «la evaluación de la historia de empleo, la capacidad de generar ingresos similares de manera consistente, el número de años en el mismo campo de trabajo, los antecedentes educativos específicos y las fuentes de cualquier compensación adicional deben indicar que se puede esperar que los ingresos continúen.»

Bottom line? El nuevo trabajo de Richard estaba en el mismo campo y venía con un salario más alto que el anterior. Él y María no tuvieron problemas para refinanciar un préstamo mejor.,

plusvalía de la vivienda& refinanciación hipotecaria

La mayoría de los programas de refinanciación hipotecaria requieren plusvalía de la vivienda. La plusvalía de la vivienda es la diferencia entre el valor tasado de una propiedad y la cantidad de Préstamos contra ella.,

Otra forma de referirse a la equidad de su casa es la relación préstamo-valor (LTV). El LTV es 100 por ciento menos el porcentaje de la plusvalía. En el ejemplo anterior, el propietario tiene 25 por ciento de plusvalía, y 100 por ciento menos 25 por ciento equivale a un LTV de 75 por ciento.,

cómo calcular su LTV

para calcular su LTV, simplemente divida el monto del préstamo de refinanciamiento por el valor estimado de su casa. Usemos los números de nuestro ejemplo.,

Cuando se busca la hipoteca de la tasa de cotizaciones de los prestamistas, usted necesitará proveer de ellos con una razonable estimación precisa del valor de su casa. Si usted afirma que su propiedad vale $200,000, y luego la tasación viene con un valor de $180,000, su LTV será más alto., Esto podría aumentar su tasa hipotecaria o incluso causar que su préstamo sea rechazado.

tasación de la casa para una Refi

su prestamista ordena una tasación de la casa para obtener una estimación independiente del valor de la propiedad. El tasador analiza lo siguiente:

El tiempo promedio que las propiedades están en el mercado antes de ser vendidas

,

la condición de la casa en comparación con las casas cercanas

las características y mejoras de la casa

El tamaño de la casa y su lote

zonificación

peligros o condiciones que afectan la habitabilidad y comerciabilidad de la casa

Si tiene su casa evaluada por varios profesionales, es probable que sus estimaciones no sean las mismas. Aunque las evaluaciones se realizan de acuerdo con un conjunto de reglas, siguen siendo opiniones y, por definición, algo subjetivas., Además, algunos prestamistas se basan en modelos de valoración automatizados (Mav). Estas herramientas miran los precios de venta recientes cerca; en realidad nadie ve la casa. Los avm son rápidos y baratos, pero el software no sabe si gastó $100,000 en remodelar su lugar y aumentar su valor. Esto significa que la tasación de su casa podría no ser tan alta como usted espera, y eso puede afectar su refinanciamiento.

cómo evitar una tasación baja al refinanciar

hay pasos que puede tomar para obtener una tasación precisa pero generosa., Primero, asegúrese de que su casa se vea atractiva cuando llegue el tasador: recorte el patio, despeje el desorden y asegúrese de que todo esté limpio y huela bien. A continuación, proporcione un conjunto preciso de los planes de su casa y una lista de cualquier mejora y sus costos.

las inexactitudes en los registros de propiedades pueden causar errores en las valoraciones, al igual que los errores de medición. Según la Asociación Nacional de Realtors, los errores son más comúnmente causados por las dimensiones incorrectas del lote o del plano de planta, o por infravalorar las mejoras.,

sin embargo, los datos inexactos no son la única razón por la que su evaluación podría ser menor de lo esperado. Gracias a una reforma llamada código de Conducta para la valoración de viviendas (HVCC, por sus siglas en inglés), los prestamistas no pueden elegir quién realiza sus evaluaciones, y los tasadores a veces obtienen trabajos que no están mejor calificados para tomar. Un estudio de la Reserva Federal de 2014 concluyó: «el HVCC conduce a un aumento significativo en la probabilidad de evaluaciones bajas.»

Puede evitar quedarse atascado con Tasadores inexpertos o fuera del área consultándolos cuando llaman para programar su tasación., Obtenga sus nombres y búsquelos en línea para ver dónde está su oficina y cuánto tiempo han sido licenciados. Puede hacerlo buscando en este Registro Nacional de tasadores. Si la oficina del tasador no está ubicada cerca de su propiedad o el tasador no tiene licencia en su estado por mucho tiempo, esa es probablemente su señal para pedir otro tasador.

cómo impugnar una tasación baja al refinanciar

si su tasación es baja, es posible que pueda cambiarla si encuentra un error objetivo, por ejemplo, la superficie o el precio de venta incorrectos., Sin embargo, las diferencias subjetivas de opinión («Mi punto de vista vale mucho más que eso!») es poco probable que dé lugar a un cambio de valoración.

hay maneras correctas e incorrectas de disputar con su tasador, y la manera incorrecta no ayudará mucho. La idea es aumentar sus posibilidades de obtener un valor más alto haciendo que el proceso de revisión sea fácil para el tasador: los tasadores trabajan bajo restricciones de tiempo muy estrictas y no siempre aprecian que se les pida que revisen un archivo. Reenvíe el formulario completado a su oficial de préstamos, quien a su vez puede pasarlo al Departamento de tasación o suscripción para su revisión.,

otra solución, si puede permitírselo, podría ser simplemente pedir y pagar una segunda tasación. No todos los prestamistas le permiten sustituir una segunda valoración mejor por una primera valoración baja, pero muchos lo hacen. Cuando su oficial de préstamos le dé las malas noticias sobre el valor de su casa, dígale que no envíe la tasación para la suscripción. Solicite uno nuevo y asegúrese de examinar primero al tasador para que no obtenga otro «jugador bajo».»Si la nueva tasación es más alta, esa puede ser usada para su refinanciamiento., Si no lo hace, es posible que tenga que vivir con el hecho de que su propiedad vale menos de lo que pensaba.

finalmente, si está muy seguro de que su propiedad vale más que el valor tasado, puede comenzar el proceso de solicitud nuevamente con un prestamista y servicio de tasación diferente.

