dejar su casa a sus seres queridos

puntos clave

para muchas familias, decidir qué hacer con una casa a menudo puede ser la parte más compleja de un plan de sucesión: una casa potencialmente vale una cantidad significativa de dinero, puede ser complicada de heredar y también puede estar envuelta en recuerdos y emociones. Por estas razones, es particularmente importante llegar a una estrategia específica para el papel que desempeña una casa en un plan de patrimonio.

3 cosas que debe saber antes de comenzar

1., Los aportes de todos los involucrados pueden hacer que la planificación sea más fácil

Para prepararse para una transferencia fluida y eficiente de una casa, comience pensando en sus objetivos y su situación financiera. Primero pregunta: ¿Qué te gustaría que pasara con la casa? Después de entender sus metas, asegúrese de discutir sus deseos con su familia.

sus hijos pueden tener ideas diferentes sobre si querrían vivir, vender o conservar la propiedad con fines de inversión., Puede ser difícil tener estas conversaciones, y es posible que desee que alguien neutral ayude a facilitar la conversación, pero es muy importante.

por ejemplo, considere a una pareja que estaba planeando dejar una casa de vacaciones a sus 2 hijos por igual para que los niños pudieran continuar con la larga tradición de vacaciones familiares. Sin embargo, un niño vivía lejos y ya era propietario de una casa de vacaciones en esa zona. Dejar la casa por igual habría creado problemas con respecto al costo de mantenimiento, impuestos a la propiedad y mantenimiento., Si los hermanos decidieron no compartir la casa y ejecutaron una transferencia de propiedad, podría haber aumentado los impuestos y creado costos de transacción. El desacuerdo sobre si continuar la propiedad compartida también podría haber causado sentimientos heridos y perturbado lo que de otro modo sería una buena relación. Una conversación familiar les ayudó a darse cuenta de que una herencia compartida no tenía sentido.

2. Sus herederos podrían terminar debiendo dinero

si la persona que hereda la casa no quiere mantener la propiedad de ella, pueden incurrir En honorarios legales, impuestos y otros costos de transacción., Además, varios estados tienen límites de exención de impuestos sobre el patrimonio muy por debajo del nivel federal. Si el valor de la casa excede ese límite y no hay otros activos del patrimonio disponibles para pagar los impuestos, el heredero puede enfrentar una factura de impuestos estatales y puede tener fondos insuficientes para pagarla. Eso podría forzar una venta de la casa o obligar al heredero a buscar opciones de financiamiento para pagar la factura. Si venden la casa, será gravada en función del valor en el momento de la muerte del propietario original.

3., La hipoteca podría ser vencida

La mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de «vencimiento a la venta» que puede activarse en el momento de la muerte. Si es así, otros activos líquidos en el patrimonio tendrían que ser utilizados para pagar la deuda, el heredero tendría que calificar para una hipoteca por su cuenta, o la casa tendría que ser vendida.

6 opciones para pasar su casa

veamos varias formas diferentes de hacer que pasar una casa sea lo más suave posible.

1., Copropiedad

una idea común que la gente tiene acerca de pasar la casa a los niños es aparentemente simple: simplemente agregue a los herederos como copropietarios en la escritura actual. Si la escritura enumera a otra persona como un inquilino conjunto, se convertirán en copropietarios en el momento en que se cambie la escritura, y automáticamente tomarán la propiedad de la casa en el momento de la muerte del propietario original.

sin embargo, este enfoque tiene algunas desventajas. En primer lugar, si se agrega un niño como copropietario, hay consideraciones sobre el impuesto a las donaciones., Hay un límite a cuánto alguien puede regalar a otra persona sin pagar un impuesto sobre donaciones, tanto anualmente como en toda la vida. Cuando una casa se da como un regalo a través de la copropiedad, la porción transferida se considera un regalo gravable y cuenta para la exención de por vida, por lo que tiene que ser reportada para fines de impuestos sobre donaciones. Digamos que un padre soltero agrega un hijo a la escritura, el padre tendría que reportar el 50% del valor de la casa como un regalo gravable (basado en el valor justo de mercado de la casa en el momento de la transferencia).,

en segundo lugar, los regalos hechos durante toda la vida están sujetos a la base del costo de transferencia (el valor de la casa a efectos fiscales). Por lo tanto, la base de costo utilizada para fines de impuestos sobre las ganancias de capital no obtiene un aumento en el momento de la muerte, en cambio, el niño puede obtener una factura de impuestos más grande sobre la porción de la casa que se le dio si finalmente venden la casa después de la muerte del copropietario.

