en general, se calcula por:

DSCR = ingresos netos de explotación / servicio de la deuda {\displaystyle {\text{DSCR}}={\text{ingresos netos de explotación}}/{\text{servicio de la deuda}}}

donde:

adj. EBITDA = ingresos brutos de explotación-gastos de explotación {\displaystyle {\text{Adj., EBITDA}}={\text {ingresos brutos de explotación}}-{\text {gastos de explotación}}} servicio de la deuda = reembolso del Principal + pagos de intereses + pagos de arrendamiento {\displaystyle {\text{servicio de la deuda}}={\text{reembolso del Principal}}+{\text{pagos de intereses}}+{\text{pagos de arrendamiento}}}

para calcular el ratio de cobertura de la deuda de una entidad, primero debe determinar el ingreso neto de explotación (NOI) de la entidad. NOI es la diferencia entre los ingresos brutos y los gastos de funcionamiento. El NOI debe reflejar los ingresos reales de una entidad o de una operación sin financiación o antes de ella., Por lo tanto, no se incluyen en los gastos de funcionamiento los costes de financiación (por ejemplo, los intereses de los préstamos), el impuesto sobre la renta de los propietarios/inversores, los gastos de capital y la depreciación.

el servicio de la deuda son costos y pagos relacionados con la financiación. Los intereses y los pagos de arrendamiento son costos reales resultantes de tomar préstamos o tomar prestados activos. El pago del principal de un préstamo no cambia el valor neto de patrimonio/liquidación de una entidad; sin embargo, reduce el efectivo que procesa una entidad (a cambio de una disminución del pasivo del préstamo o un aumento del patrimonio en un activo)., Por lo tanto, al contabilizar los pagos del principal, DSCR refleja la situación del flujo de efectivo de una entidad.

por ejemplo, si una propiedad tiene un ratio de cobertura de deuda de menos de uno, los ingresos que genera la propiedad no son suficientes para cubrir los pagos de la hipoteca y los gastos de operación de la propiedad. Una propiedad con un ratio de cobertura de deuda de .8 solo genera ingresos suficientes para pagar el 80 por ciento de los pagos anuales de la deuda. Sin embargo, si una propiedad tiene una proporción de cobertura de deuda de más de 1, la propiedad genera suficientes ingresos para cubrir los pagos anuales de la deuda., Por ejemplo, una propiedad con un ratio de cobertura de deuda de 1.5 genera ingresos suficientes para pagar todos los gastos anuales de la deuda, todos los gastos operativos y en realidad genera un cincuenta por ciento más de ingresos de los que se requiere para pagar estas facturas.

un DSCR inferior a 1 significaría un flujo de caja negativo. Un DSCR de menos de 1, digamos .95, significaría que solo hay suficientes ingresos netos de explotación para cubrir el 95% de los pagos anuales de la deuda., Por ejemplo, en el contexto de las finanzas personales, esto significaría que el prestatario tendría que profundizar en sus fondos personales cada mes para mantener el proyecto a flote. En general, los prestamistas fruncen el ceño con un flujo de efectivo negativo, pero algunos lo permiten si el prestatario tiene fuertes ingresos externos.

normalmente, la mayoría de los bancos comerciales requieren una relación de 1,15 a 1,35 veces (ingresos netos de explotación o NOI / servicio de la deuda anual) para garantizar que el flujo de efectivo sea suficiente para cubrir los pagos de los préstamos esté disponible de forma continua.

Ejemploeditar

digamos Sr., Jones está buscando una propiedad de inversión con un ingreso operativo neto de 3 36,000 y un servicio de deuda anual de 3 30,000. La proporción de cobertura de deuda para esta propiedad sería de 1.2 y el Sr. Jones sabría que la propiedad genera un 20 por ciento más de lo que se requiere para pagar el pago anual de la hipoteca.

el Ratio de servicio de la deuda también se utiliza típicamente para evaluar la calidad de una cartera de hipotecas., Por ejemplo, el 19 de junio de 2008, una agencia de calificación de popularUS, Standard & Poors, informó que redujo su calificación crediticia en varias clases de certificados de transferencia hipotecaria comercial emitidos originalmente por Bank of America. La agencia de calificación declaró en un comunicado de prensa que había reducido las calificaciones crediticias de nuestros certificados en el Bank of America Commercial Mortgage Inc.2005-1, afirmando que las rebajas «reflejan el deterioro del crédito de la piscina»., Además, afirman que esta reducción se debió al hecho de que ocho préstamos específicos del grupo tienen una cobertura del servicio de la deuda (DSC) inferior a 1,0 x, o inferior a una vez.

la relación del servicio de la deuda, o cobertura del servicio de la deuda, proporciona un indicador útil de fortaleza financiera. Standard & Poors informó que el fondo total consistía, al 10 de junio de 2008, de 135 préstamos, con un saldo de FIDEICOMISO agregado de $2.052 millones. Indican que, a esa fecha, había ocho préstamos con un DSC inferior a 1,0 veces., Esto significa que los fondos netos provenientes del alquiler de las propiedades comerciales no están cubriendo los costos de la hipoteca. Ahora, dado que nadie haría un préstamo como este inicialmente, un analista financiero o inversor informado buscará información sobre cuál ha sido el ritmo de deterioro del DSC. Usted quiere saber no sólo lo que el DSC es en un momento determinado en el tiempo, sino también lo mucho que ha cambiado desde la última vez que el préstamo fue evaluado. El comunicado de prensa&p nos lo dice. Indica que de los ocho préstamos que están «bajo el agua», tienen un saldo promedio de 1 10.,1 millón, y un descenso medio del DSC del 38% Desde que se emitieron los préstamos.