Puede Refinanciar Con Mal Crédito?

la refinanciación no es imposible con mal crédito. La aprobación del préstamo depende de todo el paquete de solicitud. Los aseguradores de refinanciación evalúan el crédito, los ingresos, la plusvalía y los activos de un solicitante., Un puntaje de crédito bajo puede ser compensado por capital sustancial, ingresos excelentes o activos significativos.

sin embargo, es más difícil obtener una aprobación de préstamo con mal crédito de lo que solía ser. La mayoría de los programas tienen puntajes de crédito mínimos, y los prestamistas individuales a menudo van más allá de eso, agregando restricciones más duras llamadas superposiciones. El mejor consejo para los propietarios con mal crédito es trabajar para mejorar sus puntuaciones y comprar múltiples prestamistas hipotecarios. Incluso algunos puntos pueden ser la diferencia entre la negación y la aprobación.,

puntuación media de refinanciación

fuente: Ellie Mae

en general, los préstamos respaldados por el gobierno como FHA, VA y USDA son un poco más indulgentes que los programas convencionales. Los propietarios con problemas de crédito deben considerar un refinanciamiento de FHA streamline si su préstamo actual está respaldado por el Gobierno. Los programas Streamline no requieren suscripción de crédito.

otras razones para refinanciar

a veces las personas refinancian por razones distintas de encontrar una tasa de interés más baja. Una razón común es si una pareja se divide y ambos nombres están en el préstamo hipotecario., Otra razón es deshacerse del seguro hipotecario.

Deshágase de su cónyuge, Mantenga su casa

Cuando una pareja se divorcia y uno se queda con la casa, ambas partes que firmaron el préstamo todavía están obligadas por la hipoteca sobre la propiedad, incluso si el decreto de divorcio ordena a un ex cónyuge que realice los pagos. La orden de un juez de derecho familiar no disuelve ni altera un contrato de préstamo hipotecario. La opción más fácil para resolver un préstamo hipotecario conjunto es refinanciar a nombre del cónyuge ocupante.,

préstamos simplificados de FHA &Divorce

Los propietarios de viviendas con préstamos de FHA pueden estar de suerte. El programa streamline de la FHA permite que un cónyuge sea retirado del préstamo si la transferencia de propiedad ocurrió más de seis meses antes y el propietario-ocupante restante puede demostrar que hizo los pagos de la hipoteca durante este tiempo. En otras palabras, si realiza sus pagos por su cuenta durante seis meses, puede calificar para un refinanciamiento de la FHA.,

préstamos convencionales & divorcio

los prestatarios con préstamos convencionales deben calificar para refinanciar, y demostrar que ganan suficientes ingresos para hacer el pago de la casa y cuidar de sus otras obligaciones.

¿Qué pasa si usted o su ex cónyuge no pueden refinanciar?

algunas personas recientemente divorciadas no califican para un refinanciamiento. Es posible que no haya suficiente plusvalía en la propiedad, o que los ingresos o el puntaje de crédito del propietario no cumplan con los requisitos de préstamo.,

buenas opciones limitadas

Usted tiene algunas opciones si usted o su ex cónyuge no pueden pagar el refinanciamiento. Una es pedirle al ex cónyuge no ocupado que acepte extender el plazo de refinanciación. Ponga este cambio por escrito y preséntelo ante la corte. O, pregunte al prestamista Si permitirá una suposición. Sin embargo, no está obligado a hacerlo a menos que se hayan escrito supuestos en el contrato original. Finalmente, puedes vender la casa.

plan de contingencia en el Decreto de divorcio

hable con su abogado acerca de incluir una contingencia en el decreto de divorcio en caso de que uno de los cónyuges no pueda refinanciar., Esto puede eliminar un segundo viaje a la corte y permite a la pareja implementar un plan B, que puede implicar la venta de la propiedad o cambiar la distribución de los activos.

refinanciar para eliminar el seguro hipotecario

refinanciar una hipoteca puede ayudarlo a deshacerse del seguro hipotecario privado (PMI) antes. Puede solicitar la cancelación del PMI tan pronto como el saldo de su préstamo alcance el 80 por ciento del valor original de la vivienda (cuando se cerró el préstamo), y el PMI se cancela automáticamente una vez que su préstamo alcance el 78 por ciento del saldo original.,

sin embargo, si el valor de su casa ha aumentado hasta el punto de que no se requiere PMI, usted no se beneficia a menos que refinancie. Por ejemplo, si usted compra una vivienda de financing 300,000 que financia el 95 por ciento (2 285,000) con una tasa de interés del 4 por ciento, tomaría 55 pagos antes de que usted pudiera solicitar la cancelación del PMI. Sin embargo, si su casa se aprecia en un 4 por ciento por año, podría deshacerse de su seguro hipotecario refinanciando después de solo 34 pagos. Eso significa que podría evitar 21 pagos de seguro hipotecario, que podrían cubrir el costo de la refinanciación.,

Si tiene una hipoteca FHA más reciente, su seguro hipotecario no se puede cancelar, sin importar cuánto aumente el valor de su casa o cuán bajo sea el saldo de su préstamo. Esto se debe a que los préstamos de la FHA ahora requieren primas de seguro hipotecario (MIP) durante la vida del préstamo. La única manera de deshacerse de MIP es refinanciar a un préstamo convencional.