finalmente, Como copropietarios, el hogar se convierte en un activo del niño, creando varios problemas potenciales., Primero, si el niño tiene problemas financieros, se divorcia o tiene otros problemas, su casa puede ser puesta bajo un gravamen o ser objeto de otra acción. Segundo, el copropietario necesitaría el permiso del niño para vender la casa, sacar una nueva hipoteca o refinanciar una existente. Y finalmente, el niño puede decidir que le gustaría vender la casa, lo que puede crear desafíos.

2. Un testamento

un testamento se puede usar para transmitir un hogar. Este proceso ayuda a garantizar que el propietario decida quién hereda la propiedad., Sin embargo, los activos que se transfieren a través de a seguirán pasando por el proceso de sucesión, que puede llevar mucho tiempo y ser costoso. Además, un testamento es un documento público, por lo que cualquiera puede revisar los activos del difunto y ver quién los heredó, por lo que esto puede crear una preocupación de privacidad.

3. Un fideicomiso revocable

un fideicomiso revocable es una estructura legal que permite al» otorgante «o» fiduciario » conservar el control sobre sus activos durante su vida, así como especificar exactamente cómo y cuándo sus activos pasan a sus beneficiarios., Después de la muerte del fideicomisario, el fideicomiso actúa como un sustituto de voluntad y permite que los activos se distribuyan de forma privada y rápida sin pasar por el tiempo y los gastos del proceso de sucesión. Esto le permitirá al fideicomisario el control total y el uso de su hogar durante su vida mientras proporciona una distribución eficiente a su muerte.

debido a la complejidad de los fideicomisos y la variación en las reglas a nivel estatal, es importante trabajar con un profesional para establecer un fideicomiso, que cuesta dinero, pero puede ser la única manera de ayudar a garantizar que el fideicomiso funcione de manera efectiva., También es importante recordar que puede ser necesario cambiar la titulación de sus activos para que el fideicomiso funcione según lo previsto.

finalmente, un fideicomiso puede ser particularmente beneficioso para las familias que poseen propiedades en más de un estado. Sin un fideicomiso, un patrimonio puede pasar a través de sucesiones en varios estados. «Para muchos de mis clientes, uno de sus principales objetivos es transmitir los activos a los beneficiarios sin sucesiones, por lo que un fideicomiso revocable es un componente central de sus planes patrimoniales», dice Terri Lyders, Vicepresidenta de planificación avanzada de Fidelity.

4., Un fideicomiso de residencia personal calificado (QPRT)

un QPRT es una forma de mover una residencia principal o de vacaciones fuera de su patrimonio a un costo reducido del impuesto sobre donaciones. Con un QPRT, la casa se transfiere al Fideicomiso de inmediato, pero permite que el propietario original conserve el derecho a vivir en la casa durante el período del QPRT. Durante ese tiempo, son responsables del alquiler, mantenimiento, impuestos y otros aspectos de la propiedad., El fideicomiso tiene una fecha final después de la cual la propiedad de la casa se transfiere al beneficiario (generalmente niños o un fideicomiso para su beneficio) y el propietario original ya no tiene el derecho de ocupar la casa (aunque se puede negociar un contrato de arrendamiento con el beneficiario).

para que esta estrategia sea efectiva a efectos fiscales, el propietario original debe sobrevivir al término del fideicomiso. De lo contrario, si mueren antes de que termine el fideicomiso, el valor de la casa se incluye como parte de su patrimonio imponible y podría ser retirado de nuevo en el patrimonio., Si bien un QPRT se puede usar para una residencia principal, puede ser un desafío para una persona perder el derecho a ocupar su casa, o pagar el alquiler para hacerlo, y por lo tanto, los QPRT a menudo se pueden usar para casas de vacaciones.

