cómo calcular la tasa de capitalización para Bienes Raíces

no hace falta decir que usted tiene que determinar el valor de una propiedad que produce ingresos si usted está considerando comprarla con fines de inversión. No hacerlo sería como volar a ciegas, una forma segura de arriesgar y potencialmente perder su capital.

el reto de valorar tal propiedad no es tan difícil como podría parecer. De hecho, calcular la tasa de capitalización para bienes raíces es fácil y no debería tomar más de cinco minutos más o menos.,

comienza con una comprensión de exactamente cuál es la tasa de capitalización.

¿Cuál es la tasa de capitalización?

La tasa de capitalización es la tasa de rendimiento que puede esperar de su inversión en función de la cantidad de ingresos que cree que la propiedad generará para usted. Es, por supuesto, un factor muy importante. No vas a invertir con la intención de perder dinero.

Esta es una gran manera de hacer comparaciones de propiedades similares porque todos los gastos se tienen en cuenta., Cuando dos propiedades parecen muy similares, pero uno cuesta más, podría ser porque está generando más ingresos o porque tiene gastos más bajos.

Cómo Calcular la Tarifa tope

Se puede calcular la tasa de capitalización mediante el operativo neto ingresos y reciente de los precios de venta de propiedades comparables., La tasa de capitalización se determina y luego se aplica a la propiedad que está considerando comprar para determinar su valor de mercado actual basado en los ingresos.

primero, obtenga el precio de venta reciente de una propiedad con ingresos similares. Usemos el ejemplo de un proyecto de apartamentos de seis unidades que se vendió por 3 300,000.

ahora determine los ingresos netos de explotación para ese proyecto de apartamento o los alquileres netos realizados por los propietarios. Reste todos los gastos operativos excepto la hipoteca. Este cálculo valora la propiedad como si hubiera pagado en efectivo por ella., Digamos que el ingreso de alquiler después de todos esos gastos que has deducido es de 2 24,000. Ahora divida ese ingreso operativo neto por el precio de venta para llegar a la tasa de capitalización: expenses 24,000 en gastos dividido por el precio de venta de 3 300,000 le da una tasa de capitalización de .08 u 8 por ciento.

Cómo Utilizar la Tapa de la Tasa de

Un inversor puede utilizar la tapa de la tasa de dos maneras., Es posible que desee valorar una propiedad que tiene la intención de vender en función de las tasas de capitalización de mercado para otras propiedades comparables vendidas recientemente, o puede que desee determinar si el precio de venta de una propiedad es razonable si está considerando comprarla.

cuando estás vendiendo

digamos que tienes un pequeño proyecto de apartamento y quieres venderlo. Usted recopila información sobre propiedades vendidas recientemente en el área que son similares a las suyas. Podrían tener más o menos unidades, pero intenta encontrar propiedades que sean lo más similares posible a la que quieres vender.,

encontrar tres propiedades que se han vendido en los últimos tres o cuatro meses. La parte difícil es poder encontrar sus ingresos operativos netos. A veces, esta información se publica en el listado como un punto de venta, pero a menudo no lo es, especialmente cuando el ingreso operativo neto no es favorable. Sin embargo, puede obtener este tipo de información de un agente de bienes raíces comercial, especialmente si va a listar la propiedad para la venta con ella.

por lo que se llega a tres tasas de tope de propiedad con un promedio de 9.2 por ciento., El ingreso operativo neto de su propiedad es de 3 31,000. Ahora todo lo que tienes que hacer es dividir el ingreso operativo neto por el cap rate: $31,000 dividido por .092 sale a 2 226.957. Ahí está el valor de tu propiedad.

Puede basar el precio que desea pedir por la propiedad en esta cifra y ponerlo en el mercado.

cuando esté considerando comprar

, trabajará con las propiedades listadas cuando compare propiedades para una decisión de compra. Esto hace que sea aún más fácil obtener sus ingresos operativos netos y calcular la tasa de tope para cada uno., A continuación, puede compararlos para ver cuál sería la mejor compra.

pero echa un vistazo a sus gastos y alquileres de todos modos, porque uno podría llegar a la cima si puede detectar oportunidades para reducir los gastos o aumentar los alquileres. Puede encontrar que los gastos son anormalmente altos para el tipo y tamaño de una propiedad, o puede descubrir que los alquileres que se cobran están por debajo de las tasas de mercado para propiedades comparables. Cualquiera de estas situaciones aumentaría la tasa de límite, por lo que es una mejor propiedad potencial si se corrigen.,

digamos que usted tiene su ojo en un determinado apartamento pequeño proyecto que está en la lista de $495,000. ¿Vale la pena en el mercado actual o es demasiado caro? Una vez más, obtenga algunas propiedades comparables y una tasa de capitalización promedio vendida. Usaremos nuestra tasa de 9.2 por ciento de nuevo como ejemplo.

Si el ingreso neto de operación de esta propiedad es de $39,500, vale la pena el precio? No, porque dividir ese ingreso por la tasa de tope te da un valor de 4 429,348. Un precio de venta de 4 495,000 está un poco por encima de la marca.,

¿Qué utilidad de explotación neta necesitaría para obtener ese precio de Lista por un valor? Cambie la fórmula y multiplique el precio de venta por la tasa de límite. Multiplique 4 495,000 por 9.2 por ciento y obtendrá un ingreso operativo neto requerido de 4 45,540.