Y todavía hay más. Dado que hay un total de 135 préstamos en el pool, y solo ocho de ellos están bajo el agua, con un DSC de menos de 1, la pregunta obvia es: ¿cuál es el DSC total del pool de 135 préstamos? El comunicado de prensa de Standard and Poors proporciona este número, lo que indica que el promedio ponderado de DSC para todo el grupo es 1.76 x, o 1.76 veces. Una vez más, esto es una instantánea ahora. La pregunta clave que DSC puede ayudarlo a responder, ¿es mejor o peor, desde cuando se hicieron por primera vez todos los préstamos en el grupo?, El comunicado de prensa de S&P también proporciona esto, explicando que el promedio ponderado original de DSC para todo el grupo de 135 préstamos fue 1.66 x, o 1.66 veces.

de esta manera, la relación DSC (cobertura del servicio de la deuda) proporciona una manera de evaluar la calidad Financiera, y el nivel de riesgo asociado, de este conjunto de préstamos, y muestra el resultado sorprendente de que a pesar de que algunos préstamos experimentan DSC por debajo de 1, el DSC general de todo el conjunto ha mejorado, de 1,66 veces a 1,76 veces., Esto es más o menos lo que debería ser una buena cartera de préstamos, con DSC mejorando las horas extras, ya que los préstamos se pagan, y un pequeño porcentaje, en este caso el 6%, experimentando ratios de DSC por debajo de una vez, lo que sugiere que para estos préstamos, puede haber problemas por delante.

y, por supuesto, solo porque el DSCR es menor que 1 para algunos préstamos, esto no significa necesariamente que incumplirán.

método de provisión antes de Tributoseditar

los impuestos sobre la renta presentan un problema especial para el cálculo e interpretación de DSCR., Mientras que, en concepto, el DSCR es la relación entre el flujo de efectivo disponible para el servicio de la deuda y el servicio de la deuda requerido, en la práctica – debido a que los intereses son un gasto deducible de impuestos y el capital no lo es-no hay una cifra que represente una cantidad de efectivo generado por las operaciones que esté totalmente disponible para el servicio de la deuda y el único efectivo disponible para el servicio de la deuda.,

mientras que las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA) es una medida apropiada de la capacidad de una empresa para hacer pagos solo de intereses (suponiendo que el cambio esperado en el capital de trabajo es cero), EBIDA (sin la «T») es un indicador más apropiado de la capacidad de una empresa para hacer los pagos de capital requeridos. Ignorar estas distinciones puede conducir a valores de DSCR que sobreestimen o subestiman la capacidad de servicio de la deuda de una empresa. El método de provisión antes de impuestos proporciona una relación única que expresa de manera fiable la capacidad general del servicio de la deuda ante estos desafíos.,

La tasa de cobertura del servicio de la deuda calculada utilizando el método de provisión antes de impuestos responde a la siguiente pregunta: Cuántas veces mayor fue el EBITDA de la empresa que su valor EBITDA crítico, donde el EBITDA crítico es el que solo cubre sus obligaciones de interés + obligaciones principales + gasto fiscal suponiendo un ingreso mínimo suficiente + otros gastos necesarios no tratados como gastos contables, como dividendos y CAPEX.,

el cálculo de DSCR bajo el método de provisión antes de impuestos es EBITDA / (interés + provisión antes de impuestos para desembolsos posteriores a impuestos), donde la provisión antes de impuestos para desembolsos posteriores a impuestos es la cantidad de efectivo antes de impuestos que debe reservarse para cumplir con los desembolsos posteriores a impuestos requeridos, es decir, CPLTD + CAPEX No financiado + dividendos., La provisión se puede calcular de la siguiente manera:

Si los gastos no monetarios (depreciación + agotamiento + amortización) > gastos posteriores a impuestos, a continuación, la provisión de impuestos para gastos posteriores a impuestos = gastos posteriores a impuestos

por ejemplo, si los gastos posteriores a impuestos de una empresa consisten en CPLTD de 9 90M y 1 10m en CAPEX No financiado,y sus gastos no monetarios son $100m, entonces la compañía puede aplicar 1 100m de entrada de efectivo de las operaciones a los desembolsos después de impuestos sin pagar impuestos sobre esa entrada de efectivo de $100m. En este caso, el efectivo antes de impuestos que el prestatario debe reservar para los gastos posteriores a los impuestos simplemente sería de $100 millones.,

Por ejemplo, si después de impuestos gastos consisten en CPLTD de 100 millones de dólares y no monetarios de los gastos son 50 millones de dólares, a continuación, el prestatario puede solicitar 50 millones de dólares de dinero en efectivo inflowfrom operaciones directamente en contra de 50 millones de dólares de post-impuestos gastos sin pagar impuestos de 50 millones de dólares afluencia, pero la empresa debe dejar de lado $77 MILLONES(suponiendo un 35% del impuesto sobre la renta) para cumplir con los restantes 50 millones de dólares de post-impuestos gastos. La provisión antes de impuestos de esta compañía para desembolsos después de impuestos = 5 50M + 7 77M = 27M.