dos grandes beneficios de un QPRT incluyen el costo reducido del impuesto de donación de la transferencia (porque el propietario retiene el derecho a vivir en la casa por un período de tiempo y conserva parte del valor de la casa), y que el valor de la casa se congela para fines de impuestos de sucesión en el momento en que se crea el fideicomiso., Esto significa que a efectos del impuesto sobre el patrimonio, el valor de la casa se establece en el momento en que entra en el fideicomiso, y la apreciación futura del precio no afectará la factura de impuestos del patrimonio. Para una familia que enfrenta problemas de impuestos sobre el patrimonio, esta estrategia puede ayudar a limitar los impuestos en el caso de que el valor de la propiedad aumente con el tiempo.

Consejo: una propiedad que está sujeta a una hipoteca puede ser difícil de manejar desde la perspectiva del impuesto sobre donaciones, y por lo tanto, a menudo se sugiere que cualquier deuda se pague antes de la transferencia a un QPRT.

5., Una designación de beneficiario: una escritura de transferencia por fallecimiento (TOD)

Algunos estados ofrecen una designación TOD en una escritura que esencialmente nombra a un beneficiario de esa propiedad. Con una designación TOD, los activos pasan fuera de la sucesión, por lo que es rápido y privado, y los herederos aún obtienen un aumento en la base para fines fiscales, lo que significa que el valor de la casa se ajusta al valor actual del mercado. También puede ser menos costoso que establecer un fideicomiso.

hay algunos inconvenientes en una designación TOD. Solo permite a individuos o organizaciones benéficas como beneficiarios, no un fideicomisario bajo un fideicomiso., Eso significa que si un niño todavía es pequeño en el momento del traslado, sería directamente propietario de la casa, lo que puede no ser práctico. Tampoco hay contingencia, por lo que si el niño nombrado como beneficiario muere antes que el propietario original, no hay disposición para omitir una generación y pasar el activo a sus hijos—la escritura TOD tendría que ser actualizada por el propietario. Además, si el hogar se pasa a un ADULTO que recibe beneficios del gobierno, podría afectar su elegibilidad.

Consejo: las opciones de escritura TOD están limitadas por la ley estatal, y muchos estados no ofrecen esta opción en absoluto., Consulte con su abogado o asesor fiscal para determinar si esta opción está disponible y sería apropiada para sus circunstancias.

6. A través de la venta

si es poco probable que los niños quieran la casa, considere venderla y alquilar una casa más adelante en la vida. Cuestiones como el mantenimiento, la salud y el estilo de vida pueden ser más importantes que las consideraciones financieras aquí, pero asegúrese de considerar el impacto fiscal de esta decisión.,

la ley fiscal federal actual permite una exclusión de ganancias de capital de either 250,000 (para un individuo) o 5 500,000 (para una pareja casada que presenta una declaración conjunta) en la venta de una casa, siempre que hayan vivido en esa casa durante 2 de los 5 años anteriores, y que la casa cumpla con los requisitos de residencia. Las ganancias por encima de esa cantidad se gravan. Heredar una propiedad viene con un aumento en la base (lo que significa que se reevaluará al valor de mercado actual) potencialmente eliminando el impuesto sobre las ganancias de capital.

La línea de fondo

Una casa puede ser el activo más valioso en una finca., Si no toma ninguna acción y muere sin un testamento o después de haber hecho cualquier otro arreglo, sus activos pasarán de acuerdo con las leyes de sucesión intestada de su estado, que pueden o no reflejar sus deseos. Esto puede incluir pasar por la legalización de un testamento, un proceso que es potencialmente costoso, público, lento y complicado.

la transferencia de activos inmobiliarios puede plantear problemas legales, fiscales y emocionales únicos para una familia, por lo que puede ser beneficioso trabajar con un profesional para ayudar a protegerse a sí mismo y a sus seres queridos., Es importante idear un plan que tenga sentido para usted y sus herederos, y crear una estrategia eficiente para ejecutarlo.